【正文】 品牌。 3 項目的商場部份分析 31 項目概況 本項目位于大連市的中心商業(yè)區(qū) — 中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積 27900 平方米。 ② 由于項目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時令到招商時引入主力店有一定的難度。 ④ 進入新的市場或新的細分市場，縱觀大連市現(xiàn)時的 商場定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項目設計為一個中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細分的消費群。 41 國內(nèi)市場形勢 411 香港在 80 年代末 90年代初的蓬勃商場發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟快速增長的中國大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場或群樓商場去增加他們的利潤。永遠比等待形勢好。汰弱留強的現(xiàn)實正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同 [承擔風險 ]的聯(lián)營方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營業(yè)額提成都是 23%— 32%左右。雖然臨街店鋪會增加，但新穎商場的加入競爭，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購物，對人流方面定必有正面的幫助。在國內(nèi)游客中，60%是東北人。從主要城鄉(xiāng)建設的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。 n 方便的商場布局。 ②每年大約 %的游客是國外游客，其余 %為國內(nèi)游客，其中 60%為東北游客。因為面積太大，所以它的設計是令顧客覺得它不是一個商場，而是一毓的商場，需要幾天才能走得完。 ※ 主題新穎的吸引 將項目的產(chǎn)品設計為一個旅游式主題的購物廣場，形式上標新立異，令項目以一個嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。 ※ 借用其它元素的吸引力 將一些有國家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場的裝修設計上，使其在外觀風格上凝聚著異國風情文化。 以“多種業(yè)態(tài)特色消費”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體銷售，并于每個購物組團都有著名品牌代表的主力店 例如：運動系列組團的著名品牌“耐克”“阿迪達斯” 流行服飾系列組團的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。 462 針對 A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ n 建議在負一層設置購物天地，引入主力百貨 店。以此作為一個賣點帶動其它樓層的出售 各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入 2— 3 家主力店進行帶動，其他部分進行分割獨立銷售。 B）建議在 D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設置為： 國際美食天地：薈萃全國各地和世界風情美食 經(jīng)營種類：東南亞美食、臺灣小吃、大型快餐“麥當勞”“必勝客” 干果、零食專賣店、港式茶餐廳 ,韓國燒烤，日式火鍋等。 設置原因：此區(qū)針對女性消費，利用女性消費特點和習慣吸引人流。 47 項目的特色如何營造 ◎五洲風情特色步行街的設置 ■名稱恰如其分 這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設置一條匯聚全球五大洲的風情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風情文化。 b) 項目的主題風情定 義是基于項目特性而提出，其作用是為項目營造濃厚的招商和銷售、購物氛圍，因此經(jīng)營布局上與硬件配置相配合。 本商場的規(guī)劃布局專家評審會 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 加推新一期鋪位 n 媒體組合： 174。 全城挑戰(zhàn)極限 —— 極限運動大獎賽 174。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 兒童集體繪畫活動 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 發(fā)展商繼續(xù)是商場的大股東，能夠保證商場招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實施和定位的實現(xiàn)； 174。實際操作是發(fā)展商允許買家在規(guī)定期限內(nèi)（一般為一年）分期付給首期房款。 ■年期 根據(jù)不同行業(yè)而定，除餐飲年期較長（ 10 年）外，一般行業(yè)可商議 2 年死約 2 年生約或 3 年死約 3 年生約。 很有心情購物 174。 模式二：聘請專業(yè)經(jīng)營管理公 司直接經(jīng)營管理公司直接經(jīng)營管理，發(fā)展商處于監(jiān)控執(zhí)行地位。 7經(jīng)營推廣 71 推廣活動 n 各類展覽：名車展覽、珠寶展覽、名畫展覽、攝 影展覽等 n 時裝表演：春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等 n 美食節(jié) /特色專題節(jié)日：中華 /環(huán)球美食節(jié)、國際兒童節(jié)、奧運會、世界杯等 n 電臺 /電視臺直播：時事論壇、品牌推介、流行時尚 等 n 各類大型游戲及比賽活動：電子游戲比賽、網(wǎng)絡游戲比賽、書法繪畫攝影比賽、運動競賽等 n 商品推廣活動：運動用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶合辦的各類商品推廣活動 n 慈善活動：商品慈善展銷活動、慈善拍賣活動 72 信息系統(tǒng)建議 n 商場消費指南 內(nèi)容包括商場的地理位置、交通路線、商戶名單、經(jīng)營規(guī)劃等基本信息。 8經(jīng)營管理組織架構 9商業(yè)招商經(jīng)營運作優(yōu)勢 911 具有較強的商業(yè)招商能力， 掌握粵、港兩地數(shù)百個知名品牌商家的網(wǎng)絡資源，能為貴項目的招商提供極大的幫助。 當然，在主力店引入的過程，我同也會充分考慮各個項目的實際情況，有區(qū)別性和針對性地引入主力店，力求實現(xiàn)發(fā)展商、投資者或經(jīng)營者和進駐商戶“三贏”局面。 ■住宅銷售的服務意識有待加強，營銷技巧也有待提高。 22 項目劣勢： n 屬于純住宅項目，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。 n 東北地區(qū)的一些實力雄厚的中資企業(yè)或私人企業(yè)界所有者或高級管理人員。 4 項目定位 41 項目理解 本項目位于市中心商業(yè)旺區(qū)，地價成本非常昂貴，所以本項目的開發(fā)，必須以商用物業(yè)和高價住宅相結合開發(fā)，才能承受本項目開發(fā)成本壓力； 本項目位于市中心，交通發(fā)達，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞動公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景觀；如本項目能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢和結合商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢，且配合本項目的硬件支持，建議本項目走高尚住宅的路線。建議項目的住形象定位是： “濱城都會至尊府第” 44 項目形象包裝 本項目的產(chǎn)品定位是一個有標志性的頂級豪宅，既要突出頂級豪宅的亮點，又要表現(xiàn)項目的高層次的品味，因此本項目包裝成一個時代感很強的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本項目的產(chǎn)品既能適合年長的事業(yè)成功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年輕的成功人士的時尚、超越世俗品味要求。