【正文】 [11/(1+R)170。 ,商辦單價(jià)依序?yàn)樯?商 辦 。 囗 開(kāi)發(fā)周期內(nèi) 國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的 變化 也不會(huì)太大 ， 但若房?jī)r(jià)繼續(xù)走高 ， 扯動(dòng) “ 和諧社會(huì) ” 的基礎(chǔ) ， 中央進(jìn)一步打壓房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商追逐 高 利潤(rùn) 的政策執(zhí)行力度 將 會(huì)加碼 ， 必須予以重視 ； 地方政府亦會(huì)控制土地投入和開(kāi)發(fā)量的過(guò)度 增長(zhǎng) ， 個(gè)別項(xiàng)目被地 方政府 打壓也不是沒(méi)有可能 ； 囗 開(kāi)發(fā)周期內(nèi)區(qū)域 相關(guān) 規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和 市政 設(shè)施的建設(shè) 的變化 對(duì)本案的直接影響有兩點(diǎn) ： 1） 麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸 遲遲不動(dòng) ， 甚至規(guī)劃取消 ； 2） “ 官房地產(chǎn) ” 擬開(kāi)發(fā)的南門(mén)廣埸片區(qū)搶先入市分流客戶 ； 四 . 開(kāi)發(fā) 周期和 節(jié)奏建議 影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素 囗 政策法規(guī)因素 ： 同樣機(jī)會(huì) ， 宜早不宜遲 ， 宜快不宜慢 ； 囗 地塊狀況因素 ： 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 用足 ， 作標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)精品盤(pán) ， 在曲靖市埸 “ 標(biāo)新立異 、 出奇制勝 ”； 囗 發(fā)展商操作水平因素 ： 頭回操盤(pán) ， 策劃和設(shè)計(jì) 的 投入和時(shí)間要足 ， 營(yíng)銷(xiāo)推廣準(zhǔn)備要細(xì) ， 開(kāi)工后要快和省 ， 承諾要作得到 ， 銷(xiāo) 售形勢(shì)好時(shí)不要過(guò)貪 ； 囗 資金投放量及資金回收要求 ： 扣除地價(jià)款后應(yīng)保證至少有 1000~1500 萬(wàn)元的資金投入 ， 資金回收達(dá) 50%后不宜給銷(xiāo)售過(guò)大壓力 ， 時(shí)高時(shí)低亦屬正常 ； 囗 銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素 ： 低價(jià)入市 ， 低開(kāi)高走 ， 上限控制 ， 落袋為安 ； 囗 市場(chǎng)供求因素 ： 2021 年度多層開(kāi)發(fā)庫(kù)存量較多 ， 高層開(kāi)發(fā)庫(kù)存量較少 ， 2021 年新增優(yōu)質(zhì)盤(pán)必須重視 ； 囗 上市時(shí)間要求 ： 2021 年 3 月中下旬 （ 應(yīng)搶在 “ 官房地產(chǎn) ”擬開(kāi)發(fā)的南門(mén)廣埸片區(qū) 前 ） 入市 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) SJW 工作室 項(xiàng)目定位案 20 囗 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟 ：（ 詳 “ 福人居 .福麟 花園 ” 工作計(jì)劃表 ） 囗 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 ： 1） 本案保低收益 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 按 1811 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤(rùn) 995 萬(wàn)元 大于 利益予期值底限 600萬(wàn)元 ； 2） 本案 期望 收益 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 按 1911 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤(rùn) 1229 萬(wàn)元 大于 利益予期值 上 限1000 萬(wàn)元 ； 3） 本案 創(chuàng)高 