【正文】 首選環(huán)境 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有 環(huán)境、戶型設計、配套設施、教育條件和鄰里素質(zhì)等起決定性作用，而其中尤以環(huán)境對買房人的影響最大，被選率達到 %。 —— 買家家庭年總收入： 家庭年收入基本在 15— 20 萬元以上 家庭年總收入是與購買能力最為緊密相關(guān)的因素之一。他們中 75%的買家目前已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，因此其購房行為多為二次以上置業(yè)，此外也有很多目前租住公寓的人，大多數(shù)是外企或合資企業(yè)的高級職員。 ? 高收入、高文化的頂級貴族階層：數(shù)量很少，是項目后期 4 居超大戶型的購買者，購買力極強，強調(diào)享 受，注重社區(qū)品牌、文化。職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務員為主。 ? 珠江羅馬周邊近期還有兩個 30萬平方米以上的項目推出，其中之一是曾開發(fā)星河灣廣州開發(fā)商，競爭加劇。 ? 基本上是塔樓，好朝向少，出房率低，與板樓相比競爭力弱。 ? 開發(fā)商優(yōu)勢： 實力雄厚，整個項目基本同期開發(fā)，可支持客戶信心，削弱開發(fā)商知名度低的不良影響。 這充分說明 CBD 區(qū)的確有強大的市場需求，但與此同時 CBD 沒有被認為是一個適合家庭居住的地方，并且市場的實際消費能力有限。 ? 規(guī)模與建筑風格 占地面積 7 萬平方米，總建筑面積 28 萬平方米，總套數(shù)約 1500 戶。 項目定位為純正意大利風格，強調(diào)國際化生活品質(zhì)，同時在廣告方面主打 “投資珠江羅馬，搶占 CBD” 的概念。社區(qū)采取圍合式布局，由貫穿社區(qū)的東西走向的綠化景觀走廊和南北走向的 秋景大道（主要交通干線）將社區(qū)分為四個組團。 最為人熟悉的一大群年輕人普通得似乎是鄰家男孩，更加強了親切感。這樣的業(yè)績確實可說十分成功。精裝修房和毛坯房分別集中在不同樓座，如不選擇開發(fā)商提供的樓座，但又要選擇開發(fā)商提供的裝修標準，須另加配合費，費用按裝修總費用的 8%收取。二期 7棟 30層塔樓，共約 1500戶，預計 2021年 6月全部入住。珠江和遠洋之所以例外在與開發(fā)商本身的品牌效應和號召力，這兩個企業(yè)的手法是突出集團的規(guī)模優(yōu)勢，強化品牌優(yōu)勢。 表 12 朝陽國際公寓 5 號樓戶型分析 ? 三期公建總建筑面積 81188M2，其中公寓 58688M2，公建 22500M2。一期預計于 2021年 5月交用。其中 2居 213套、三居 189套、四居 20套。 ? （建筑類型） 從建筑類型來看，高檔項目中高層塔樓占了很高比例，新建項目棕櫚泉、珠江帝景、藍堡全部是有塔有板，老項目都會國際和朝陽園則全部為塔樓；但在中檔項目中，板樓占據(jù)了絕對優(yōu)勢 ，除了遠洋天地和珠江羅馬是有塔有板，其它清一色為板樓。由美國 HOK公司負責建筑設計、澳大利亞 HASSELL負責景觀設計。 3期預計還有 700套。目前一期已經(jīng)入住，贏得良好口碑，配套的遠洋藝術(shù)館為項目提供了極好的社區(qū)文化氛圍。 ? 項目定位和社區(qū)文化 遠洋 天地的以 CBD 年輕白領為主要客戶群，定位為青春白領的自由家園。難怪有人認為：房子首先是精神的蔽所，其次才是身體的蔽所。目前該項目尚未開盤，預計 9月 8日正式開盤。 精裝修是珠江傳統(tǒng)作法， 2套樣板間風格迥異，一套古典、一套現(xiàn)代，展示了不同的裝修標準。 ? 銷售進度 1 居、 2 居基本售完，銷售總套數(shù)在 300 套左右，但 3 居、 4 居基本無成交。 ? 戶型優(yōu)勢： ，部分戶型層高更可達到 ，競爭對手難以匹敵。 劣勢與市場威脅 ? 2021年才可入住，屬于遠期樓花，會影響買家信心。 ? 遠洋二期、橙色時光將于明年中入住，由于價位相差不多， 市場定位類似 ,必將對處于 期房階段的本項目構(gòu)成嚴重威脅。 高收入、高文化的頂級貴族階層 高收入、中文化的社會精英階層 高收入、低文化的庸俗暴發(fā)戶階層 中收入、高文化的知識英才階層 中收入、中文化的高級白領階層 中收入、低文化的普通市民階層 低收入、高文化的前衛(wèi)另類階層 低收入、中文化的清貧工薪階層 低收入、低文化的社會底 層 對于本案來說，不同組群的作用是不同的： ? 高文化、中收入階層：是最核心的骨干階層，規(guī)模最大，是我們項目主力戶型產(chǎn)品的主要購買者，也是社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者。購買動機為自住型。 結(jié)論： 本項目的購買階層主要是中產(chǎn)階級及部分富裕階層，他們經(jīng)濟收入穩(wěn)定、注重教育、健康，崇尚個性、自由，追求時尚，注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關(guān)心社區(qū)的設計規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。在這些購房者中，公司或企業(yè)的決策人員和管理人員占總調(diào)查人數(shù)的 %。 ? 買家戶型選擇： %客戶選擇三居和更大套型 。購房者則多以用家為主，這批用家則主要以外企高級員工、 IT 業(yè)等高收入人士為主。 —— 商界人士（包括私營企業(yè)家 /國營、中外合資、集團之總裁、總經(jīng)理、 CEO 等） ? 平時日理萬機，很想找一個能讓他們充分享受的地方 ? 他們交游廣闊，因此家中常有不少客人到訪。 。 ? 貼身周到的管理服務，免卻日常雜務煩擾，可令 他們更加盡情享受生活。這面積段則主要以用家為主，這批用家多數(shù)為集團總裁、私營企業(yè)老板為主要購買力。由此可見，對于高檔住宅而言，購房者對大面積戶型需求旺盛的同時，獨居者和投資型買家成為小戶型住宅的主力客戶群體。 —— 性格特征 ? 工作壓力大，節(jié)奏快，閑暇時間短，因此有回歸、親近自然的渴求，關(guān)注自然環(huán)境，注重環(huán)保； ? 事業(yè)處于上升階段，有較大發(fā)展空