【正文】 根據(jù)外埠先進城市酒店式公寓開發(fā)的經(jīng)驗，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強大的實力和信譽為投資者的安全提供了堅實保障，讓投資成為一種獲取財富的享受。 如果對物業(yè)再投資 800 元 /平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價格 3820 元/平米，銷售價格可定在 5000 元 /平米 ,由此計算利潤率： 開發(fā)成本利潤率：（ 50003820） /3820=31%； 如果 按照目前行業(yè)利潤率 15%左右，返算銷售價格應(yīng)為 4393 元 /平米。 2） 當(dāng)按揭期為 20 年，首付三成，平米月租價為 40 元，出租率 53%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達到 75%時，就可以達到給投資者年 8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。 投資形式：投資者首付 3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司， 20年內(nèi)自動 收回物業(yè)使用權(quán)。 結(jié)論 ：此方式不是最好的經(jīng)營方案。公司在基 金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。 俱樂部將不定期地組織會員，對公認(rèn)的具有較大投資空間的樓盤進行集體選房、集體砍價，爭取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權(quán)服務(wù)，保障會員的投資利益。 俱樂部可邀請房地產(chǎn)研究專家、法律界人士成立房產(chǎn)投資顧問團，不定期地舉辦知識講座，幫助會員提高對房地產(chǎn)業(yè)、西安房地產(chǎn)市場、各類商品房屋的規(guī)劃、設(shè)計、修建、營銷、物業(yè)管理等知識，增加房地產(chǎn)投資的專業(yè)技巧，提高房地產(chǎn)投資中的抗風(fēng)險能力；不定期地將會員組織在一起，開展各種沙龍活動，增進會員間的相互了解，互通信息，形成戰(zhàn)略同盟伙伴， 在投資領(lǐng)域爭取更大利益。若公司獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大削弱 對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業(yè)步入良性發(fā)展。 綜上所述： 1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價回報是個門檻，經(jīng)營者資金壓力大，經(jīng)營風(fēng)險高，不能實現(xiàn)開發(fā)計劃； 2） 隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營初期租價很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會選擇較低價位的產(chǎn)品； 3） 如果一味的提高房屋售價，前期對于開發(fā)商有利，回報較高，但償還銀行的按 揭貸款也隨之增高，如果沒有租務(wù)市場預(yù)期租金的支持，后期管理經(jīng)營困難。 由此可見，酒店服務(wù)式商務(wù)公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營性。 投資形式：投資者首付 3成，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年 8%的投資回報，20 年收回物業(yè)使用權(quán)，或者可繼續(xù)交由投資管理公司進行經(jīng)營獲取高額回報。 這種靈活的“投資者退出機制”可使公寓產(chǎn)權(quán)投資計劃具有了“少投入 、低風(fēng)險、高回報”的特征。 可以從以下幾點入手： 1）少投入：降低投資門檻，啟動擁有 10 萬 元的家庭； 2）高回報：首期投入少，一次性投資之后，無需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報和其他優(yōu)惠措施， 突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報不穩(wěn)定、回報形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實現(xiàn)真正的坐享其成，以吸引投資市場； 3）低風(fēng)險：首期數(shù)萬元不應(yīng)成為投資者的負(fù)擔(dān)，心理壓力小，如果公司能建立設(shè)計靈活的 退出機制 ，將會打消客戶投資的顧慮，降低投資風(fēng)險； 4）公司可引進先進的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓管理模式，提供星級酒店服務(wù)水準(zhǔn)，確保投資者投資物業(yè)的保值和升值。 三、 經(jīng)營策略 借鑒外埠和本市幾個典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤經(jīng)驗，挖掘本項目的優(yōu)勢。 家庭、個人投資現(xiàn)狀分析 目前很多家庭和個人資本有強烈投資 需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟發(fā)展需要投資拉動，全社會都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。 公寓、商住樓： 表 2 物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米。 4） 給老年人 ： 隨著開發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套 戶型不大的房間作為長期居住用。如能在價格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會吸引更多的客戶。 2）產(chǎn)品一改目前市場追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶 型小，房價低，首付無需貸款，使投資意愿較強的家庭、個人及中小公司都能支付的起。本項目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時度假式休閑物業(yè)經(jīng)營模式的項目之一。 【弱勢分析】 位置弱勢 由 于本項目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開發(fā)建設(shè)尚需時日，市場不可預(yù)見的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務(wù)活動創(chuàng)造便捷、高效、優(yōu)美的工作環(huán)境。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟 22 層鋼筋混凝土抗震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。 其中公寓戶型面積分布見下表：（資料來源公司企劃部） 表 1 戶 型 單位面積（平方米） 套 數(shù) 面積小計（平方米） 售價（元 /平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 49 410 20210 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 從樓盤套數(shù)配比來看，本物業(yè)主打戶型為 49 平米的小戶型（ 410 套）和 87 平米的中小戶型（ 148 套）。 服務(wù)優(yōu)勢 全新的經(jīng)營理念，全新的管理模式，借助國內(nèi)知名的酒店式管理公司參與經(jīng)營管理。 如果能抓住本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢點，通過開發(fā)差異性產(chǎn)品，占領(lǐng)市場份額，獲取良好的開發(fā)利潤。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商對投資者三至五年返租期高回報的承諾，加大了投資者的投資信心，同時開發(fā)商通過此法達到了加速資金回籠的目的，但本項目由于前期開發(fā)上的資金問題以及對產(chǎn)品包裝宣傳運作不力，造成了產(chǎn)品銷售狀況不是很理想 ，加之周邊安順廣場（帝標(biāo)）、東方星座等項目的開發(fā)，形成了對本案較大的競爭。 以上諸多優(yōu)點值得我們在開發(fā)經(jīng)營水晶島項目時加以借鑒 租務(wù)市場分析 誰是客戶？ 物業(yè)和投資行為相結(jié)合，產(chǎn)生了投資型物業(yè)形態(tài)，其特征是