收益 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 按 2061 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤(rùn) 1581 萬(wàn)元 超過(guò) 利益予期值 上 限1000 萬(wàn)元 50%以上 ； 4） 資金運(yùn)作 基本無(wú) 風(fēng)險(xiǎn) ， 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建設(shè)成本控制有難度 ， 營(yíng)銷(xiāo)推廣 操作得當(dāng)可以 實(shí)現(xiàn) 快速銷(xiāo)售 并 快速啟動(dòng)新盤(pán) ， 一舉成名 。 囗 由 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 中可以分析 ， 前期準(zhǔn)備充分 ， 土地付款時(shí)間相 對(duì) 滯后 ， 入市時(shí)機(jī)準(zhǔn)確 ， 開(kāi)盤(pán) 期加 熱銷(xiāo)期 銷(xiāo)售 率力爭(zhēng)達(dá)到 50%， 則完全可 以 以 盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠 ； 囗 由 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 中可以分析 ， 若 開(kāi)盤(pán) 期加 熱銷(xiāo)期 銷(xiāo)售 率 達(dá)到 50%時(shí) ， 由此時(shí)到交房 （ 約 12 個(gè)月 ） 的時(shí)間周期內(nèi) ， 開(kāi)發(fā)商手中將掌握 452~1229 萬(wàn)元的現(xiàn)金流 （ 巳扣除初期投入 3440萬(wàn)元 ）， 這是一筆巨大的財(cái)富 （ 尚未考慮延期付款可沉淀的資金 ） ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追逐滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的核心 在此 。 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 利潤(rùn) 估算 （ 詳 “福人居 .福麟花園” 利潤(rùn)分析表 ） “福人居 .福麟花園” 利潤(rùn)分析表 分項(xiàng) 單位 銷(xiāo)售價(jià)格 (面積 元 /㎡ ,車(chē)位 萬(wàn)元 /個(gè) ) 住宅 商辦 車(chē)位 住宅 商辦 車(chē)位 住宅 商辦 車(chē)位 住宅 商辦 車(chē)位 0 12021 0 12021 0 12021 0 12021 1899 3500 1949 3500 1999 3500 2049 3500 1961 2290 2021 2290 2061 2290 2111 2290 容積率 / 建筑密度 % % % % % 戶均面積 平方米 SJW 工作室 項(xiàng)目定位案 18 最大戶數(shù) 套 182 182 182 182 半地下車(chē)位 個(gè) 160 160 160 160 可售面積單方利潤(rùn) 元 /㎡ 利潤(rùn) 萬(wàn)元 1229 1346 1463 1581 成本利潤(rùn)率 % % % % % 土地單方利潤(rùn) 元 /㎡ 1402 1535 1668 1803 住宅均價(jià) 元 /㎡ 1911 1961 2021 2061 說(shuō)明 : 和深圳院 日調(diào)整方案按高層估算 ,本表住宅配貨比 : 多層 =0% 高 1=80% 高 2=20% ,容積率增減影響 ,地價(jià)增減影響等 。 “ 不同物業(yè)產(chǎn)品要素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì)表 ” ； 定價(jià)應(yīng)高于成本定價(jià)法中 綜合單方成本 加利潤(rùn)予期 ， 否則必須作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 。 囗 小區(qū)內(nèi) 部 庭園 背景音樂(lè)布置 : 中央一級(jí)控制 ,高雅輕音樂(lè)為主 ,營(yíng)造 安詳和諧居往 氛 圍 , 特殊情況 時(shí)作應(yīng)急廣播 , 限 時(shí)限音量不得影響小區(qū)住戶工作和休息 。 囗項(xiàng)目會(huì)所 環(huán)境概念設(shè)計(jì) : ? 本案不支持集中式多功能大型會(huì)所 , 可充分利用周邊公共資源和市 埸 資源 。 