【正文】 K8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MadNuKNamp。 ksv*adNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!z 89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qvadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRW Xm Aamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuW FA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpaz adNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 ～ 樓書設(shè)計、印刷制作 完成 可以委托北京和海南本土有實力廣告公司，從兩家的設(shè)計水平和造價成本綜合選擇，選定公司則可以與二期廣告設(shè)計一起委托。 總的原則是先以生活方式、人文環(huán)境、完善的社區(qū)配套 和附加服務(wù) 等情感性訴求率先推出，然后再一步步落實到具體的物理訴求上來。 四、廣告受眾分析 在細分市場的今天，任何一種產(chǎn)品的任何一個廣告都無法涵蓋整個市場，營銷者只有順應(yīng)市場，提高產(chǎn)品的針對性，仔細研究目標客源的心理，據(jù)以發(fā)出針對性較高的廣告訴求，才能迅速為市場所接受。 三、廣告任務(wù) “ 海闊天空 .極品 ”該項目的廣告推廣工作本著大品牌、高視點、新理念的宗旨，在新世紀中外文化的不斷交流與共通中擷取靈感和脈絡(luò)。 廣告策略的第二個層面是廣告推廣。 五、 銷售目標 根據(jù)以往現(xiàn)場來訪量的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以及三亞旅游地產(chǎn)市場銷售周期，制定符合項目銷售進度的回款計劃。在這種推廣策略的指導(dǎo)下，勢必會在最后階段掀起一股銷售熱潮，將一些位置不太好的單元去化掉。并充分利用 海航集團麾下所有產(chǎn)業(yè)，為“ 海闊天空 .極品 ”的再次 入市 做 大規(guī)模 、有效的廣告宣傳，充分 利用 海航 集團的規(guī)模優(yōu)勢，讓每一個前來 與海航接觸 的人都能了解到“ 海闊天空 .極品 ”的產(chǎn)品信息，我們要爭取做到，在最短的時間范圍內(nèi)，讓 客戶 充分了解并知道“ 海闊天空 .極品 ”的各種產(chǎn)品優(yōu)勢， 要在短暫的時間之內(nèi)，把 客戶 的目光都聚焦在“ 海闊天空 .極品 ”這個項目上，讓 那些要買房者和打算買房者都來本案售樓處前來觀看，在十一黃金周前迅速的積累一大批的客戶。 ? 策略支持： 由于本案的競爭對手 是 別墅類物業(yè)項目；從對 三亞 市場的認知來看，目前尚未形成對“ 海闊天空 .極品 ”產(chǎn)生直接競爭壓力的項目，然而為什么本案的銷售業(yè)績一直不如人意，這主要出現(xiàn)了 五 個問題點： 第一：本案的產(chǎn)品定位比較特殊，造成本案的目標客戶的面比較狹隘，項目總體給人一種“曲高寡和”的感 覺，因為客戶群相對比較小，直接影響到本案件的銷售業(yè)績； 第二：本案的宣傳推廣方面出現(xiàn)了嚴重的偏差，過多的對本案 公寓 做出 了大量 的引導(dǎo)和鋪墊，對本案 別墅 的特點與賣點卻視而不見，造成了購房客戶的認知上的偏差， 加之前期熱銷時間段對別墅產(chǎn)品的推廣引導(dǎo)和現(xiàn)場銷售引導(dǎo)出現(xiàn)明顯偏差； 從而直接影響本案的銷售業(yè)績； 第三：現(xiàn)場銷售上的不到位，現(xiàn)場布置相當(dāng)差，沒有正確的廣告引導(dǎo)和銷售氛圍，無法給到現(xiàn)場來看房的客戶全面的認知感受； 第四：項目內(nèi)在的不協(xié)調(diào)性， 產(chǎn)品內(nèi)部的質(zhì)量問題、設(shè)計缺陷等 許多問題沒有明確的 、及時的給予處理 ，給銷售工 作帶來不小的阻撓，產(chǎn)生不必要的抗性，造成大量意向客戶的流失。