如我司操作奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體了樓盤特色，會其推廣策略事半功倍。 他們共同特征： 是社會上事業(yè)成功的一群，他們或者是經(jīng)歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對自己的奮斗感到自豪，他們需要認同和肯定自身的價值，更需要榮耀和被受尊崇。 3 目標客戶的定位和分類 項目的塔樓從產(chǎn)品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對對象有所不同。 n 同區(qū)域同文件次競爭項目不多，直接競爭大大減 少。 ■發(fā)展商已邁向品牌時代，陸續(xù)涌現(xiàn)了萬達、億達等全國知名開發(fā)企業(yè)。這一項目可以說是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個案。 n 會員制消費優(yōu)惠 一次性消費一定金額的消費者可成為商場會員，以后消費可獲額外折扣以及其 它優(yōu)惠；可同時實行消費累積折扣獎勵計劃。天河城的形式與貴司的項目相似。 新型經(jīng)營管理主要包括以下方面： ① 物業(yè)的硬件管理； ② 物業(yè)租賃； ③ 商戶的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ④ 物業(yè)整體宣傳推廣； ⑤ 經(jīng)營信息和相關服務的提供； ⑥ 形象建立； 現(xiàn)時的商業(yè)物業(yè)林立，競爭激烈，要在商場上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場上的領頭羊呢？在當今的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，必須引入一些新型的經(jīng)營管理模式進行科學的、專業(yè)的管理。 夠新奇、夠刺激，好想玩 174。 根據(jù)無錫市目前的零售市場開放程度，國際知名品牌尚未進駐，仍然有廣闊的市場空間有待開拓。 在一定程度上能夠保證商場開業(yè)時有較多的鋪位經(jīng)營，不至過于冷場。 試 業(yè)志慶 55 主要促銷手段 n 發(fā)展商參股經(jīng)營 在銷售中，發(fā)展商采用讓利 10% ~ 20%的方式，獲得該商鋪 10% ~ 20%的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時間購回經(jīng)營權（股份）。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 主力商戶進駐動態(tài) n 公關活動： 174。 啟動人脈銷售 n 媒體組合： 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 資源商戶直銷 ◎租售第二階段 n 目的（效果）： 174。 報紙、電視、電臺、戶外廣告、網(wǎng)絡等多媒體全方 位報道宣傳 n 推廣重點： 174。 無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會 174。 租售做法：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。 經(jīng)營設置原因：此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于 A 區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項目的總體形象檔次。 活色生香國際女人街：經(jīng)營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。 所謂“靜”是指經(jīng)營一些與“動”主題有關的各類品牌商品。 相應的配套：在下沉式廣場設置一個大型街舞或時裝表演廣場，注入“ 風情購物公園”概念，意在吸引大量的青少年消費人群和消費者的眼球和人流，在 B 區(qū)或 X 區(qū)的場地可設置室內(nèi)攀巖場等活動配套。 n 建設一個下沉式廣場，將 A、 B、 C、 X 地塊組成的負一層區(qū)域有機地連貫起來，解決項目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 D—— 吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進駐，增加人流及品牌效應。 以市場領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增 強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 ※ 對消費人群的吸引力 將項目設計為一個異國風情文化的購物天地，當中匯聚異國特色的風情文化，讓消費者不出國門就可以領略到異國的文化和民俗風情，購買到異國特色的商品，并同時享有身在異國他鄉(xiāng)旅游購物的新奇感覺，滿足了消費者獵奇心和玩樂天性。 2 目針對的消費群相當部分仍以本地年青消費為主，其總體消費能力較適合中檔消費，且中檔消費也最大程度帶動起巨大的消費人流。 廣州天河城的主題 廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比較輕。 441 商場檔次分析 ①大連在國內(nèi)的國民生產(chǎn)總值在 1999 年為 1007 億元；較北京的 2170 億元及上海的 4035 億元；相差甚遠。顧客需要也隨著潮流轉變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n 時尚的購物感覺。 44 市場需要什么 ① 大連市民的日常生活習慣在過去的 5 年內(nèi)起了基本的變化。 433 在 1999 年，大連常住人口為 萬，即期人口為 萬，其中常住外國人為 5842 人。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向。 42 大連商城的形勢 4 21 正如 國內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場方面的供應也遠超市場可以隨的。華麗商場變成空置，白白浪費了經(jīng)濟資源。 4 13 超額的供應通常都會是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。 4市場定位 商業(yè)物業(yè)是本項目的重頭戲，是本項目是否贏利的關鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動住宅的銷售。本項目位于市中心，正對勞動公園，項目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點，吸引大量的旅客旅游購物。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴至 40 米寬，也會成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負擔也不少，這樣令到項目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項目以一個整體的形象展現(xiàn)給大眾。 w、 color18 少女裝 地下二層 男裝 都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉壽司 女裝 餐飲 東廣場 婚紗攝影 時尚經(jīng)典 珠寶 西廣場 茶店 天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集 眼鏡店 藥房 家具 精品廊 化妝品 總結： 大連市經(jīng)過多年城市規(guī)劃，對交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局。 ※現(xiàn)場氣氛 是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨 商場。 222 未來商業(yè)供應 大連市正在興建或?qū)涑傻纳虉鲰椖恐饕性谥猩絽^(qū)及沙河口區(qū)。 進入 2021 年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費群體。 大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬人，分 6 個行政區(qū)， 3個縣級市。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。 2021 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場招商條件一覽表