【正文】 置、入口設置等 12 組團放大平面圖 體現組團圍墻入口設置、門衛(wèi)數量、人車管理等 13 組團透視圖 14 停車方式示意圖 12 景觀 15 景觀結構圖 12 表達景觀軸線與重要節(jié)點，集中綠地、組團綠地、步行景觀的設計 16 景觀重要節(jié)點放大平面圖 12 景觀功能明確、注重景觀的參與性、處理景觀與氣候的關系，現狀景觀的利用方式 17 重要景觀節(jié)點透視圖 12 成果類別 解決問題 序號 資料及文件名稱 份數 內容要求 單體方面圖紙 商業(yè) 23 商業(yè)單體平、立、剖面 12 24 商業(yè)透視圖 12 首期住宅 25 單體平、立、剖面 12 26 首期住宅單體平、立、剖面 12 27 首期住宅代表單體透視圖 12 技術分析 28 日照分析圖 12 29 土方平衡圖、土地利用分析圖 12 技術 30 新技術、新材料應用圖紙 12 第 51 頁 共 51 頁 方面圖紙 31 遮陽減噪措施圖紙 12 32 以上內容的電子文檔光盤 1 33 工作模型 1 電子文檔 34 方案介紹磁帶 模型 其他 4 設計成果電子文件要求： 全部設計成果均應制作成電子文件，規(guī)劃設計方案文本說明采用Microsoft word 的 doc 格式文件；設計方 案圖形文件采用 Auto CAD 的 dwg 格式文件；如有電腦動畫或電腦渲染圖的電子文件應采用中國較為普及的應用軟件。 ? 提供準確的經濟技術指標及戶型統(tǒng)計表。 附： 技術問題及設施配套要求 1. 技術方面的問題 ?日照間距設計 ?技術配套設施形態(tài)與位置設計：煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備等 ?新材料、新技術的應用：環(huán)保材料應用與智能化設計 ?遮陽設計 ?降噪音設計 2. 設施配套要求 ? 必要的管網配套如給水、排水、電力、燃氣、通訊、電視電纜等應在規(guī)劃中綜合布置 ，其中排水實行雨、污分流制。 無線通信轉發(fā)系統(tǒng)：移動信號增強系統(tǒng)，辦公樓各層設有移動信號增強系統(tǒng)。樓內各 層出入口，電梯轎箱等處設置固定黑白定焦攝象機。并可以增設加濕系統(tǒng)。 入口 廣場 寫字樓的迎賓廣場是非常重要的位置。造型為正方柱體，四角為過渡斜面。 2） 國內企業(yè) 貿易、金融、電子、高新技術產業(yè)等 組織結構都比較穩(wěn)定的大 中型 企業(yè)， 出于對建筑質量和交易時間的考慮，購買者通常在接近現房的階段才決定購買。 二 、寫字樓市場 定位 本項目要建設成區(qū)域商務商業(yè)中心，打造成地標性商務形象，提升商務環(huán)境和提高項目的檔次，營造成一個多功能的 國際 商務空間?？照{系統(tǒng)：品牌中央空調加新風系統(tǒng)。 ? 燈具：防霧燈具。 ? 墻面：采用乳膠漆飾面。 四、酒店公寓細部 圖例 五 、酒店公寓 交樓標準 第 35 頁 共 51 頁 公共部分 ? 建筑結構形式：框剪結構 ? 外檐：高檔外檐涂料，局部玻璃幕墻；隔熱斷橋鋁合金外窗，配 進口品牌五金件，專業(yè)建筑外檐燈光照明?？梢钥闯?，這些新推出的高端酒店公寓將使市場 供應產品檔次拉開，進入產品細分期。 咖啡廳 300— 500平米 要有適合裝修的招牌位及廣 告懸掛點，排污、排煙管道鋪設方便。 安防設施 ： 小區(qū)周界防范“紅外對射儀”及公共區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)； 電子巡更系統(tǒng)； 第 24 頁 共 51 頁 家庭安防報警系統(tǒng)； 燃氣泄漏報警； 小區(qū)公共設施、設備多點監(jiān)視系統(tǒng)。 （ 4）衛(wèi)生間： 預留上、下水位置和排風口； 墻面：水泥砂漿毛面交工； 地面：防水處理，水泥砂漿保護層； 頂棚：結構層面。同層排水系統(tǒng)還可實現衛(wèi)浴的個性化裝修需求。通過對 京津地區(qū)高檔住宅配建的了解，結合本項目特色和成本要求，提出配建亮點設施如下： 1． 高強度高氣密性 鋁合金隔熱斷橋窗 第 20 頁 共 51 頁 使用（ 斷橋隔熱）鋁合金復合窗戶，具有優(yōu)異的抗風壓、水密、氣密、保溫和隔聲性能，開啟方式靈活多樣，并配以知名品牌高強度五金配件、良好的密封橡膠條等，保證窗體耐老化性能和開啟的靈活性，延長其使用壽命。 