應(yīng)該通過市場細分進行錯位競爭，展開差異化營銷，堅持走中高檔次、高品味的路線。 二、營銷策略構(gòu)想 本人 認為由于本案的產(chǎn)品定位獨辟蹊徑，以 三亞灣首家一線吞海 Town House的物業(yè)形態(tài) 獨立 出現(xiàn)， 充分地作到了產(chǎn)品差異化和市場的細分化，因此本案的營銷策劃上應(yīng)該充分地考慮到“ Town House” 產(chǎn)品自身獨特性這一特點， 并在日后推廣過程中針對本案目標 客戶的各種特征，相應(yīng)推出各種行之有效的市場營銷推廣方案來推動項目整體的銷售進程。 第二部分、 營銷推廣策劃 一、背景導(dǎo)入 隨著國家針對房地產(chǎn)的 一系列的調(diào)控政策的逐步出臺，三亞的購房群體的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，主要表現(xiàn)在調(diào)控之前大量的投資購房和投機者迅速減少， 購房群體中的高端需求者增加，真實的度假購買目的日漸明顯，所以最近的三亞房產(chǎn)市 場的變化是高端物業(yè)的消費需求明顯旺盛。而需求情況基本和供給情況相符 ,無論按其面積還是按其套數(shù)計算 ,其銷售所占比例都是以 30004000 元 /平方米的銷售比例最高 ,其比例分別為 %(按面積 )和 %(按套數(shù) )。 5 月銷售總套數(shù) 766 套 ,面積 萬平方米 ,島外銷售 659套 ,面積 ,島外市場占總銷售套數(shù)的 %,面積占 %。 三亞旅游地產(chǎn)擁有得天獨厚的臨海等優(yōu)美的自然資源的地理位置，可以組合居住、旅游、度假、商務(wù)、養(yǎng)老等多種因素，形成全新的度假投資置業(yè)方式。 海闊天空 . 極品 三亞灣首 席 一線吞海 Town House 營銷推廣執(zhí)行方案 海南海航恒實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第一部分、 市場環(huán)境 一、房產(chǎn)市場綜述 由于三亞生態(tài)環(huán)境在中國首屈一指，所以在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來的房地產(chǎn)也有別于其它地區(qū)。商品房銷售每年以 30%的速度增長，房地產(chǎn)交易稅收和建筑業(yè)稅收占財政收入的 30%以上，三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快了城市化進程，加快了舊城改造，并帶動了建材、家具等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 新建商品住房購買對象情況 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場 ,2021 年 15 月 ,銷售總套數(shù)4377 套 ,面積 萬平方米 ,島外銷售 3823 套 ,面積 萬平方米 ,島外市場占總銷售套數(shù)的 %,面積占 %。其次為 50006000 元 /平方米 ,再次為 25003000 元 /平方米 ,其所占比例分別為 %和 %。 備注：對三亞別墅市場調(diào)研分析和市場解讀 以及本案別墅的產(chǎn)品分析，公司相關(guān)人員已經(jīng)在之前做過詳盡的調(diào)查分析，我在此不 再 贅述。 因此，本章節(jié)的主旨，是針對本案的特色，提出與之相應(yīng)的推廣計劃，作為具體執(zhí)行依據(jù)，保證營銷主題的一致性和有序性，在極具可行性的前提下，力爭以創(chuàng)意取勝，以最少的支出贏取最大的回報，展示出營銷策劃的魅力。 ? 定位明確，走中高檔路線，著重以銷售業(yè)績奠定項目品牌，爭取獲得最大的利潤空間 我們要盡力吸引那些即有錢又有品位的客戶注意，爭取搶奪更多的中高檔市場份額，因為本案具有這個實力。 綜上所述，所以市場區(qū)隔策略參照以上因素制定如下： 將本案市場區(qū)隔于 三亞灣首席一線吞海 Town House 高尚度假 別墅 市場競爭策略 建議將本案以 “