【正文】 以其嶄新理念和對現(xiàn)代生活方式的倡導(dǎo)，為現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展提供了一個新的方向。體現(xiàn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)功能，主要的商業(yè)形態(tài)有五類： 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 占比 備注 農(nóng)貿(mào)市場 3400 % 分為 B B2兩棟，各有兩層 超市 320 % 餐飲類 1300 % 特色休閑街 1500 % 配套類 1100 % 合計 7620 100% ① 超市 規(guī)劃一家以經(jīng)營日用品、個人用品、家居用品、副食品為主的超市，不經(jīng)營生鮮食品，避免與農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營品種相沖突，面積控制在 320 平方米左右； ② 農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場屬于規(guī)劃的硬指標(biāo)，但從市場調(diào)查的大量數(shù)據(jù)說明，農(nóng)貿(mào)市場是可以有效創(chuàng)造銷售業(yè)績的部分，根據(jù)項(xiàng)目地塊和技術(shù)指標(biāo)的條件，目前農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃為兩棟兩層（二樓相連）建筑面積 3400 左右，其經(jīng)營環(huán)境將引入統(tǒng)一管理和規(guī)劃，區(qū)別于市內(nèi)其他農(nóng)貿(mào)市場，改變原有農(nóng)貿(mào) 市場臟亂差的形象，以配合整體項(xiàng)目的高檔定位； 農(nóng)貿(mào)市場業(yè)種布局 位置 業(yè)種 甲棟一層 腌鹵熟食、鮮花、水果、糕點(diǎn)糖果、干雜、豆制品、糧油、日化、副食類、 甲棟二層 蔬菜 乙棟一層 禽蛋類、水產(chǎn)、海鮮類、 乙棟二層 肉類、凈菜及冷凍食品 負(fù)一層 車庫（機(jī)動車及自行車）、庫房 農(nóng)貿(mào)市場業(yè)種規(guī)劃 業(yè)種 比例 面積㎡ 形式 單位面積 （㎡） 備注 腌鹵、熟食 10% 340 門面、攤位 15 砌臺面 干雜、日化 11% 360 門面、攤位 15 砌臺面 鮮花 2% 70 攤位 5 砌臺面 水果 5% 180 攤位 5 砌臺面 水產(chǎn)、海鮮 9% 290 攤位 5 砌臺面及水池 禽蛋 7% 250 門面、攤位 5 砌臺面 糧油 10% 350 門面 15 砌梯狀臺面 糕點(diǎn) 3% 100 門面、攤位 15 砌臺面 肉類 10% 350 攤位 5 砌臺面、掛鉤 蔬菜 24% 800 攤位 5 砌臺面 豆制品 4% 130 攤位 5 砌臺面 凈菜及冷凍食品 5% 180 門面、攤位 15 砌臺面 合計 100% 3400 ③ 餐飲類 該部分餐飲類商業(yè)主要針對 A3 棟的 2 層，面積 1300 平米左 右，考慮以定向招商（出售或先租賃）的方式，引入一家大型中高檔餐飲或茶樓； ④ 特色休閑街 該類業(yè)態(tài)主要包括 A3 棟 1 層內(nèi)街部分和小戶型下 B3 棟部分商業(yè)，從整體布局來看，該區(qū)域?qū)儆谡麄€特色休閑商業(yè)內(nèi)街的一部分（還包括由 A A B4 組成的商業(yè)內(nèi)街）。該部分商業(yè)預(yù)計于 2021 年 4 正式推售。 臨河商業(yè)部分考慮 到其建筑本身屬于住宅區(qū)域的一部分，其高端定位的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以及經(jīng)營方式都與太平南街及太平南新街有較大差別，因此可考慮與項(xiàng)目住宅部分一同開發(fā)，并進(jìn)行獨(dú)立的招商和銷售。 項(xiàng)目東北面臨 21m 寬的望江路，順路可方便到達(dá)川大東大門及望江公園。 望江公園：在項(xiàng)目地塊向東方可遠(yuǎn)眺望江公園。