【正文】 市某大型樓盤 13 為例， 華北19%西南6%華東15%華中5%北海15%西北6%廣西1%華南4%東北29% 東北華北西北西南華東華中華南廣西北海 表 223 北海市某項目成交客戶區(qū)域來源 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示，本地成交客戶占 15%，廣西區(qū)內(nèi) （不含北海） 成交客戶占 1%，外省成交客戶比例高達 84%，其中 東北、西北和華北地區(qū)占比合計 54%。 2021年北海城市土地成交達到 15 宗，成交面積 達 1055 畝，大勢向好。 （ 3） 土地 容積率不斷增加，樓面地價水平不斷提高 表 227 北海市歷年土地出讓容積率范圍列表 2021年 2021年 2021年 2021年 地塊容積率范圍 樓面地價（ 元 /㎡ ） — 866 1004 1429 備注：以上表中容積率僅代表歷年 80%以上土地成交容積率范圍 從歷年土地成交容積率分析，容積率呈現(xiàn)逐年增長趨勢。 09 年以后，開發(fā)樓盤容積率越來越高，一般在 35 之間，開發(fā)面積越來越大， 一般在 510 萬平方米 之間，隨著投資成本增大，開發(fā)商對銀行資金依賴性開始增大，但銀行積極性仍然不高。在這期間 ，建行和交行一直保 持著較強競爭力， 60%以上的開發(fā)商集中到兩家銀行辦理按揭貸款業(yè)務(wù)， 由于人力不足，高度集中的業(yè)務(wù)量使兩家銀行經(jīng)常發(fā)生“堵車”現(xiàn)象 ，效率不高，客戶滿意度不高。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，由于商品房和土地價格上漲較快，同時出于避稅目的，大多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)過程中偏好自留物業(yè)，尤 其是地段好的“稀缺性”經(jīng)營性物業(yè)，而當(dāng)?shù)劂y行均沒有開辦經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，大量的資金沉淀在商品房中。 兩個“國八條” 出臺 ， 以及 各地政府為穩(wěn)定房價積極采取措施，嚴控高檔商品房開發(fā)，適當(dāng)增加中低價房的開發(fā)，樓市調(diào)控取得重要的階段性成果。北海市 2021 年的商品房交易量為 萬平方米，同比增長 %；商品房均價為 3491元 /平方米，同比增長 %。 北海作為北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的重點城市，在經(jīng)濟發(fā)展前景和新型產(chǎn)業(yè)培育誕生的環(huán)節(jié)上具有了較大的優(yōu)勢，這吸引了不少具有經(jīng)濟實力和擁有前往北部灣發(fā)展意向的外地客戶產(chǎn)生了移居北海 投資置業(yè) 的意向 。今年 5 月份開始成交量急劇下跌， 預(yù)計到今年 7 月探底，僵持 3 個月后，價格開始有所下跌， 最低可能會跌到 10%（即 4584*=4126 元） ，而且是出現(xiàn)在 2021年春節(jié)前后 ； 2021年春節(jié)過后，人們重新 審視行業(yè)發(fā)展，部分人認為已探底，開始購買，成交量有所增加，價格停止下跌， 且 微有 回升 。 因此，調(diào)查認為房價能穩(wěn)定在 4100 元 /㎡ 左右。 《規(guī)劃》的審批和《意見》的發(fā)布實施，對推動廣西在新的歷史起點上實現(xiàn)新的跨越，具有重要的里程碑的意義，是指導(dǎo)當(dāng)前和今后一 段 時期廣西發(fā)展的行動綱領(lǐng)。據(jù)有關(guān)部門介 紹，單是中石化一個項目投產(chǎn)，到 2021 年， 全市生產(chǎn)總值翻 一 番達到 600億元、人均GDP 達到 3 萬元左右，財政收入翻 一 番超過 70億元 的奮斗目標就已經(jīng)有可能實現(xiàn)； 3年里還有 電子信息、臨港產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值 預(yù)計分別可 達到 300億元，林漿紙、農(nóng)產(chǎn)品加工、旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模 預(yù)計分別可 達到 100億元， 還要計劃 建成一批年銷售收入 50億元以上的大型骨干企業(yè)， 完全有希望 形成具有北海特色的支柱產(chǎn)業(yè)和企業(yè)集群。 （ 2） 第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口相應(yīng)增加，從而形成對商品房的有效需求。 （ 1） 隨著三年跨越目標的實現(xiàn)，勢必要大量導(dǎo)入人口 ,北海商品房市場需求將逐步由 “ 外地客戶主導(dǎo)型 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“產(chǎn)業(yè)人口 剛性需求 及外地客戶多元化主導(dǎo) 型 ” 。 （ 2） 北海“三年跨越發(fā)展”的戰(zhàn)略構(gòu)想和三年奮斗目標將會實現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化升級，北海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟瓶頸將得以破解， 北海經(jīng)濟增長將由“房地產(chǎn)投資拉動型” 為主 轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸嘣a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟投資拉動型” 為主 。 隨著中電、林漿紙、新材料、臨港產(chǎn)業(yè)等園區(qū)項目相繼開工、建成、投產(chǎn)，北海 經(jīng)濟逐步完成 由 “房地產(chǎn)投資拉動型” 向 “多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟投資拉動型” 的 轉(zhuǎn)型， 而新增產(chǎn)業(yè)人口所帶來的巨大住房剛性需求， 使 房地產(chǎn)業(yè)步入自我平衡發(fā)展階段 ，且隨著購房者結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化， 對 未來北海市房地產(chǎn)業(yè) “健康、持續(xù)、穩(wěn)定”的 長期 發(fā)展 也 將形成有力的支撐 。 