【正文】 領(lǐng)市場 我國旅游業(yè)的快速成長，造就了旅游業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?。能否滿足消費者的需求 ,是房地產(chǎn)和旅游市場連結(jié)的關(guān)節(jié)點 ,也是焦點所在。旅游業(yè)的發(fā)展不僅能夠帶動食、住、行、購、娛樂等多個經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展 ,而且能夠增加就業(yè) ,擴大內(nèi)需 ,拉動消費。去年我國實現(xiàn)國際和國內(nèi)旅游業(yè)總收入已經(jīng)占國民生產(chǎn)總值的百分之五。中國人節(jié)假日的增多也是一個巨大的潛在客源市場。旅游服務質(zhì)量、市場管理逐步提高。“服務”作為一種特殊的使用價值，在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越大的作用。 建設規(guī)模：項目的建設堅持以市場導向為主 ,資源導向為輔的原則 ,主要根據(jù)市場分析預測 ,人們的需求及項目所在區(qū)域的旅游資源確定投資規(guī)模和建設項目的內(nèi)容。 ****湖靜水山莊生態(tài)旅游區(qū) 開發(fā)有它獨特的歷史遺跡和自然風光 ,有 復修建北宋時期的 ****跑馬場， 有 休閑民俗村、 ****湖、 休閑養(yǎng)老 度假勝地 、觀光農(nóng)業(yè) 、 跑馬場、以會議接待為主的五星級酒店等休閑、文體、游（娛）樂中心等 名勝風景點。建筑與景點的設計 ,遵循因地制宜、因境制宜、因景制宜的原則 ,寧小勿大 ,寧低勿高 ,宜淡雅樸素 ,忌豪華富麗。 (3）著力經(jīng)營與實體相生的外部空間 ****湖靜水山莊 是以大片叢林、湖水、溝壑為基礎 ,景觀上突出自然的特點 ,以植物造景為主 ,盡量減少建筑物實體景觀 ,同時有意識地去經(jīng)營與實體相生的外部空間。膳食閣布置在 詹泗 公路邊的空地上 ,為 一小型高檔風味餐館 ,可兼作茶室 ,常年對外營業(yè)。牌坊和其上的對聯(lián)具有點題入境的作用 ,雖然含蓄 ,卻有意味 ,很適合東方人的文化心態(tài) 。****九龍跑馬場擁有良種的馬匹數(shù)百匹，良好的馬道，優(yōu)良的環(huán)境，是您親近自然，放松身心的好地方。 (5） 以會議接待為主的五星級酒店 休閑 區(qū) 其功能規(guī)劃為以會議接待為主的五星級酒店。在建筑中充分運用白墻、青瓦、馬頭墻 ,室內(nèi)采用花格窗等 ,多方表現(xiàn)出 *西風土建筑的特點。主要道路寬 6m,從入口服務區(qū)到 以會議接待為主的五星級酒店 休閑區(qū)。 （ 2）與景區(qū)內(nèi)各建筑、景點結(jié)合 ,形成植物形式多樣的景觀特征。 景區(qū)庭。綠化遵循以下三 個原則。再在景區(qū)另一邊局部分設四方亭及雙方亭 ,單檐 ,配以長短不一的游廊。這一圍合而成的“中間層次”構(gòu)成了安全舒適的“可防衛(wèi)”空間 ,創(chuàng)造了適于相互交往的公共空間 ,營造出親切的家園氣氛。 48 休閑娛樂村內(nèi)有百花谷景點，游客不出村即可戲水游玩。 北宋時期 在那金戈鐵馬 的遠古時代，伴隨無數(shù)騎士經(jīng)歷了鐵與血的考驗，建立了不朽的功勛。起景有實發(fā)和虛發(fā)兩類。 (1）入口服務區(qū) 位于 詹泗 公路旁、景區(qū)的入口處。因此要嚴格控制景觀建設的高度、體量及其與山體、水體的美學關(guān) 系。 (1）營造一個人與自然相聯(lián)系的“人的領(lǐng)地” 在總體規(guī)劃中 ,綜合地形地貌特點 ,把 ****湖靜水山莊 規(guī)劃為一個游覽、休閑的主要活動場所。西面和云臺山景區(qū)相鄰面 ,有一條高速公路與之貫通。通過旅游業(yè)的繁榮發(fā)展，能夠有效突破經(jīng)濟發(fā)展的資源環(huán)境約束，促進自然生態(tài)系統(tǒng)與經(jīng)濟社會系統(tǒng)良性循環(huán)，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。 、創(chuàng)新發(fā)展方式的內(nèi)在要求。旅游產(chǎn)品開發(fā)也由單一走向多元化 ,在完善觀光旅游的同時 ,發(fā)展了一批特種旅游產(chǎn)品。