第 三 重： “樓宇大堂”景觀體系 作為第三重景觀體系，樓宇大堂起到的是為業(yè)主“緩沖心情”的作用，這里可以初步待客、可以舒緩身心。 將綠色生態(tài)的理念融合到居民生活的每一個方面，做到推窗見綠、戶戶有景。所以要求小區(qū)主入口設置在南開六馬路一側，小區(qū)輔入口 設置在項目住宅和公建分隔的規(guī)劃路上。 4． “ 100105”平米戶型雖同為 2 室 2 廳 1 衛(wèi)設計，但是為“舒適性 ” 兩室，其與 80 平米戶型的設計差異在于加大客廳及餐廳的面積，將主要功能放在主功能區(qū)上，而非將面積均勻分攤在各個功能區(qū)間 。 區(qū)位 —— 繁華市中心 南京路 —— 傲然城市風景 產品 規(guī)劃 —— 復合生活城 建筑 —— 立體靈動新風格 戶型 —— 陽光戶型全景觀 景觀 南京路 —— 繁華夜景盡 收眼底 高收商務人群及中產人士 特點： 對社區(qū)的內外部景觀比較看重，樂于貼近繁華而又保持較好的尺度 組團 —— 鳥瞰中央花園 配套 商業(yè) —— 風尚地帶都會魅力 成熟 富足 家庭 特點： 成熟家庭通常結構穩(wěn)定，經濟條件較好，購買一般以改善為目的。 本項目的價值核心在于他既是寶利集團的王者之都，形象統(tǒng)領，同時也是天津最繁華地段的形象代言。 經濟技術指標 800輛 停車位 寫字樓 商業(yè) 酒店式公寓 （ ） 住宅 25% 綠化率 地下總建筑面積 地上總建筑面積 占地面積 % 建筑密度 容積率 綜合用地 用地性質 第 6 頁 共 51 頁 第 7 頁 共 51 頁 （ 六 ） 地塊條件 ? 宗地外部 城市中心區(qū)位，配套成熟度高，臨路性好，易于交通組織，用地東西側目前有菜市場和民營小企業(yè)，形象欠佳。周邊遍布 南開中學、55 中、南開五馬路小學（全國重點）等眾多名校， 同時靠近 鞍山西道的科貿街 ， 第 5 頁 共 51 頁 文化氣氛濃郁 。 一軸 — 兩帶 — 三區(qū)的總體發(fā)展戰(zhàn)略進一步確定了 南開區(qū) 城市中心的核心發(fā)展地位， 城市中心在向南偏移的同時，市中心的地位得到進一步強化 ， 本項目 第 4 頁 共 51 頁 的 宏觀區(qū)位條件均具有較好的整體認知基礎， 區(qū)域未來可開發(fā) 住宅用地較少，土地稀缺性凸現，土地價值越來越高。 （二）地塊四至 ： 東至南豐路，西至南開六馬路，南至長江道，北至南開三緯路 。 周邊數條公交線路、臨近地鐵 一號線 海光寺站、二緯路站，交通便利。 住宅由五棟 30 層 以上 點式高層組成。 目前南開區(qū)內在建地塊多為插建地塊，像該地塊這樣的能夠形成獨立社區(qū)的大面積土地已屬珍稀。 領銜南開 CBD 城市核心復合生活城 第 9 頁 共 51 頁 第 二 篇 住宅部分設計任務書 一、住宅市場定位 （一） 南京路上 “ 后花園 ”； ? 定位對規(guī)劃設計的要求： 不但設置較大的中庭花園，還要進行住宅的 立體綠化設計 ，成為 城市 稀缺花園城； （二） 南京路上 “ 頭等艙 ”； 第 10 頁 共 51 頁 ? 定位對規(guī)劃設計的要求： 既是頭等艙，產品設計應該走 舒適型路線 ，戶型設計必須引導最新設計理念， 還需要進行更人性化的細節(jié)設計，使之更 為 宜居 。對于項目位置以及戶型等細節(jié)問題比較挑剔，最關 注項目的品質以及產品體現出的生活品位。 五 ．規(guī)劃設計指導思想 1） 體現產品與用地價值互相支持的關系 ， 按照用地價值布置不同檔次與面積的產品。 所以項目建筑風格 擬 采用 較為流行的 “現代 簡約 ”風格，即 “理性中透露人文氣質，冷峻中透露時尚色彩” 。 中庭花園在城市中心具備很強的稀缺性，本項目也將采用主題園林的形式發(fā)揮此稀缺性為唯一性，打造景觀最大亮點為項目加分。 九 、 地下車庫 設計要求 考慮到本項目的檔次，項目住宅的車位比應略大于 1： 1， 即不能少 于 600個。由于取消了暖氣片和支管，不會占用任何居室的使用面積，十分便于家庭裝修和家居布置。 ? 社區(qū)周界、公共空間、樓體周界、入戶單元門設有 4 層安防系統(tǒng)。 電梯 ： 知名品牌電梯。 第 三 篇 商業(yè)部分設計任務書 第 25 頁 共 51 頁 一、項目商業(yè)市場定位 結合本項目的地理位置和商圈范圍，項目商業(yè)部分定位于 天津市高端人群高級 購物、 社交、休閑 、娛樂場所， 高度結合商業(yè)氛圍的科學性配套和整體性相融，注重消費感受， 呈現獨具國際特色與貼合其消費需求的 “主題 商業(yè) ” 綜合體。 汽