囗組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示 : 簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、質(zhì)樸 、 抽象 , 黑白為主色伴以古銅色 , 立體 雕塑小品 不宜過(guò)多僅設(shè)在 分區(qū)主題 庭園景觀 視覺(jué)中心 , 各單元 低層院景式入口 可設(shè)石景和門(mén) 飾 并 集中布置 排列成藝術(shù)圖案形的暗綠色書(shū) 報(bào)箱 ? 囗組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示 : 簡(jiǎn)約、質(zhì)樸 , 黑 色扭花型鋼造型支架 、 深色清漆粗曠木質(zhì)面 材 、 隨意擺放的踏腳卵石 將 現(xiàn)代 與傳統(tǒng)融為一 體 ? 囗組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 : 宣傳專欄 不宜過(guò)大 , 立牌 設(shè)兩主入口處 , 掛設(shè)單 元 主入口 門(mén) 外 側(cè) , 可參照 椅凳造型設(shè)計(jì) 。 ? 引入 “泛會(huì)所 ”的概念 ——社區(qū)就是會(huì)所 ,充分挖掘會(huì)所功能，將會(huì)所設(shè)施散步于庭院、架空 層、空中花園等處 。 ? 引進(jìn)適合主力目標(biāo)客戶群心理需求的居住理念和生活理念（喜陽(yáng)光、大客廳、大主臥、大廚、中衛(wèi)、多房 、 明廚明衛(wèi) 、 主衛(wèi) 座廁公衛(wèi)蹲坑 、 主衛(wèi)浴缸公衛(wèi)淋浴 等） 。 建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 囗住宅 外立面設(shè)計(jì)提示 ? 高層 住宅 外立面設(shè)計(jì)提示 : 色彩 、 材質(zhì)與臨街綜合樓上部住宅相同或相似 , 交通區(qū)域應(yīng)通 透 , 充分利用 低臺(tái) 凸 窗 、 低臺(tái) 轉(zhuǎn)角窗 、 落地窗 、 一步式多功能陽(yáng)臺(tái) 、 異形景觀 陽(yáng)臺(tái) 、 空中庭園 、 空中 花 園 、百頁(yè)遮陽(yáng) 、 鐵藝護(hù)攔等外圍構(gòu)件 組成 多彩立面 , 提升產(chǎn)品形象 。 ? 其它均為 15~16 層 高層住宅 ,宜以板式和板式組合式為主，若必須作點(diǎn)式和點(diǎn)式組合 時(shí)應(yīng)充分重視日照和通風(fēng)； ? 宜盡量減少小區(qū)內(nèi)人車(chē)混流面積 。 ? 開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售率應(yīng)≥ 30%,熱銷(xiāo)期銷(xiāo)售率應(yīng)≥ 50%,保證前期投入回收和現(xiàn)金流滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度需求 。 ? 工程地質(zhì)特征 待正式 地質(zhì)勘察 報(bào)告 。 “ 產(chǎn)品定 位 和 概念設(shè)計(jì)” 是以項(xiàng)目的市場(chǎng) 供需 定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo) 客戶 的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩，圍繞目標(biāo)客戶 群體 選定主力戶型， 控制和 引導(dǎo)室內(nèi) 外設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和 風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝 景觀 設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。 ? 項(xiàng)目用地東南西三向均與舊建筑相鄰 , 東偏南側(cè)局部 空地 為城中村待開(kāi)發(fā)用地 , 西偏南側(cè)為麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院巳停用的鍋爐房和 還在使用的 臨時(shí)食 堂 。 ? 項(xiàng)目用地西側(cè) (糧食局住宅 )隔瑪垴巷與 8 層麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院門(mén)診部大樓相望 。 囗項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明 ? 