北京朝陽國際公寓推廣方案第1部分(存儲(chǔ)版)
【正文】 景類似，大約在 500 元 /平方米左右；金港國際則提供裝修套餐。 1） 遠(yuǎn)洋天地 ? 位置 位于慈云寺橋東南角，與本案隔橋相望，是距離最近，最有可比性的項(xiàng)目。二期分批推出了 5棟塔樓和 2 棟現(xiàn)房板樓，共約 1300套，現(xiàn) 2棟板樓和 1棟塔樓已基本售罄，另外 4棟塔樓的銷售率在 50%左右。 ? 戶型 主力戶型為二居、三居，面積在 115— 140平方米之間，其中 136左右的三居占40%。今天，遠(yuǎn)洋天地現(xiàn)房板樓的價(jià)位（經(jīng)裝修后 7700元 /平方米）已經(jīng)與朝陽園二期不相上下。 所有 這一切推廣動(dòng)作都源于開發(fā)商試圖創(chuàng)造出只為年輕人服務(wù)的社區(qū)文化，使遠(yuǎn)洋的生活成為年輕人的榜樣，它挖掘了年輕人在精神層面的一切需求，并且在精神和文化層面打動(dòng)人心。 ? 社區(qū)配套 社區(qū)配套完善，規(guī)劃有雙語幼兒園、國際小學(xué)，甚至設(shè)有意大利使館簽證的咨詢處。覆蓋了需求層面的高、中、低檔，大有把 CBD 客戶群一網(wǎng)打盡之勢(shì)，與本案競(jìng)爭最直接的就是珠江羅 馬花園?？偺讛?shù)共約 660 套，其中一居超過 200套、 2 居 100 套， 3 居 200 余套， 4 居 100 套。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ? 除北側(cè)一角，地塊全部被周邊樓宇遮蔽，既保證了物業(yè)形象包裝的需要，又給社區(qū)營造了幽靜的居住環(huán)境； ? 高層、圍合式設(shè)計(jì)，保證了整個(gè)小區(qū)開闊的空間感和社區(qū)的私密性； ? 5棟住宅樓自成一體，與沿街的商業(yè)建筑截然分開，既保證了居住品質(zhì)，又保證項(xiàng)目推廣有更大的靈活性； ? 車位充足，地下車庫集中設(shè)置于中央綠地之下，獨(dú)具特色。 ? 城市改造力度加大，未來 35 年拆遷規(guī)模 900 萬平方米，需要大批安置用房，其中也會(huì)有我們的客戶群。 ? 同區(qū)競(jìng)爭項(xiàng)目日益增多，分薄了客戶資源。預(yù)計(jì)朝陽路沿線供應(yīng)規(guī)模超過1000萬平方米。購買動(dòng)機(jī)為過渡型。注重享受。其次是民營、私營、合作經(jīng)營性質(zhì)企業(yè)人員，所占比例為 %。 ? 買家居住情況分析： %的購房者與父母、子女同住 據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有 %的購房者選擇了與父母、子女、配偶共同居住，也有 %的人選擇了獨(dú)居。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 ? 目標(biāo)客戶劃分 針對(duì)本項(xiàng)目的面積，從單位面積上劃分目標(biāo)，則可分為如下三大部分： —— 97120m2：主要以投資買家為主 —— 130150 m2： 這一面積段自住、投資兩相宜。 ? 由于工作的原因，以令他們無暇打理家中細(xì)務(wù)，所以周到細(xì)致的家居服務(wù)已成為他們必不可少的一環(huán)。 ? 同時(shí)投資買家知道租戶喜歡完善的生活配套設(shè)施和優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，因此若小區(qū)內(nèi)若設(shè)有諸如設(shè)施設(shè)備的會(huì)所、星級(jí)酒店 服務(wù)等的物業(yè)，便能很快出租。 —— 投資買家 ? 這些買家目前手頭上至少會(huì)有 12 間物業(yè)在收租，已對(duì)要投資物業(yè)的要求有較深理解，是屬于最理智的買家 ? 他們知道，住戶對(duì)居住的環(huán)境十分講究，擠逼的生活空間無法讓租戶接受。