【正文】 租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在 3144元 /㎡ 之間，物業(yè)管理費(fèi) /㎡，物管理由承租方承擔(dān) 整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為中小規(guī)模建筑公司、廣告公司。 ?定位什么高度，打造什么產(chǎn)品，決定了價(jià)值的兌現(xiàn)程度， ?對(duì)于土地及項(xiàng)目的深入了解，是兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的基本條件； 國(guó)投元年，姿態(tài)決定一切！ 如何將“我們的姿態(tài)”， 貫徹到“我們的營(yíng)銷邏輯”中？ 拋開營(yíng)銷策略不談，我們先明確 城市發(fā)展、匯川板塊的住宅、商業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目定位 的關(guān)系。 廣珠商圈為匯川區(qū)最為核心的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)成熟度相當(dāng)高，項(xiàng)目離商圈核心僅一公里，盡享繁華。 ?在項(xiàng)目的培育期，需承擔(dān)客戶的投資回報(bào)，開發(fā)公司承擔(dān)比較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過商務(wù)酒店的配套支持，將給寫字樓業(yè)主提供進(jìn)一步的附加增值。 產(chǎn)品層面 寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感； 產(chǎn)品層面 寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感； 產(chǎn)品層面 引進(jìn) 5A智能化系統(tǒng)，樹立遵義寫字樓品質(zhì)、形象標(biāo)桿； 產(chǎn)品層面 5A” 是指 OA（辦公智能化）、 BA（樓宇自動(dòng)化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）。 客戶服務(wù)人員帶領(lǐng)客戶客戶多媒體廳帶上 3D眼鏡觀看視屏，重點(diǎn)在于了解區(qū)域商業(yè)規(guī)劃、功能規(guī)劃、突出項(xiàng)目區(qū)位、商務(wù)價(jià)值； 影視播放區(qū)：設(shè)臵 3D影視，沖擊試聽感受 營(yíng)銷層面 —— 現(xiàn)場(chǎng)包裝 通過區(qū)域沙盤，設(shè)臵政府北城改造所有重大項(xiàng)目：道路、商業(yè)、市政配套等，強(qiáng)化項(xiàng)目北城核心商業(yè)帶的商業(yè)價(jià)值，拉升項(xiàng)目住宅價(jià)值。 建議本案在銷售入場(chǎng)時(shí)物業(yè)管理公司同時(shí)入場(chǎng)，為客戶提供及時(shí)的餐點(diǎn)、茶水及禮兵服務(wù)等，提高客戶的尊貴感； ?現(xiàn)場(chǎng)吧臺(tái)的服務(wù)； ?現(xiàn)場(chǎng)保潔的服務(wù)； ?現(xiàn)場(chǎng)保安的服務(wù)； ?現(xiàn)場(chǎng)全體服務(wù)人員微笑服務(wù)。 接待服務(wù)優(yōu)化： 軟性服務(wù)建議 客戶下車 （專人泊車） 客戶進(jìn)門 （禮賓開門、 服務(wù)員迎接） 客戶到達(dá)銷售廳 （觀看影片后銷售 人員介紹項(xiàng)目） 客戶參觀產(chǎn)品展示區(qū) （銷售人員陪同、 樣板間服務(wù)禮貌歡迎） 客戶參觀完離開 （銷售人員陪同、 門童開門、專人取車） 營(yíng)銷層面 —— 服務(wù)提升 案場(chǎng)銷售 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) —— 銷售細(xì)節(jié)服務(wù) — 透明銷售 ?紅線外存在的不利因素的公示； ?工程進(jìn)度公示； ?公開投訴論壇。 營(yíng)銷層面 —— 圍墻包裝 項(xiàng)目圍墻以高端商務(wù)中心，裙樓高端百貨、商務(wù)酒店為主題進(jìn)行圖文渲染， 都市場(chǎng)景化包裝，從外圍開始建立價(jià)值聯(lián)想，建立濃厚的商業(yè)氛圍。 白色線條和綠色的線條及色塊組合，現(xiàn)代，大氣 黑色可用涂料或者小型石材或面磚進(jìn)行勾勒，使得得外立面富有生動(dòng)感和高貴氣質(zhì)。建議引入品牌大型百貨公司，如荔星名店等高端商業(yè)，將品牌的力量最大化，吸引高端人群，建立商業(yè)新中心。 通過底部商業(yè)及頂部酒店的自持經(jīng)營(yíng)，整體提升物業(yè)的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)寫字樓部分的溢價(jià)，另可提升物業(yè)的整體估值水平。而國(guó)投大廈在定位之初，也是以政府機(jī)構(gòu)辦公為主要目的的辦公大樓。 ?目前市場(chǎng)綜合型物業(yè)并不多，屬于市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，市場(chǎng)壓力不大，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。城上城寫字樓 地址 南京路市委對(duì)面 在售均價(jià) 9000元 /平方米 容積率 建筑類型 高層 租金 3846元 /㎡ 物管費(fèi) /㎡ 配套設(shè)施 銀行、酒店、娛樂 該寫字樓目前基本售罄； 租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在3846元 /㎡ 之間，物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡，物管由承租方承擔(dān) 整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為保利地產(chǎn)集團(tuán)、華信工程咨詢、南鴻、金旭房開，高開司等。 ?商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量巨大，但開發(fā)和營(yíng)銷水平都比較低，在售和待售項(xiàng)目主要集中在南部和北部，空臵率高。 26 城市商圈形成規(guī)律 —— 百貨 ?專業(yè)市場(chǎng) ?