【正文】 留用地： 1055 公頃 代征用地： 公頃 用地平衡表 居住區(qū)建設(shè)用地： 公頃 其中 居住用地 (含配套公建用 地 ) ： 公頃 非配套公建用地： 公頃 道路用地： 公頃 綠化用地： 公頃 綠化率： % 總建筑面積： 萬平方米 地上總建筑面積： 萬平方米 其中 居住建筑面積： 萬平方米 (地上 ) 配套公共建筑面積： 萬平方米 (地上 ) 非配套公共建筑面積： 萬平方米 (地上 ) 地下總建筑面積： 萬平方米 容積率： 總居住戶數(shù)： 4136 戶 總居住人口： 11581 人 地上停 車： 1000 輛 地下停車： 4300 輛 整個項目中間為危改房住宅和配套公建。 開發(fā)背景分析 1 根據(jù)《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》， 1 北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街 400 社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述 （ 1） 寫字樓 整個 北京市的寫字樓供大于求，整體租售價下降幾成定勢。 （ 2） 商業(yè)用房 隨著北京市房地產(chǎn)市場再度升溫，本市的底商、商場、購物中心、超市、 批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。 目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點式”（獨立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商 廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。 （ 3） 商住公寓 商住公寓經(jīng)歷了以商住兩用普通住宅 —— 具有較強商務(wù)功能的 SOHO—— 戶型可以作多種分割的 STUDIO。以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。 總體來看，北京市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量激增，交易額也相應(yīng)增加，價格在稍微降低，主流產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，非主流產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，高檔住宅、投資型物業(yè)開始在萎縮，投資者更趨于理性。 （ 2） 北京出臺新規(guī)定解決商品房空置問題 該規(guī)定有利于對房地產(chǎn)供應(yīng)市場總量和布局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達(dá)到有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。 該貸款新政策的出臺，會對刺激個人購房消費起到一定的作用，首批可進(jìn)行貼息的住宅項目是該政策的最大受益者。 2 北京市市政建設(shè)概述 （ 1） 五塔寺路改建 它可以方便這個區(qū)域的居民和北京舞蹈學(xué)院等單位職工的出行，同時分流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。 （ 4） 南北花市大街通車 （ 5） 健翔橋改造工程 健翔橋立交十四環(huán)于八達(dá)嶺高速公路的交叉點，是北京背面進(jìn)出市區(qū)的主要交通樞紐接點。它向南經(jīng)過平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心，不過這兩個商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門商業(yè)區(qū)；北面還連接著以 IT 產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。 （ 4）交通狀況 現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達(dá)，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。它也 是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點。 本項目的規(guī)劃說明（按照上 報北京市規(guī)劃委員會的初步方案） 地下二層：為車庫和卸貨區(qū) 地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機房區(qū) 地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道 地上二到五層（標(biāo)準(zhǔn)層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池 五層以上：為寫字樓和酒店 分區(qū)說明： A9 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 21000 平方米 A8 區(qū)域：限制高度 45 米、用途為酒店、建筑面積 3 萬平方米 A81 區(qū)域：限制高度 15 米、用途為娛樂、建筑面積 4 千平方米 A71 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商 業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 60020 平方米 A72 區(qū)域：限制高度 24 米、為辦公、建筑面積 21960 平方米 A6 區(qū)域：限制高度 24 米、用途為商業(yè)、建筑面積 12300 平方米 A5 區(qū)域：限制高度 24 米、用途為商業(yè)、建筑面積 2 萬平方米 以上占地面積： 47316 平方米，建筑面積 171280 平方米 A12 區(qū)域：為幼兒園，占地面積 1847 平方米，建筑面積 2 千平方米 現(xiàn)有規(guī)劃方案評析 （ 8） 按照原規(guī)劃方案，（ 9） 本項目的商業(yè)部分可能要達(dá)到 10萬（ 10） 平方米以上，（ 11） 是否有這么大的市場容量來支撐這么 大的體量是一個問題，而（ 12） 且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，（ 13） 更增加了項目的難度和風(fēng)險。因為按照原規(guī)劃方案，（ 21） 其中的物業(yè)形態(tài)配比很不（ 22） 合理，（ 23） 必須對其進(jìn)行大的 調(diào)整以降低風(fēng)險。