近年來 ,雖然日本和美國仍是最主要的兩大國際客源市場 ,但北歐、東歐、東亞、東南亞旅游華人數(shù)也在看漲 ,其中東亞和東南亞將是旅華客源 40 輸出市場中增長最快、份額最大的一部分。更重要的是 ,國內(nèi)旅游業(yè)近年來已經(jīng)出現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的繁榮景象 ,隨著以觀光旅游、度假旅游收入占國民生產(chǎn)總值比重的加大 ,各行業(yè)景氣指標也在不斷上升。 旅游業(yè)自 20 世紀 50 年代以來蓬勃發(fā)展 ,其增長速度位居各種產(chǎn)業(yè)之首。 38 房地產(chǎn)與旅游業(yè)聯(lián) 姻 ,促進兩者互動 ,相得益彰。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)也將會得到進一步的發(fā)展，現(xiàn)階段就有可能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之 一。 據(jù)不完全統(tǒng)計，從 1978年至今，全國利用外資進行旅游開發(fā)建設為 2021 億美元，其中 1500 億美元在旅游飯店建設， 200億美元在旅游度假區(qū)， 200 億美元在度假別墅、以會議接待為主的五星級酒店， 100億美元在旅游景觀建設。 老年公寓房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合發(fā)展的分析 旅游業(yè)與房地產(chǎn)同屬第三產(chǎn)業(yè)。發(fā)展旅游業(yè)是增加有效供給、回籠貨幣、穩(wěn)定市場的有效途徑。其中：城鎮(zhèn)旅游者人均花費 ，農(nóng)村旅游者人均花費 。 33 第五章 市場分析與預測和建設規(guī)模 市場分析 經(jīng)國家統(tǒng)計局確認的統(tǒng)計結(jié)果表明： 2021 年我國城鄉(xiāng)公民出游人數(shù) 42700萬人，旅游收入突破 4417萬元大關(guān)。 。 一般認為，旅游資源是旅游業(yè)賴以生存和發(fā)展的前提條件，是旅游業(yè)發(fā)生的物質(zhì)基礎，是旅游的客體，是旅游產(chǎn)品和旅游 30 活動的基本要素之一。經(jīng)濟越發(fā)達，社會越進步，外出旅游在現(xiàn)代人們生活需求結(jié)構(gòu)中地位就愈發(fā)突出，旅游是較發(fā)達社會評估生活質(zhì)量的重要指標。另一方面，旅游促進環(huán)境的改善。項目建成后，除增加國家稅費及 27 本單位直接接受益外，還能全面帶動全市餐飲、酒店、商業(yè)和工業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品的營銷及服務 的全面發(fā)展，還能大量安排本市部分就業(yè)人員的工作。中央提出對國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)實施戰(zhàn)略調(diào)整和中西部大開發(fā)戰(zhàn)略，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟新增長點，加快了我國開發(fā)利用旅游資源的步伐，對促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展起到了積極作用。然而這樣一座中原大都市，僅有一個的人民公園和幾個小游園， 大城市老城區(qū)往往是城市人口密度最高的地區(qū)，人口的高密度和設施的不配套導致的結(jié)果必然是城市綠地人均指標的“走低”。 因此，加快發(fā)展 旅游業(yè) ，不僅是適應 ****經(jīng)濟社會發(fā)展水平的需要，也是適應 ****會展發(fā)展形勢的需要。因此，以 ****市老城區(qū)現(xiàn)有的綠化 水平與國家“園林城市”的標準相距甚遠，與其它省會城市相比也存在著一定的差距。這種超負荷運轉(zhuǎn)所取得的效益產(chǎn)出往往是以犧牲環(huán)境為代價的。作為現(xiàn)代社會的基本生活方式之一，隨著經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展，旅游需求有增無減和日益普遍化，居民的消費將更多地向旅游消費傾斜。 