天然居初步商業(yè)策劃報告(存儲版)
【正文】 在景田更為缺乏。 根據(jù)目前掌握到的資料來看，在未來 12 年內(nèi)將有有第壹世界廣場裙樓、金色家園三期商業(yè)、萬托家園商業(yè)裙樓、金泰市場等商服物業(yè)將推向市場。 未來幾年內(nèi)，除本片區(qū)內(nèi)，香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)將會有大量的商業(yè)物業(yè)推出市場，商業(yè)物業(yè)的競爭將趨于激烈，商業(yè)中心會逐漸形成，誰能把握市場先機(jī)，誰就能引領(lǐng)市場潮流。 山姆店的輻射區(qū)域廣大，使本項目的可輻射面相應(yīng)增大。 ? 項目面臨的香梅路空置的商業(yè)裙樓多。因此，本項目宜引進(jìn)與山姆業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營項目，可充分利用山姆的購物人流來促進(jìn)項目的經(jīng)營。 2） 如以租賃或與商場經(jīng)營公司合作方式運(yùn)作，經(jīng)營商則為：深圳或香港、國外知名大型連鎖經(jīng)營商家，如近期開業(yè)的百安居等。 七、經(jīng)營及租賃合作方式建議 將本項目定位為國際潮流精品家居廣場，在項目的經(jīng)營方式上有多種方案可供選擇： 1） 發(fā)展商經(jīng)營管理家居廣場 優(yōu)點： 可以實現(xiàn)較高的租金收入 缺點： ? 發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗，管理 有一定難度。返租年限建議為較短期（三年）。 八、炒作香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，描繪廣闊的家居市場前景。按平均銷售價格為 18000 元 /平方米，平均租金為 95 元 /平方米，返租率為 8%，如返租 3 年，來計算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實際收益： 每年的返租額： 18000 元 **9000=1296 萬元 /年 實際每年的租金收益： 95*9000*12 個月 =1026 萬元 /年 發(fā)展商三年內(nèi)年補(bǔ)貼額 ：（ 12961026） *3 年 =810 萬元 發(fā)展商實際收益 ： 億 — 810 萬 = 億元 如整體出租實現(xiàn)的租金收入更低，發(fā)展商要在返租年限內(nèi)補(bǔ)貼更多的金額予投資者。 二、售價初步分析 如項目以主題專業(yè)市場的定位或整體租賃予品牌經(jīng)營商家，根據(jù)中原對商業(yè)項目的銷售經(jīng)驗分析，項目整體平均售價可達(dá)到 18000 元 /平方米 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 23 左右。 六、分期分批推出，推高售價。 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 21 第五章 銷售策略 一、 先招商，后銷售 在項目未銷售前先進(jìn)行招商，再銷售是項目成功的關(guān)鍵。 ? 家庭裝修及家具陳舊老化需重新裝修、裝飾的消費(fèi)者。 二、檔次定位 ? 經(jīng)營種類以中高檔、以國際知名品牌為主 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 18 ? 購物環(huán)境優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適、超市化 三、經(jīng)營模式 定位 經(jīng)營模式 —— 統(tǒng)一經(jīng)營模式設(shè)想： 敞開式經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營。 結(jié)論： 從項目本身的分析我們可以看出，雖項目有一定的優(yōu)勢所在 ，但對于商業(yè)經(jīng)營來說，最為關(guān)鍵的商業(yè)氣氛較為缺乏，項目的銷售及招商經(jīng)營形勢并不容樂觀， 如能將發(fā)展商的強(qiáng)大實力與中原的優(yōu)勢資源有機(jī)結(jié)合，并搶先一步占領(lǐng)市場，我們有信心將本項目將成功推向市場，使開發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。 ? 項目所處的區(qū)域小環(huán)境檔次形象較好，易于將項目包裝成精品商業(yè)物業(yè)進(jìn)行招商及銷售。 二、 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢（ Strength）分析 ? 項目位于高尚住宅區(qū)內(nèi)，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，是項目經(jīng)營的保障。 隨著有較強(qiáng)消費(fèi)力的居 住人口的不斷增加，景田片區(qū)的商業(yè)將重新洗牌，針對區(qū)域內(nèi)中高收入居住人口的商業(yè)將迅速發(fā)展。 片區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)大多 是居民日常生活必需配套及建材、裝飾材料，中低檔餐飲等。 中高檔的飲食娛樂業(yè)發(fā)展滯后。 三、景田片區(qū)的商業(yè)分布概況 景田片區(qū)以住宅為主功能定位，早期片區(qū)內(nèi)無統(tǒng)一規(guī)劃較集中的商業(yè)中心，商業(yè)基本上以各住宅小區(qū)的沿街商鋪及商 業(yè)裙樓為主，最大型的商業(yè)則是香蜜湖山姆會員店，但其位置不屬于景田的中心地帶。 具有品牌優(yōu)勢、具有先進(jìn)經(jīng)營管理方式的商業(yè)連鎖 將是以后商業(yè)的發(fā)展方向，而傳統(tǒng)市場的商業(yè)模式的市場份額將會逐步縮少。以連鎖經(jīng)營為特征的超級市場沖擊著大批傳統(tǒng)的、獨立的小型零售企業(yè)。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險。 小結(jié)： 深圳市零售商業(yè)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)了多種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放的局面，在與國際接軌的同時，積極摸 索出適合本地國情的新業(yè)態(tài)。 ? 單店規(guī)模較大、提供一站式購物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又 多等。 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 2 深圳市商業(yè)市場供求關(guān)系量表 1） 深圳市近五年商業(yè)用房開發(fā)和銷售情況 （ 單位：萬 M2 ） 年份 至年底竣工總量 當(dāng)年竣工量 年內(nèi)銷售量 1996 1997 1998 1999 2021 以上數(shù)據(jù)表明： 截止 2021 年底全市商業(yè)用房竣工總量已累計達(dá) 萬平方米，銷售總量僅累計 萬平方米，占竣工總量的 %， 空置情況較為嚴(yán)重 ，表明深圳市商業(yè)市場的總
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