【正文】 的衰退成為 2021 年中國經(jīng)濟(jì)最大的不確定性。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響， 2021 年我國 CPI 將負(fù)增長 %左右。 ? 隨著 2021 年 7 月中旬國際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。其次是需求的下降。 D、全國房價(jià)上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房價(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房價(jià)下降的區(qū) 域。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。 影響 2021 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 ，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 2021 年 4 月，以美國第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國爆發(fā)了次貸危機(jī)。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 %，連續(xù)兩個(gè)月下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。 2021 年房地產(chǎn)市場展望 2021 年，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。截止 6 月底，中心城區(qū) (不含織里 )累計(jì)可售商品住房面積為 萬平方米，套數(shù)為 5600 套，同比分別增長 5%和 %，中心城區(qū)商品住房供應(yīng)量充足。 從 2021 年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于湖州購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺(tái)的利好政策中得以緩和。用于判斷是否存在對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置。 月供收入比。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。剛剛過去的 2021 年，是中華民族極不尋常、極不平凡的一年，這一年來，面對年初嚴(yán)重雨雪冰凍災(zāi)害和下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全市房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深 刻變化。湖東新區(qū)。 2021 年的湖州房地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推 進(jìn)，一方面出臺(tái)社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會(huì)整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 ： 選項(xiàng) 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77． 5 17． 5 5 920 18 2310250102030405060城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率%77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 %。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有 %和 5%。在被調(diào)查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 %，三年內(nèi)買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上 ，月收入 4500 元以上的占 %； %的人愿意在西郊附近買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 %； 70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受 3000 元 /平方米的價(jià)格，而能夠接受 4000 元 /平方米價(jià)格的只有 %；更多的人比較喜歡大的房子，有 %的人選擇 80 平方米以上， %的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占 %和25%，選擇復(fù)式和躍層的只有 %；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價(jià)格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模 與開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 %的希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為 8 萬元 /個(gè)車位的價(jià)格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個(gè)方面的到有關(guān)的購房信息。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為湖州市的房地產(chǎn)市場有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。 ： 電視 報(bào)紙 電臺(tái) 房交會(huì) 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機(jī)構(gòu) 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I銷的方案提供參考。應(yīng)該說是比較合理的。 ： 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)要以這 15 項(xiàng)政策出臺(tái)為契機(jī)，科學(xué)研判市場走勢，及時(shí)調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度?；就瓿赡咸髽蚬珗@整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進(jìn)仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)。 “要認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵(lì)普通自住住房和改善型住房消費(fèi)，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 康發(fā)展 ”。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房價(jià)大幅上漲的情況下，湖州的房價(jià)依然保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的水平。按一般經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)收入比在 3 至 6 倍之間為合理區(qū)間，而房價(jià)若為家庭年均收入 6 倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。 目前度量泡沫標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有專家用 30 個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)根據(jù)，從目前研究來看，房地產(chǎn)投資占 GDP 比重、房價(jià)收入比、月供收入比是普遍運(yùn)用的三個(gè)指標(biāo)。上半年，受全國經(jīng)濟(jì)形勢的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為 118 萬平方米，與去年同期相比下降 %，銷售量首次出現(xiàn)下降。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，低于全國 %的漲幅，比一季度下降了 個(gè)百分點(diǎn)，與固定資產(chǎn)投資增長幅度基 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 本保持一致，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。 2021 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。 ，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國自 2021 年開始 實(shí)施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。 美國金融危機(jī)，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。例如，湖 州市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在 2021 年 9 月 4 日至 2021 年 12 月 31 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購房款總額 %~%的政府補(bǔ)貼；沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施，希望 刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，挽回樓市的頹勢。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。首先是銀行貸款的減少。同時(shí)，資金供給的增長率從 2021 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 總之，我們必須加大貫徹 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長方式，才是長遠(yuǎn)的良方。一是 “去存貨化 ”成為 2021 年 10 月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要?jiǎng)恿Α? ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。目前的救助計(jì)劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此 無法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問題。因此，項(xiàng)目的 開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。東方達(dá)多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段， 428 戶 尊邸（少量社區(qū)服務(wù)用房除外）開啟社區(qū)純住宅時(shí)代。多層建筑面積 : 平方米 。最后得出的結(jié)論是：本報(bào)告的項(xiàng)目定位是可行的，項(xiàng)目具有較好的盈利能力，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有基本的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。最后的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是盈利能力、財(cái)務(wù)平衡及償債能力和不確定性分析。高層建筑面積 : 平方米 。 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司還承建了東方達(dá)多龍庭，該項(xiàng)目是湖州首個(gè)中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目 ——東方達(dá)多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由 9 幢板點(diǎn)結(jié)合高層圍合而成，得天獨(dú)厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風(fēng)景線。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 2021 年和2021 年初陷入或接近衰退， 2021 年的隨后時(shí)間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過程。 2 月份，物價(jià)上漲演繹出一個(gè)高峰， CPI 當(dāng)月漲幅達(dá)到 %。 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)測： ? 三大沖擊 ——中國經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 提升經(jīng)濟(jì)體的效率、釋放經(jīng)濟(jì)活力我們有很多事情要做。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 2021 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2021 年第四季度達(dá)到 一個(gè)頂峰， 2021 年較2021 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。面對這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家 庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動(dòng)蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。 在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 投資趨向理性。 價(jià)升量降明顯。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說 是投機(jī)需求。是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。 從以上指標(biāo)來看，湖州房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。其中房地產(chǎn)業(yè)有 望有 25 個(gè)樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。仁皇山新區(qū)。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23