土地北面為商辦住綜合樓，其中商辦功能出入獨(dú)立且臨街，高品 大戶型 住宅部份由小區(qū)內(nèi)部道路出入； ? 土地北面商辦住綜合樓北側(cè)臨街商業(yè)小廣埸應(yīng)與廣電大樓融為一體，且應(yīng)與即將開(kāi)發(fā)的近 6萬(wàn)平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相呼應(yīng)； ? 土地南面臨城中村一端宜作緊湊戶型中品住宅； ? 土地中心區(qū)位宜作寬松戶型中高品住 宅； ? 土地北面商辦住綜合樓 6~16 層宜作 舒適型 高品住宅； SJW 工作室 項(xiàng)目定位案 4 ? 建議頂層層數(shù)由南向北遞增，為頂躍高端戶型營(yíng)造空中花園創(chuàng)造條件； 道路系統(tǒng)布局 囗地塊周邊交通環(huán)境示意 ? 地塊周邊基本路網(wǎng) 現(xiàn)狀：東側(cè)距巳改造完成的 24 米寬 城市 干道南寧北路約 300 米，南側(cè)距 主營(yíng) 日雜 果品近 12 米寬的老 商業(yè)街建設(shè)路 約 30米，西側(cè)緊臨約 6米寬瑪垴巷，北側(cè)連接約 11米寬商業(yè)干道南寧東路 ； ? 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r ： 1） 東側(cè)與新建成的廣電大樓約 20 米，中間還保留有廣電局 1幢 6層二單元老住宅，近期亦無(wú)改造規(guī)劃； 2） 南側(cè)近 12 米寬的 老商業(yè)街建設(shè)路城中村住宅和小商鋪密集，改造難度巨大近期無(wú)規(guī)劃； 3） 西側(cè) 6米寬瑪垴巷系北端寬南端窄的喇叭形約 200 米短巷，近期無(wú)改造規(guī)劃； 4） 北側(cè)現(xiàn)狀 11 米寬商業(yè)干道南寧東路規(guī)劃將改造成 為 36 米 寬 主城 現(xiàn)代化商務(wù)街區(qū) ， 水務(wù)局、廣電局等部份路段已經(jīng) 局部 拓寬； 囗項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明： ? 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置 ： 因用地南北深、東西窄而且東南西三向均無(wú)法開(kāi)口與市政路網(wǎng)相接一層主出入口兩處均只能設(shè)在小區(qū)北側(cè)且均為人車(chē)共用； 一層小區(qū)人流主入口與糧食局專用入口宜共享，設(shè)在西北角偏西側(cè)盡量少占用新?lián)б粚优R街優(yōu)質(zhì)商鋪可售面積；另 一車(chē)流主入口 可 設(shè)在東北角，若 有條件宜對(duì)廣電大樓前廣埸開(kāi)口或與廣電大樓共用道路開(kāi)口，減少商業(yè)干道南寧東路非道路開(kāi)口對(duì)交通安全有益； ? 項(xiàng)目 內(nèi)部 主要干道設(shè)置 ：因用地南北深、東西窄而且東南西三向均無(wú)法開(kāi)口與市政路網(wǎng)相接，小區(qū)內(nèi)東西 向 消防 環(huán)形 通道 相應(yīng)較 長(zhǎng)，在保證高層建筑消防通道和登高面符合規(guī)范要求的前提下，多采用過(guò)街樓消防通道形式可節(jié)省用地； ? 項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明 ： 除消防車(chē)外，小區(qū)西北角偏西側(cè) 出入口平時(shí)嚴(yán)禁車(chē)輛出入設(shè)為人流和自行車(chē)主出入口，小區(qū)東北角偏東側(cè)出入口平時(shí)為車(chē)輛主出入口，盡量減少或禁止行人出入； ? 項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng) 布置 ：小區(qū)停車(chē)埸有條件時(shí)應(yīng)作成半地下停車(chē)埸，減少前期開(kāi)發(fā)投入和后期管理維護(hù)費(fèi)用，亦可作為短期它用創(chuàng)造收益； 停車(chē)埸主要出入口應(yīng)盡量靠近 小區(qū)東北角平時(shí)車(chē)輛主出入口；停車(chē)埸內(nèi)應(yīng)將商務(wù)停車(chē)區(qū)與住宅停車(chē)區(qū)分區(qū)設(shè)置和分別管理；小區(qū)內(nèi)部地面嚴(yán)禁停車(chē)（消防車(chē)和搬家車(chē)臨時(shí)停車(chē)除外）； 非機(jī)動(dòng)車(chē)出入和停車(chē)盡量靠近小區(qū)西北角平時(shí)人流主出入口，宜適當(dāng) 綜合利用架空層和立體綠化景觀的下層空間； 綠化系統(tǒng)布局 囗地塊周