【正文】 。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。具體的非配套公共設施指 標 如下表： A 區(qū) (東南商業(yè)娛樂區(qū) ) E、 F 區(qū) (西南商業(yè)辦公區(qū) ) 序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米㎡ ) 建筑面積 ( 平方米㎡ ) 序號 分 區(qū) 用途 用地面積(平方米 ) 建筑面積 ( 平方米 ) A8 賓館 30000 F1 辦公、商 業(yè) 8910 45500 A71 商業(yè) 60020 F4 辦公、商業(yè) 3593 17560 A6 商業(yè) 12300 E4 辦公 18000 A5 商業(yè) 20210 E3B 辦公、商業(yè) 18040 A9 辦公\ 商業(yè) 21000 E3A 辦公、商業(yè) 3402 9000 A81 娛樂 4000 A72 辦公 21960 A12 幼兒園 1847 2021 合計 49163 171280 合計 26472 109000 綠化用地 9500 綠化用地 3800 H 區(qū) (西北辦公區(qū) ) B、 G 區(qū) (東南商業(yè)娛樂區(qū) ) 序號 分區(qū)用用地面積(平方建筑面積 ( 平方米 ) 序號 分區(qū)用途 用地面積 (平方米 ) 建筑面積 ( 平方米 ) 途 米 ) H1 辦公 27000 G1 商業(yè) 13630 45000 H2 辦公 24400 B4 商業(yè)、娛樂 7114 21000 H3 辦公 23500 H4 辦公 16800 H5 辦公 4686 21500 合計 26942 112100 合計 20744 66000 綠化用地 9600 綠化用地 2167+2679=4846 H區(qū)北部退紅線 20米作為城市綠地 項目總用地面積： 123321 平方米 項目總建筑面積： 451900 平方米 項目總綠化面積： 27746 平方米 綠化率： % 1 桃園二期危改項目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”， 1 總占地 公頃， 1 建筑面積地上約 36 萬 1 平方米， 1 地下約 10 萬 1 平方米?！叭蠈ⅰ保?CBD、中關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢，“兩新兵“（奧運村、傳媒大道）前景較為看好，實力也不容忽視。因此投資者在置業(yè)的時候非常小心和謹慎。 （ 4） 住宅 2021 年商品房銷售勢頭極旺，其增長速度甚至略超出商品房竣工和開發(fā)投資的增長速度，這表明北京市居民對商品房尤其是住宅的需求不僅沒有因為近幾年商品房供應量的大量增加而減弱，反而有所擴大。 （ 4） 拆遷戶購房稅收優(yōu)惠條件再放寬 該優(yōu)惠政策的實施將一定程度的促進拆遷戶購買商品房，拆遷戶也是購房不可忽視的一部分。八大樞紐在 2021 年要求全部建成使用。 （詳見附圖） 項目用地性質(zhì) 該項目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京‘新街市’商業(yè)文化步行街”的 A 區(qū)部分，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。北面的二環(huán)路離該項目很近便。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進行招商和管理，（ 19） 無疑會大大增加項目的風險。 本項目的規(guī)劃說明（按照上 報北京市規(guī)劃委員會的初步方案） 地下二層：為車庫和卸貨區(qū) 地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機房區(qū) 地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道 地上二到五層（標準層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池 五層以上：為寫字樓和酒店 分區(qū)說明： A9 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 21000 平方米 A8 區(qū)域：限制高度 45 米、用途為酒店、建筑面積 3 萬平方米 A81 區(qū)域：限制高度 15 米、用途為娛樂、建筑面積 4 千平方米 A71 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商 業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 60020 平方米 A72 區(qū)域：限制高度 24 米、為辦公、建筑面積 21960 平方米 A6 區(qū)域：限制高度 24 米、用途為商業(yè)、建筑面積 12300 平方米 A5 區(qū)域：限制高度 24 米、用途為商業(yè)、建筑面積 2 萬平方米 以上占地面積： 47316 平方米，建筑面積 171280 平方米 A12 區(qū)域：為幼兒園，占地面積 1847 平方米，建筑面積 2 千平方米 現(xiàn)有規(guī)劃方案評析 （ 8） 按照原規(guī)劃方案，（ 9） 本項目的商業(yè)部分可能要達到 10萬（ 10） 平方米以上，（ 11） 是否有這么大的市場容量來支撐這么 大的體量是一個問題，而（ 12） 且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，（ 13） 更增加了項目的難度和風險。 （ 4）交通狀況 現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。它向南經(jīng)過平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。 2 北京市市政建設概述 （ 1） 五塔寺路改建 它可以方便這個區(qū)域的居民和北京舞蹈學院等單位職工的出行，同時分流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。 （ 2） 北京出臺新規(guī)定解決商品房空置問題 該規(guī)定有利于對房地產(chǎn)供應市場總量和布局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達到有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。 目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點式”（獨立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商 廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述 （ 1） 寫字樓 整個 北京市的寫字樓供大于求，整體租售價下降幾成定勢。具體的經(jīng)濟技術(shù)指 標 如下表： 總用地： 公頃 可規(guī)劃用地： 公頃 總保留用地： 1055 公頃 代征用地： 公頃 用地平衡表 居住區(qū)建設用地： 公頃 其中 居住用地 (含配套公建用 地 ) ： 公頃 非配套公建用地： 公頃 道路用地： 公頃 綠化用地： 公頃 綠化率： % 總建筑面積： 萬平方米 地上總建筑面積： 萬平方米 其中 居住建筑面積： 萬平方米 (地上 ) 配套公共建筑面積： 萬平方米 (地上 ) 非配套公共建筑面積： 萬平方米 (地上 ) 地下總建筑面積： 萬平方米 容積率： 總居住戶數(shù)： 4136 戶 總居住人口： 11581 人 地上停 車： 1000 輛 地下停車： 4300 輛 整個項目中間為危改房住宅和配套公建。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3tnGK8! 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