旅游業(yè)的發(fā)展，必將帶動交通運輸、商業(yè)、銀行、餐飲、建筑產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，效益是不可估量的。 因此，中西部地區(qū)充分認識到發(fā)展旅游業(yè)方面的資源優(yōu)勢，把旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重要產(chǎn)業(yè)抓緊落實，努力把旅 游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。我國傳統(tǒng) 的旅游地主要集中于東部、中部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，而中 19 西部地區(qū)的旅游業(yè)還是一個“原始股”，那里豐富的特色旅游資源對于“求新、求異”的旅游者有非常大的吸引力。 近年來，我省旅游業(yè)發(fā)展來勢迅猛，省政府將旅游業(yè)的發(fā)展列為未來三大經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略之一，我省旅游業(yè)已進入了發(fā)展的 18 快車道， 發(fā)展 旅游業(yè) 是發(fā)揮資源優(yōu)勢、提升城市形 象的有效途徑。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，公民出游能力極大提高。 項目緊靠鄭 焦 晉高速公路 , 省道穿境而過 , 交 通十分方便。 ****縣水源豐富，境內(nèi)有 ****、沁河、蟒河、濟河、大獅澇河、大沙河等河流 15 條，分屬 ****、海河水系。 自然 條件 氣象 ****屬于溫帶大陸性季風型氣候，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨，降水集中，四季分明。半徑 10 平方公里周圍無污染，符合 項目建設的 要求。 ****縣總面積 832平方公里，轄 7鎮(zhèn) 7 鄉(xiāng)， 367 個行政村，總?cè)丝?65萬人， ****自然資源豐富，主要有煤炭、石灰等 20 個品種。 ****豐富的文化旅游資源也為旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。 建設期為 4年。 ****湖靜水山莊地處 ****北岸，有身處瓊臺之感，夏季涼 風怡人，是避暑休閑的絕佳去處。因此，中部地區(qū)應充分認識到發(fā)展旅游業(yè)方面的資源優(yōu)勢，把旅游業(yè)作為中部大開發(fā)的重要產(chǎn)業(yè)抓緊落實，努力把旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可極大地促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，具有重要的經(jīng)濟意義。 ****素有中國鐵路心臟之稱 ,中國重要的公路鐵路客貨運樞紐中心， 最大無水港。 研究結(jié)論 （ 1） ****是 **省省會，地處中華腹地，九州通衢，北臨 7 萬里 ****，西依中岳嵩山，東、南接黃淮海大平原，四季分明并各具特色 。 （ 3） 國務院關(guān)于 ****市城市總體規(guī)劃的批復 國函〔 2021〕 80 號 （ 4）《 ****市城市總體規(guī)劃（ 20212020年）》 6 （ 5） 《 ****市旅游發(fā)展 總體規(guī)劃（ 20212020）》。目前 ****集團的投資實體包括兩家年產(chǎn)百萬噸級煤礦，一家準四星級酒店，一家銷售收入近兩億元的林板一體化企業(yè)，擁有林地 30000畝，金融服務企業(yè)擔保公司一家，典當行一家，參股銀行若干家。