【正文】 。 四、親友會、品牌聯(lián)盟：相互依托，共同壯大 依托紫薇親友會這一豐富的資源平臺，打造一個植根紫薇生活文化中的紫薇生活圈。廣告計劃由總經(jīng)理審批后，嚴格按廣告計劃執(zhí)行，下周三前需發(fā)布廣告本周五提交廣告部，下周三后發(fā)布廣告，下周一提交廣告部。 將田園都市所有賣點整合（包含八大主題） 《 SUPER 體驗》 ，每周一期推出廣告、宣傳、溝通及抽獎、優(yōu)惠券等。 但是，從目前情況看：已經(jīng)在報紙上公開提出的有：經(jīng)營工地；紫薇獲獎情況；創(chuàng)業(yè)、置業(yè)計劃；紫薇管你子孫三代等四項活動，在社會上引起了一定的反響，其中“經(jīng)營工地”開展了“誓師大會”、“開辟綠色通道 ’等活動，其余的活動均沒有實質(zhì)性的開展實施，對田園都市的銷售沒有起到預期的推動作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過對田園都市賣場的重新包裝（營銷中心裝修風格、音樂選擇、水吧、樣板間通道及樣板間的飾品選擇等），宣傳品風格的定位以及社區(qū)環(huán)藝小品的 選擇，形成田園都市獨特的格調(diào)和品位， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 文化月（ ～ ） “文化無言” —— 文化是紫薇品牌的靈魂，優(yōu)秀的社區(qū)文化是紫薇品牌不斷提升的重要支撐，也是田園都市倡導新生活的核心精神內(nèi)涵，通過該主題活動的舉辦，確立田園都市社區(qū)文化的品位，明確田園都市的新生活定位，從而增強田園都市業(yè)主的優(yōu)越感和自豪感。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 客戶公關(guān)，即對客戶關(guān)系的梳理和協(xié)調(diào)，改變項目與客戶之間信息的不對稱現(xiàn)狀，用客戶公關(guān)的手段，去發(fā)現(xiàn)業(yè)主所關(guān)心的問題，去聆聽業(yè)主的聲音，以期為我們下一階段的工 作指明方向。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 回歸土壤，回歸家園計劃 執(zhí)行目標： 在“三節(jié)”到來之際，通過媒體及現(xiàn)場活動的親切問候，挖掘西北五省支邊老干部等潛在客戶回歸故里。紫薇田園都市多層火爆銷售實質(zhì)是市民對紫薇品牌的信任，對紫薇田園都市“新城、新家”的認同，而高層的銷售成功與否則要靠紫薇田園都市“新生活”的吸引力，依靠田園都市社區(qū)文化是否得到客戶的認同。 精細服務(wù)： 服務(wù)水平的高低有時候并不取決于服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計和服務(wù)承諾，而是取決于細節(jié)上。此建議是否同意，請領(lǐng)導予以批示。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第五篇章 需要領(lǐng)導明確和解決的問題 一、關(guān)于簽約 田園都市的簽約工作已進入最后的沖刺階段，在總結(jié)工作的同時，以下 是針對現(xiàn)場存在的急需領(lǐng)導明確和解決的問題： 是否除去花園洋房的挑空面積 花園洋房一、二層打通后，由于客廳挑空、面積減少，但總價不變，很多客戶對此有意見，并拒絕簽約。 全新服務(wù) ：服務(wù)就是創(chuàng)新，我們的服務(wù)就是要不斷的發(fā)現(xiàn)新的問題，實現(xiàn)顧客新的滿意。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 支撐推廣體系 ? 紫薇代言人 —— 紫薇家庭中的個人品牌 執(zhí)行目標：通過在業(yè)主中調(diào)查，評出紫薇形象先生、紫薇形象小姐、紫薇寶寶、紫薇家庭，以他們的個人品牌，塑造紫薇文化。 依托紫薇品牌聯(lián)盟，實現(xiàn)跨行業(yè)的資源整合，通過利益捆綁和營銷互動使紫薇田園都市實現(xiàn)跨行業(yè)銷售。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 實施客戶體驗行動：通過產(chǎn)品的細節(jié)表現(xiàn)，體驗田園都市的質(zhì)量和品質(zhì)； 用親人般的關(guān)懷，來傳遞我們的服務(wù)。 ? 下階段營銷思路： ? 品牌月（ ～ ） “品牌無價” —— 品牌鑒賞之旅，將紫薇所有項目進行全面整合，在歲末舉 行大規(guī)模讓利促銷活動，拉開紫薇新一輪營銷攻勢的序幕。另外，針對前期銷售中遺留的隱患，認真解決，樹立田園都市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和良好服務(wù)的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高附加值。根據(jù)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計，報紙廣告效果因地產(chǎn)廣告逐日增加而降低，電視廣告收視率有較高保障，建議在 地產(chǎn)欄目 廣告之外，考慮純粹的電視廣告 —— 選擇新聞聯(lián)播、熱播電視劇間隙的強勢宣傳。 五、樓吧 — — 城市中心的起搏器 樓吧位于西安市中心，不僅要發(fā)揮樓吧傳播紫薇文化、展示紫薇品牌魅力的場所，也要將樓吧包裝成為促銷紫薇產(chǎn)品的銷售中心。親友會介紹購房成 交者，會員與購房者均獲 1％的優(yōu)惠；同時，對會員加分。重新布置現(xiàn)場（包括：背景音樂、二樓掛幅、水吧、樣板間走廊、一樓建材區(qū)等）并設(shè)立“書吧”，營造現(xiàn)場的銷售氛 圍。 盡可能取消我們沒有承諾而又增加成本的內(nèi)容，降低成本，為下一步降價創(chuàng)造空間。 廣告―― 大盤具有雄厚的廣告實力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過銷售現(xiàn)場堅定的承諾和工地現(xiàn)場真實的付諸實施會 逐步轉(zhuǎn)化客戶的態(tài)度。更多的二梯四戶（六戶）、大戶型、多公攤、高總價的房屋待字閨中。 服務(wù) —— 銷售服務(wù)，缺少口碑；物業(yè)服務(wù)，缺少提升 由于前期銷售多層住宅、花園洋房、 TOWNHOUSE 時，沒有留給購房客戶過多的思考時間，加之產(chǎn)品本身的很多因素當時尚未確定，客戶對所購房屋的理解并不多。據(jù)了解，該項目 的多層均價為 2500 元 /㎡，小高層起價 2200 元 /㎡。 廣告連貫性不夠 。 小高層： 均價 2600 元 /㎡比同類同檔次的房屋略高，但結(jié)合紫薇的品牌價值，整體 上看，價格略高于市場價格。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 目 錄 第一篇章 總綱 ????????????????????? 1 第二篇章 存在的問題 ?????????????????? 3 第三篇章 對策 ????????????????????? 8 第四篇章 紫薇田園都市中期營銷策略設(shè)計方案??? ???? 12 第五篇章 需要領(lǐng)導明確和解決的問題 ??????????? 20 第六篇章 結(jié)束語 ?????????????? ?????? 22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資