社區(qū)商業(yè) 百貨等購(gòu)物 市中心區(qū)域 專業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展 階段 市場(chǎng) 表現(xiàn) 經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 第一階段 第三階段 第二階段 以市中心單極模式發(fā)展 在次級(jí)中心區(qū)域出現(xiàn)專業(yè)市場(chǎng) 在各區(qū)域形成以社區(qū)型為主的商業(yè)次中心 自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主 商鋪市場(chǎng)化 ， 經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在 ，大賣場(chǎng)開始出現(xiàn) 商鋪特色化 ， 銷售成為核心贏利手段 百貨為主 專業(yè)市場(chǎng) 餐飲 、 休閑 城市中心區(qū)域 城市的臨近郊區(qū)地帶 社區(qū)商業(yè) (新興商圈 ) 遵義核心商圈已經(jīng)成型，開始出現(xiàn)潛力商圈，并有形成新興商圈 27 遵義潛在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目 未來(lái)將形成的商業(yè) 東方星城商業(yè) 商業(yè)部分規(guī)劃東方百貨、建國(guó)酒店、東方酒店、部分用于經(jīng)營(yíng)超市、電信、金融、餐飲、休閑娛樂、百貨等 桃溪河畔商業(yè) 定位“食尚大道”美食步行街，目前招商中。 21 遵義老的商業(yè)市場(chǎng)總體格局 —— 扁擔(dān)挑兩頭 丁字口商圈 港澳商圈 百貨、綜合類為主核心商圈 區(qū)域商圈，作為市中心配套 丁字 口商圈： 依托遵義老城向外延擴(kuò)散，遵義的主要百貨、小商品批發(fā)、餐飲娛樂均集中于此。 但政府對(duì)該區(qū)域形象的改造工程非常重視，該區(qū)域的中 輔助型 商圈地位將體現(xiàn)得尤為重要 ，本案處于廣珠商圈，具有較好的商業(yè)氛圍支撐 。 按 2020年城鎮(zhèn)人口總戶數(shù)為 220萬(wàn)人口計(jì)算，平均每人竣工面積 。 遵義十二五 — GDP 固定資產(chǎn)投資額37655174410041356183024710500100015002020250030002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020年度金額社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）遵義十二五 — 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 十一五期間， GDP大幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 20— 40%的增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)投資額自 2020年以來(lái)一直維持在 40億左右，基本原地踏步。 房地產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況 8 2020 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資 (億） 增長(zhǎng)率 % % % % %%%%%%%%%%%%0100200300400500600遵義市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（ 20202020年） 單位：億 單位： % 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)市場(chǎng)投資 增長(zhǎng)率 % % % % %%%%%%%%%%%%05101520253035404550遵義市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（ 20202020年） 單位：億 單位： % 遵義市固定資產(chǎn)投資 20202020年， 遵義市固定資產(chǎn)投資 ， 10年較 09年相比增長(zhǎng) %， 其中用于房地產(chǎn)投資 2020年總額為 。 遵義市交通狀況 6 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 遵義市主骨架路網(wǎng)規(guī)劃為“四縱三橫三聯(lián)二環(huán)”，總規(guī)模約3437公里，其中高速公路 902公里，一、二級(jí)公路 2535公里。 隨著改革開放的不斷深入和企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的建立和完善， 遵義已形成冶金、電器、卷煙、釀造等為主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，以機(jī)械、化工、建材、食品加工等為代表的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)， 門類較多的 工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，結(jié)構(gòu)較為先進(jìn)的新興工業(yè)城市。東面與銅仁地區(qū)和黔東南自治州相鄰，東南面與黔南自治州相鄰，南面與省會(huì)貴陽(yáng)市接壤，西南面和畢節(jié)地區(qū)相鄰，西面與四川省交界，北面與重慶直轄市接壤。 （ 2）三橫：從四川古藺與習(xí)水交界的太平渡入境，至務(wù)川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長(zhǎng) 437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務(wù)川石朝進(jìn)入德江縣連接國(guó)道 G326，全長(zhǎng) 439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進(jìn)入德江， （ 3）三聯(lián)：由鳳岡與思南交界處的星竹經(jīng)花坪、綏陽(yáng)場(chǎng)、新建至正安縣謝壩經(jīng)綏陽(yáng)縣坪樂、石浪關(guān)、青杠塘、太白進(jìn)入桐梓縣黃蓮止于松坎與 GO50高速公路連接 （ 4）二環(huán)：由匯川區(qū)高坪經(jīng)紅花崗區(qū)新蒲、深溪至遵義縣的樂理、進(jìn)入紅花崗區(qū)巷口、金鼎山止于匯川區(qū)高坪，形成遵義城區(qū)一環(huán)，全長(zhǎng) 120千米；由匯川區(qū)泗渡經(jīng)綏陽(yáng)縣蒲場(chǎng)，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進(jìn)入?yún)R川區(qū)泗渡，形成遵義城區(qū)二環(huán)高等級(jí)公路，全長(zhǎng) 217千米。預(yù)測(cè)在下頁(yè)報(bào)告中有體現(xiàn)。 遵義十二五 —城鎮(zhèn)居民可支配收入 13800152001717619409 21932 24783 28005 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 02 0 0 9 2 0 1