【正文】 租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在 3144元 /㎡ 之間，物業(yè)管理費 /㎡，物管理由承租方承擔 整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為中小規(guī)模建筑公司、廣告公司。 ?定位什么高度，打造什么產(chǎn)品，決定了價值的兌現(xiàn)程度， ?對于土地及項目的深入了解，是兌現(xiàn)項目價值的基本條件； 國投元年，姿態(tài)決定一切！ 如何將“我們的姿態(tài)”， 貫徹到“我們的營銷邏輯”中？ 拋開營銷策略不談，我們先明確 城市發(fā)展、匯川板塊的住宅、商業(yè)發(fā)展和項目定位 的關系。 廣珠商圈為匯川區(qū)最為核心的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)成熟度相當高，項目離商圈核心僅一公里，盡享繁華。 ?在項目的培育期，需承擔客戶的投資回報，開發(fā)公司承擔比較高的經(jīng)營風險。通過商務酒店的配套支持，將給寫字樓業(yè)主提供進一步的附加增值。 產(chǎn)品層面 寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感； 產(chǎn)品層面 寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感； 產(chǎn)品層面 引進 5A智能化系統(tǒng)，樹立遵義寫字樓品質(zhì)、形象標桿； 產(chǎn)品層面 5A” 是指 OA（辦公智能化）、 BA（樓宇自動化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）。 客戶服務人員帶領客戶客戶多媒體廳帶上 3D眼鏡觀看視屏，重點在于了解區(qū)域商業(yè)規(guī)劃、功能規(guī)劃、突出項目區(qū)位、商務價值； 影視播放區(qū)：設臵 3D影視，沖擊試聽感受 營銷層面 —— 現(xiàn)場包裝 通過區(qū)域沙盤，設臵政府北城改造所有重大項目：道路、商業(yè)、市政配套等，強化項目北城核心商業(yè)帶的商業(yè)價值，拉升項目住宅價值。 建議本案在銷售入場時物業(yè)管理公司同時入場，為客戶提供及時的餐點、茶水及禮兵服務等，提高客戶的尊貴感； ?現(xiàn)場吧臺的服務； ?現(xiàn)場保潔的服務； ?現(xiàn)場保安的服務； ?現(xiàn)場全體服務人員微笑服務。 接待服務優(yōu)化： 軟性服務建議 客戶下車 （專人泊車） 客戶進門 （禮賓開門、 服務員迎接） 客戶到達銷售廳 （觀看影片后銷售 人員介紹項目） 客戶參觀產(chǎn)品展示區(qū) （銷售人員陪同、 樣板間服務禮貌歡迎） 客戶參觀完離開 （銷售人員陪同、 門童開門、專人取車） 營銷層面 —— 服務提升 案場銷售 現(xiàn)場服務 —— 銷售細節(jié)服務 — 透明銷售 ?紅線外存在的不利因素的公示； ?工程進度公示； ?公開投訴論壇。 營銷層面 —— 圍墻包裝 項目圍墻以高端商務中心，裙樓高端百貨、商務酒店為主題進行圖文渲染， 都市場景化包裝，從外圍開始建立價值聯(lián)想，建立濃厚的商業(yè)氛圍。 白色線條和綠色的線條及色塊組合，現(xiàn)代，大氣 黑色可用涂料或者小型石材或面磚進行勾勒，使得得外立面富有生動感和高貴氣質(zhì)。建議引入品牌大型百貨公司，如荔星名店等高端商業(yè)，將品牌的力量最大化，吸引高端人群，建立商業(yè)新中心。 通過底部商業(yè)及頂部酒店的自持經(jīng)營，整體提升物業(yè)的價值，從而實現(xiàn)寫字樓部分的溢價，另可提升物業(yè)的整體估值水平。而國投大廈在定位之初，也是以政府機構辦公為主要目的的辦公大樓。 ?目前市場綜合型物業(yè)并不多，屬于市場稀缺產(chǎn)品，市場壓力不大，具有很強的市場競爭力。城上城寫字樓 地址 南京路市委對面 在售均價 9000元 /平方米 容積率 建筑類型 高層 租金 3846元 /㎡ 物管費 /㎡ 配套設施 銀行、酒店、娛樂 該寫字樓目前基本售罄； 租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在3846元 /㎡ 之間，物業(yè)管理費 元 /㎡，物管由承租方承擔 整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為保利地產(chǎn)集團、華信工程咨詢、南鴻、金旭房開，高開司等。 ?商業(yè)地產(chǎn)供應量巨大，但開發(fā)和營銷水平都比較低，在售和待售項目主要集中在南部和北部，空臵率高。 26 城市商圈形成規(guī)律 —— 百貨 ?專業(yè)市場 ?