本項(xiàng)目商業(yè)具有多重性的商業(yè)屬性：常規(guī)社區(qū)商業(yè) +輻射性特色商業(yè) +高檔會所商業(yè)；商業(yè)整體定位： 具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的特色社區(qū)商業(yè)中心 。是目前成都市一環(huán)路內(nèi)已建和待建項(xiàng)目中的規(guī)模最大的地塊。 【中海 項(xiàng)目條件分析 地理位置分析 本項(xiàng)目位于成都一環(huán)路九眼橋四川大學(xué)北側(cè)，府南河西南側(cè)，占地面積 ㎡，基地現(xiàn)狀 平坦，沒有需要保留之古建筑，構(gòu)筑物及古樹，建設(shè)條件良好。政府 2021 年在新橋與合江亭之間的河面上修建了一座富于川西風(fēng)情的“安順廊橋”，現(xiàn)在安順廊橋與合江亭，已經(jīng)成為府南河上的又一個文化亮點(diǎn)，景觀亮點(diǎn)。 項(xiàng)目目前的交通到達(dá)性及道路設(shè)施均較好，對于商業(yè)的人流引導(dǎo)及到達(dá)具備先天的條件，只是在項(xiàng)目的交通規(guī)劃及人流引導(dǎo)上重點(diǎn)考慮設(shè)計規(guī)劃及引導(dǎo)； 商業(yè)現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)目前主要針對川大的學(xué)生為主力消費(fèi)群體，在商業(yè)形態(tài)上主要以餐飲、服飾為主體，經(jīng)營檔次偏低，商鋪?zhàn)饨鹚讲桓撸? 項(xiàng)目所在地塊為成都具有悠久人文歷史的培根路，原為酒吧商業(yè)集中的街道，在成都消費(fèi)者中具有較好的口碑和消費(fèi)情結(jié)，眾多文人墨客均對此處情有獨(dú)鐘； 目前項(xiàng)目所在區(qū)域存在眾多的商業(yè)空白點(diǎn)，由于該地段距離城市的主流商業(yè)中心很近，周邊商業(yè)氛圍不夠，加上消費(fèi)者的購物心理因素，所以對于 傳統(tǒng)的零售購物型商業(yè)形態(tài)，如百貨公司、購物中心等業(yè)態(tài)在該區(qū)域的發(fā)展機(jī)會不大。望江豪庭】商業(yè)發(fā)展分期示意圖 從項(xiàng)目規(guī)劃來看雖然項(xiàng)目總體 萬平方米的體量（其中有相當(dāng)部分為招商或定向出售，占約 6000 平米），可以在一期內(nèi)推出消化。 總體而言目前項(xiàng)目的定位，別于傳統(tǒng)的商業(yè)中心注重購物消費(fèi)的概念，強(qiáng)調(diào)“生活氛圍”和“體驗(yàn)式消費(fèi)”理念，提倡主題商業(yè)和目的性消費(fèi)，它的特點(diǎn)是： 位于城市次級商業(yè)中心區(qū)域； 良好的交通便利性； 商業(yè)結(jié)構(gòu)以休閑娛樂為主，購物為輔； 具有特色化的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，由多個商業(yè)建筑單體構(gòu)成； 項(xiàng)目在整體的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中零售購物部分比重只占到 1/3，其余的商戶包括酒吧、餐飲、娛樂、商務(wù)配套、社區(qū)生活配套等。 ⑤ 配套類 規(guī)劃在一層臨街零售店鋪和服務(wù)配套，以及臨街商業(yè)二層規(guī)劃一小型家居主題店。 商業(yè)主題形象定位： 本項(xiàng)目的商業(yè)包括兩個部分：一部分為太平南街、太平南新街商業(yè)，業(yè)態(tài)包括餐飲美食、休閑娛樂、零售購物，主題商業(yè)風(fēng)格定位為“都市休閑中心”。 為實(shí)現(xiàn)以上兩點(diǎn)本項(xiàng)目的營銷遵循兩大 原則：第一是營銷中銷售與租賃結(jié)合。 針對上述目的，在商業(yè)規(guī)劃尚可將本項(xiàng)目商業(yè)招商分為兩個大的部分：一是太平南街和太平南新街區(qū)域的招商；二是臨 河會所商業(yè)的招商。因此項(xiàng)目需要有針對性的組織一個營銷工作小組為項(xiàng)目進(jìn)行全程的營銷、發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營管理。 銷售程序 對于項(xiàng)目經(jīng)營采取定向招商方式：結(jié)合項(xiàng)目定位和商家資源實(shí)施主力