表中設(shè)定價格下跌區(qū)間不超過 10%，主要是依據(jù)北海近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)起伏中房價最大跌幅的經(jīng)驗數(shù)據(jù)保守確定的，如 08年底，房價實際跌幅小于 5%。 按成交量 和價格 變化特點，大致分為 三 個 階段： 第一階段 ： 即今年 14 月份，量價齊升 期。精明的上海、江浙、福建、湖南、湖北等地客戶主要是看中了這一點。北海市 2021年 和 2021年的商品房交易量分別為 萬平方米和 ，商品房均價則分別為 2614 元 /平方米和 2842元 /平方米。 宏觀政策因素 宏觀政策的寬松與否 是影響北海近幾年房地產(chǎn)市場走勢的主要因素，對房地產(chǎn)交易量的影響表現(xiàn)為：宏觀政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控寬松，交易量增加；宏觀政策趨緊，交易量減少。據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介機構(gòu)介紹，不僅二手商用房按揭辦不了，二手住房交易按揭也不好辦。工行經(jīng)整頓后 07 年底恢復(fù)辦理，中行雖然恢復(fù)辦理，但信貸審批權(quán)限仍然集中在上級行。近 5 年來，北海市金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款普遍表現(xiàn)出一種惜貸現(xiàn)象， 09 年在拉動內(nèi)需和北海市當(dāng)?shù)匾M新金融機構(gòu)的沖擊下，這種現(xiàn)象稍有改觀， 09年末，北海金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達到 20 億元，同比增長 184%，但在 房地產(chǎn)開發(fā)資金總盤子中，占比仍然很小。 另外， 0 09 年上述拍賣地塊有部分屬于定向收儲、園區(qū)配套用途，拍賣價格較低（ 08年均價為 35 萬元 /畝、 09年均價為 52萬元 /畝），這也直接拉低了全年土地交易價格水平。從成交數(shù)量比較， 07 年成交量最多，達 21 宗， 08 年成交量最少，僅為 8 宗 。 由此也帶來了北海市城區(qū)人口的劇增，據(jù)公安部門統(tǒng)計， 05年北海市城區(qū)常住人口約 20萬人左右 ，從 06 年起，北海戶籍人口每年增幅在 5 萬人以上，已購房入住但未入戶籍的外地人口每年約有 3 萬人左右，也就是說城區(qū)每年新增常住人口約 8 萬人，城區(qū)現(xiàn)有常住人口 已增加到 50 多萬人。 別 墅 及 海景 住區(qū) 等中 高 端 產(chǎn)品聚集地。正如 11 《 2021 年北海市財政預(yù)算草案的報告》中指出：財政收入增長對房地產(chǎn)、石油加工和電力等行業(yè)依賴性比較大 。 9 0204060800%30%60%90%120%房地產(chǎn)投資額（億元） 1 0 .7 9 1 3 .5 6 2 4 .1 9 3 9 .2 4 5 8 .1 2 4 0 .5 5增速 2 1 .7 0 % 2 5 .7 0 % 7 8 .4 5 % 6 2 .1 8 % 4 8 .1 2 % 1 0 3 .1 8 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年2021 年 15 月 表 211 北海市 房地產(chǎn)投資額走勢圖 自 05 年以來，北海市房地產(chǎn)投資額總體呈快速增長趨勢， 07年投資增速高達 %， 08 年 由于金融危機及國家政策調(diào)控影響增幅有所放緩，但2021 年北海市房地產(chǎn)投資額仍達到了 億元，為歷年最高水平， 2021年 1— 5月，北海市房地產(chǎn)投資額達到了 ，同比增長 %，說明房地產(chǎn)市場已進入高速發(fā)展階段。 19921993 年 超常規(guī) 發(fā)展階段 1992 年，受當(dāng)時全國經(jīng)濟宏觀形勢的影響和自身區(qū)位優(yōu)勢的雙重作用，北海房地產(chǎn)熱和開發(fā)區(qū)熱空前火爆，內(nèi)地大量的資金和人員涌進北海。產(chǎn)業(yè)園 總面積超過 25 萬平方米，其中 一期 11 萬平方米 廠房及配套設(shè)施 已經(jīng)投入使用 ，二期 14 萬平方米也將于 2021 年內(nèi)建成投入 使用， 產(chǎn)業(yè)園全面建成后年總產(chǎn)值將超過 100 億元 。 2021年，北海市全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 335 億元，增長 16%；工業(yè)增加值 115億元，增長%；財政收入 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 330 億元，增長 65%；實際利用外資 億美元，增長 %；社會消費品零售總額 6 億元，增長 %；居民消費價格指數(shù)下降 個百分點；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15200 元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 4740 元，增長 10%。發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)濱海旅游和跨國旅游業(yè)，重點發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開發(fā)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市。據(jù)統(tǒng)計， 2021— 2021 年， 房地產(chǎn)開發(fā)項目合計竣工面積 551萬平方米 ,城區(qū)擴大了一倍多，城市常住人 口從2021 年不足 20 萬人迅速增加到 2021年 50 多萬人。 北海地處 3 亞熱帶， 氣候溫暖濕潤，空氣清新，每立方厘米空氣中的負離子含量高達25005000個，比內(nèi)陸城市高出 50100倍，有“天然氧吧”之稱。 秦末漢初， 北海 已成為聞名于世的“海上絲綢之 2 路”的始發(fā)港之一 ， 1984 年 4 月被國務(wù)院確定為對外開放的十四個沿海城市之一。 北海市總面積 3337 平方公里，市區(qū)面積 957 平方公里。北海福成機場開通了到北京、上海