【正文】 .....................................................................7 目標客戶群定位 ............................................................................................................7 功能定位 .......................................................................................................................8 時尚精品倉 ............................................................................................................9 時尚創(chuàng)意辦公 .........................................................................................................9 多功能秀場 .......................................................................................................... 10 時尚餐飲娛樂 ....................................................................................................... 10 時尚公寓酒店 ....................................................................................................... 11 時尚接待會所 ....................................................................................................... 11 總效果圖 ................................................................................................................... 12 三、工程 項目改造方案及投資預(yù)算 ........................................................................................... 13 項目概況 ..................................................................................................................... 13 建筑現(xiàn)狀 ..................................................................................................................... 13 保護建筑 .............................................................................................................. 13 保留建筑 .............................................................................................................. 13 分期建設(shè) ..................................................................................................................... 14 項目總指標 ................................................................................................................. 14 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 ................................................................................................... 14 改造內(nèi)容 ..................................................................................................................... 15 投資預(yù)算 ..................................................................................................................... 16 概述 ..................................................................................................................... 16 編制范圍 .............................................................................................................. 17 編制依據(jù) .............................................................................................................. 17 資金籌措 .............................................................................................................. 17 四、園區(qū)的租金分析及區(qū)域物業(yè)市場分析 ................................................................................ 21 園區(qū)的租金分析 .......................................................................................................... 21 區(qū)域物業(yè)市場分析 ....................................................................................................... 23 區(qū)域辦公市場分析 ................................................................................................ 24 周邊商鋪市場分析 ................................................................................................ 29 3 五、南廠區(qū)（項目一期、二期）收入測算依據(jù) ......................................................................... 29 六、效益分析 .......................................................................................................................... 31 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .............................................................................................................. 31 確定財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)遵循的主要經(jīng)濟法規(guī) ........................................................... 31 各項財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .............................................................................................. 31 收入估算 ..................................................................................................................... 31 成本估算 ..................................................................................................................... 35 財務(wù)分析 ..................................................................................................................... 35 ...................................................................................................... 35 ...................................................................................................... 36 七、項目運營分析 ................................................................................................................... 41 八、項目的未來展望 ................................................................................................................ 42 1 一、 項目概況 項目名稱 上海 “ XX” 項目定位為“上海國際 XX 中心 ”。 此外本項目作為擁有浦江黃金岸線資源的商業(yè)項目，規(guī)劃上屬于黃浦江北岸創(chuàng)意濱江產(chǎn)業(yè)基地。 20 世紀 80 年代中期到 90 年代初期， XX 擁有萬余名職工，曾被稱為“萬人廠”， 90 年代中期，受到上海紡織行業(yè)大調(diào)整的影響，大批工人轉(zhuǎn)崗、下崗直至工廠完全停產(chǎn)，導(dǎo)致一些舊廠房、舊工業(yè)區(qū)大量閑置，城市發(fā)展和城市形象受到較到影響。楊樹浦路底南北兩側(cè)，都是國棉十七廠的廠房。車間內(nèi)的管道設(shè)在天花板內(nèi)和地下，屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)較特殊，屋面鋪鋼筋混凝土預(yù)制板，上面開許多采光的小天窗，天窗裝磨砂玻璃。 優(yōu)勢分析 地理優(yōu)勢：依江傍水，易打造休閑雅致的時尚生活，沿江碼頭可發(fā)展水上交通。項目建設(shè)中乃至今后經(jīng)營稅收等方面都將會享受到一定的優(yōu)惠。 WO 策略： 在宣傳與推廣中強調(diào)項目所在區(qū)域未來的前景和預(yù)期； 強調(diào)周圍產(chǎn)業(yè)給項目帶來的特有的人文特點。時尚培育了 巴黎的奢華與 浪漫 ，米蘭的古典與平和，紐約的休閑與自然，倫敦的前衛(wèi)與創(chuàng)新，東京的 多變 與 活力，成為幾大國際城市 的標志 性 風(fēng)格 ，時尚是這些城市經(jīng)濟、文化、生活的重要構(gòu)成，甚至已經(jīng)成了城市之魂。 聚焦社會中高層人士，為市政企的高級管理層及尚處于上升階段的中級管理層及其家庭成員提供時尚聚會的場所，一些追逐時尚、熱愛生活的年輕人士可在此相聚小酌、聊天交流、在一個包含時尚元素的休閑環(huán)境中獲得減壓、感受時尚。 時尚餐飲娛樂 沿江分布包含主題餐廳、休閑酒吧、音樂咖啡座等各類高端品牌的休閑餐飲娛樂場所，追逐時尚、熱愛生活的人士可在此相聚小酌、聊天、交流、玩耍，在一個包含時尚元素的休閑環(huán)境中獲得減壓、感受時尚。其中 1~5 號建筑是三類保護建筑， 6 號建筑為四類保護建筑。 投資預(yù)算 上海國際 XX 中心 一期施工圖預(yù)算總造價為 萬元。 編制依據(jù) ? 夏邦杰設(shè)計公司關(guān)于上海國際 XX 中心 改造工程的方案及概念設(shè)計； ? 上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計 (集團 )有限公司根據(jù)夏邦杰公司設(shè)計概念所編制的 1樓、2樓、 3樓、 4樓、 5樓、 6樓、 8樓、 9樓、 10樓、 11樓、 12樓以及室外總體工程的土建安裝施工圖紙；