1 ******湖 靜水山莊建設項目 可行性研究報告 楊玉芳編著 2 目 錄 第一章總論 ………………………………………………………… 3 第二章 城市概況及建設條件 ……………………………………… 11 第三章 項目建設的背景及必要性 ………………………………… 16 第四章 旅游業(yè)及其旅游資源的內(nèi)涵 ………………………………… 28 第五章市場分析與預測和建設規(guī)模 ……………………………… 33 第六章 總體方案設計 ……………………………………………… 43 第七章 環(huán)境保護與安全防護 ………………………………… …… 55 第八章 項目實施進度計劃 ………………………………………… 57 第九章 招投標管理 ………………………………………………… 59 第十章 投資估算及資金籌措 ……………………………………… 64 第十一章 效益分析 …………………………………………………… 69 第十二章 結(jié)論 ……………………………………………………… 72 第一章 總論 3 ： ******湖靜水山 莊（ 會議接待 、 觀光旅游 、 休閑居?。┙ㄔO項目 擬 建 地： **省 ****市郊 ****北岸 ****鎮(zhèn) 業(yè)主單位： ******實業(yè)有限公司 項目負責人： ****（法定代表人） 項目單位簡介： ******實業(yè)有限公司成立于 2021年 3 月，注冊資金 1000萬元，占地 1400畝，現(xiàn)有職工 480余人，其中高中級職稱 22 人，是一家集雙孢菇種植、深加工，資源綜合利用于一體的農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園區(qū)和循環(huán)經(jīng)濟試點的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化企業(yè)。 合作投資企業(yè)簡介 ******投資集團有限公司（簡稱 ****集團）， 始創(chuàng)于 1995 年，注冊資本七千萬元，總資產(chǎn)人民幣 50 多億元，擁有全資子公司 5 家、參股份公司 3 家，職工總?cè)藬?shù) 1000 余人，是一家以股權(quán)管理及投資的控股集團。 國家計委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2） **省中長期 社會發(fā)展規(guī)劃綱要 。對旅游市場的需求進行分析預測，對建設方案規(guī)模、工藝技術(shù)、設備選擇、公用工程、環(huán)保、消防安全；勞動保護及衛(wèi)生、節(jié)能、項目實施進度、招投標、投資估算及資金籌措和財務經(jīng)濟效益評價、社會效益評價等方面進行綜合性研究分析和評價，為項目建設決策提供可靠的依據(jù)。中國在 ****設立國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和鄭東新區(qū)三個國家級商業(yè)經(jīng)貿(mào)區(qū)，擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有 30 多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構(gòu)在 ****設有辦事處或經(jīng)營場所。 （ 2）歷史與文化的積淀，大自然的賜予，使得古老的中部地區(qū)旅游資源異常豐富，而且開發(fā)的潛力巨大。 ****湖靜水山 莊（ 會議接待 、 觀光旅游 、 休閑居?。?建沒項目 開發(fā)有它獨特的 ****歷史遺跡和自然風光，有 雍容福貴的 ****們幸福、快樂的在寧靜的水面戲水 、觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園以及復修重建北宋時期的 ****跑馬場遺址，有休閑民俗村、酒店居住區(qū)、老年公寓等名勝風景點。 本項目一期總投資為 萬元，資金來源為： 公司自籌 萬元 ，金融機構(gòu)融資 20210 萬元 。目前，****擁有自然和歷史文化旅游景點、名勝古跡 156 處，其中國家 5A級景區(qū) 1 個， 4A 級景區(qū) 6 個， 3A 級景區(qū) 11 個， 2A 級景區(qū) 4 個，全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點 10 處。兩頭寬，中間窄，狀如飛碟，總面積 832 平方公里 。建設場地地勢平坦，所處地址遠離居民區(qū)，場內(nèi)土質(zhì)密實，地基承載力為 15 噸 /平方米，地下水資源豐富，水質(zhì)優(yōu)良，水位埋深 2— 4 米。因此， ****湖靜水山 莊 （ 會議接待 、 觀光旅游 、 休閑居?。?建沒項目 工程的建設