在現(xiàn)有的CBD 公寓中，“戰(zhàn) 場(chǎng)”的感覺十分強(qiáng)，無法讓人可以松弛下來。城市人口密度的加大和污染的加劇，使得舒適、清新的生活環(huán)境來之不易，這也是目前市場(chǎng)上位于近郊的低密度住宅以及 TOMNHOUSE 俏銷的原因之一。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠承受單價(jià) 7000 元 /平方米、總價(jià) 70— 100 萬以上的購房者，其家庭年收入大多集中于1520 萬元以上，占到被調(diào)查總?cè)藬?shù)的 %，而國家住房金融行政政策的大力支持和住房消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，使得越來越多的人有想法、有能力購買 高檔商品房。 —— 買家職業(yè)： 外企、合資、民營企業(yè)員工占 % 有能力購買較高檔次樓房的買家主要為三資企業(yè)的工作人員，；其余為小老板或政府公務(wù)員（尤其是身在灰色收入較多的重要部門領(lǐng)導(dǎo)），或者是醫(yī)生、律師、會(huì)計(jì)師等收入較高的專業(yè)人士。購買動(dòng)機(jī)多為享受型。購買動(dòng)機(jī)為常住型。明年東四環(huán)將有京棉一廠、國美家園兩個(gè)大盤推出，其規(guī)模都在 100萬平方米以上，單價(jià)不超過 5000元 /平方米，極可 能帶動(dòng)樓市跳水。 ? 周邊樓盤多為國外名家設(shè)計(jì)， 而中國人的習(xí)慣是崇洋，相對(duì)而言我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)方面缺少賣點(diǎn)。 ? 朝陽路即將拓寬改造，必將使這一區(qū)域成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此金港國際這一定位顯然起到了正反兩方面的作用。 板式小高層，圍合式布局，歐式風(fēng)格。 作為珠江旗下樓盤，本身就具有了強(qiáng)大的號(hào)召力。 ? 建筑類型 建筑類型為主要為板樓和板塔結(jié)合，建筑層數(shù)為 22層，局部 1 1 1 8層。 賣場(chǎng)、樣板間、樓書、印刷品都十分簡潔、明快、精致、時(shí)尚，但絕非高不可攀，這一切都是買家日常的工作和生活。這樣一個(gè)項(xiàng)目賣點(diǎn)當(dāng)然很多，比如它的規(guī)劃設(shè)計(jì)、藝術(shù)中心、立面色彩、板樓戶型等等，但從推廣運(yùn)作的角度，有兩個(gè)核心要素很值得借鑒： ? 價(jià)位 （提 價(jià)策略成功） 遠(yuǎn)洋天地開盤時(shí)，相當(dāng)?shù)囟蔚臉潜P售價(jià)都在 8000 以上，遠(yuǎn)洋不求一期的高利潤，把相對(duì)更容易得到市場(chǎng)認(rèn)同的產(chǎn)品（一期主要為板樓）以塔樓不到5000，板樓精裝 6600 推出，具有極大的殺傷力，保證了一期快速清盤，贏得了市場(chǎng)。 ? 價(jià)格 推廣初期，開發(fā)商執(zhí)行低價(jià)策略，每平方米凈利潤在 200 元左右，板樓精裝修均價(jià) 6600元 /平方米，塔樓最低價(jià)不到 5000元，在市場(chǎng)上一炮打響。社區(qū)西南角的三期尚在規(guī)劃之中，四期已轉(zhuǎn)讓給住邦 2021，第五期是社區(qū)西部外圍臨四環(huán)路的公建和寫字樓。 項(xiàng)目名稱 位 置 項(xiàng)目性質(zhì) 規(guī)模 萬 M2 入住時(shí)間 均價(jià) 元 / m2 棕櫚泉 朝陽公園南側(cè) 外銷公寓 30 2021 年 12 月 11000（精） 珠江帝景 大望路現(xiàn)代城南 2021 米 外銷公寓
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