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行招商和管理，（ 19） 無疑會大大增加項目的風(fēng)險。 規(guī)劃：未來在 2021 年必須完成的交通規(guī)劃有：貫通南北和東西的現(xiàn)有路面擴建為 70 米寬，地鐵四號線經(jīng)過于此，并且在該項目的拐角處有一個站口（出入口）。北面的二環(huán)路離該項目很近便。地塊周邊還有徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。 （詳見附圖） 項目用地性質(zhì) 該項目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京‘新街市’商業(yè)文化步行街”的 A 區(qū)部分，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。 （ 6） 馬家堡西路建設(shè)，（ 7） 南城將形成第五商圈 馬家 堡西路的通車有利于西單、莊勝等商業(yè)圈對南城的滲透，真正縮短北京南城和北城的差距。八大樞紐在 2021 年要求全部建成使用。 （ 10） 北京市執(zhí)行新基準(zhǔn)地價表 根據(jù)不同用途土地的特點及相應(yīng)地價水平，商業(yè)、綜合和居住用地的基準(zhǔn)地價由高到低，由城區(qū)到郊區(qū)被劃分為十個等級。 （ 4） 拆遷戶購房稅收優(yōu)惠條件再放寬 該優(yōu)惠政策的實施將一定程度的促進(jìn)拆遷戶購買商品房，拆遷戶也是購房不可忽視的一部分。 2 北京市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政 策概述 （ 1） 《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》 該《辦法》對經(jīng)濟適用房作出了新的規(guī)定：經(jīng)濟適用房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分組成。 （ 4） 住宅 2021 年商品房銷售勢頭極旺，其增長速度甚至略超出商品房竣工和開發(fā)投資的增長速度，這表明北京市居民對商品房尤其是住宅的需求不僅沒有因為近幾年商品房供應(yīng)量的大量增加而減弱，反而有所擴大。 商住公寓的走旺得益于國家和地區(qū)的政策改變： 2021 年初，北京市工商 行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等 4 類經(jīng)營活動的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）。因此投資者在置業(yè)的時候非常小心和謹(jǐn)慎。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯不足（從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1 平方米 /人） ,因此消費市場和投資市場對商業(yè)房地產(chǎn)的追逐力度有所提高，導(dǎo)致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢，市場前景較為樂觀?！叭蠈ⅰ保?CBD、中關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢，“兩新兵“（奧運村、傳媒大道）前景較為看好，實力也不容忽視。 商業(yè)發(fā)展的重點是：促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的 發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 大柵欄三個商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè) 為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū) )；完善 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400 個左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。具體的非配套公共設(shè)施指 標(biāo) 如下表： A 區(qū) (東南商業(yè)娛樂區(qū) ) E、 F 區(qū) (西南商業(yè)辦公區(qū) ) 序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米㎡ ) 建筑面積 ( 平方米㎡ ) 序號 分 區(qū) 用途 用地面積(平方米 ) 建筑面積 ( 平方米 ) A8 賓館 30000 F1 辦公、商 業(yè) 8910 45500 A71 商業(yè) 60020 F4 辦公、商業(yè) 3593 17560 A6 商業(yè) 12300 E4 辦公 18000 A5 商業(yè) 20210 E3B 辦公、商業(yè) 18040 A9 辦公\ 商業(yè) 21000 E3A 辦公、商業(yè) 3402 9000 A81 娛樂 4000 A72 辦公 21960 A12 幼兒園 1847 2021 合計 49163 171280 合計 26472 109000 綠化用地 9500 綠化用地 3800 H 區(qū) (西北辦公區(qū) ) B、 G 區(qū) (東南商業(yè)娛樂區(qū) ) 序號 分區(qū)用用地面積(平方建筑面積 ( 平方米 ) 序號 分區(qū)用途 用地面積 (平方米 ) 建筑面積 ( 平方米 ) 途 米 ) H1 辦公 27000 G1 商業(yè) 13630 45000 H2 辦公 24400 B4 商業(yè)、娛樂 7114 21000 H3 辦公 23500 H4 辦公 16800 H5 辦公 4686 21500 合計 26942 112100 合計 20744 66000 綠化用地 9600 綠化用地 2167+2679=4846 H區(qū)北部退紅線 20米作為城市綠地 項目總用地面積： 123321 平方米 項目總建筑面積： 451900 平方米 項目總綠化面積： 27746 平方米 綠化率： % 1 桃園二期危改項目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”， 1 總占地 公頃， 1 建筑面積地上約 36 萬 1 平方米， 1 地下約 10 萬 1 平方米。 備注：非配套公建是指不是針對住宅項目本身而修建的公共建筑。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%MzFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj 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