社區(qū)商業(yè) 百貨等購物 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 發(fā)展 階段 市場 表現(xiàn) 經(jīng)營模式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 第一階段 第三階段 第二階段 以市中心單極模式發(fā)展 在次級中心區(qū)域出現(xiàn)專業(yè)市場 在各區(qū)域形成以社區(qū)型為主的商業(yè)次中心 自有住宅底商經(jīng)營或出租為主 商鋪市場化 ， 經(jīng)營和銷售同時存在 ，大賣場開始出現(xiàn) 商鋪特色化 ， 銷售成為核心贏利手段 百貨為主 專業(yè)市場 餐飲 、 休閑 城市中心區(qū)域 城市的臨近郊區(qū)地帶 社區(qū)商業(yè) (新興商圈 ) 遵義核心商圈已經(jīng)成型，開始出現(xiàn)潛力商圈，并有形成新興商圈 27 遵義潛在運營的商業(yè)項目 未來將形成的商業(yè) 東方星城商業(yè) 商業(yè)部分規(guī)劃東方百貨、建國酒店、東方酒店、部分用于經(jīng)營超市、電信、金融、餐飲、休閑娛樂、百貨等 桃溪河畔商業(yè) 定位“食尚大道”美食步行街，目前招商中。 21 遵義老的商業(yè)市場總體格局 —— 扁擔挑兩頭 丁字口商圈 港澳商圈 百貨、綜合類為主核心商圈 區(qū)域商圈，作為市中心配套 丁字 口商圈： 依托遵義老城向外延擴散，遵義的主要百貨、小商品批發(fā)、餐飲娛樂均集中于此。 但政府對該區(qū)域形象的改造工程非常重視，該區(qū)域的中 輔助型 商圈地位將體現(xiàn)得尤為重要 ，本案處于廣珠商圈，具有較好的商業(yè)氛圍支撐 。 按 2020年城鎮(zhèn)人口總戶數(shù)為 220萬人口計算，平均每人竣工面積 。 遵義十二五 — GDP 固定資產(chǎn)投資額37655174410041356183024710500100015002020250030002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020年度金額社會固定資產(chǎn)投資（億元）遵義十二五 — 社會固定資產(chǎn)投資 十一五期間， GDP大幅增長，帶動了社會固定資產(chǎn)投資的 20— 40%的增長，而房地產(chǎn)投資額自 2020年以來一直維持在 40億左右，基本原地踏步。 房地產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)市場投資情況 8 2020 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資 (億） 增長率 % % % % %%%%%%%%%%%%0100200300400500600遵義市固定資產(chǎn)投資增長情況（ 20202020年） 單位：億 單位： % 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)市場投資 增長率 % % % % %%%%%%%%%%%%05101520253035404550遵義市房地產(chǎn)投資增長情況（ 20202020年） 單位：億 單位： % 遵義市固定資產(chǎn)投資 20202020年， 遵義市固定資產(chǎn)投資 ， 10年較 09年相比增長 %， 其中用于房地產(chǎn)投資 2020年總額為 。 遵義市交通狀況 6 城市宏觀經(jīng)濟 遵義市主骨架路網(wǎng)規(guī)劃為“四縱三橫三聯(lián)二環(huán)”，總規(guī)模約3437公里，其中高速公路 902公里，一、二級公路 2535公里。 隨著改革開放的不斷深入和企業(yè)經(jīng)營機制的建立和完善， 遵義已形成冶金、電器、卷煙、釀造等為主導支柱產(chǎn)業(yè)，以機械、化工、建材、食品加工等為代表的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)， 門類較多的 工業(yè)經(jīng)濟體系，結(jié)構較為先進的新興工業(yè)城市。東面與銅仁地區(qū)和黔東南自治州相鄰，東南面與黔南自治州相鄰，南面與省會貴陽市接壤，西南面和畢節(jié)地區(qū)相鄰，西面與四川省交界，北面與重慶直轄市接壤。 （ 2）三橫：從四川古藺與習水交界的太平渡入境，至務川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長 437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務川石朝進入德江縣連接國道 G326，全長 439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進入德江， （ 3）三聯(lián)：由鳳岡與思南交界處的星竹經(jīng)花坪、綏陽場、新建至正安縣謝壩經(jīng)綏陽縣坪樂、石浪關、青杠塘、太白進入桐梓縣黃蓮止于松坎與 GO50高速公路連接 （ 4）二環(huán)：由匯川區(qū)高坪經(jīng)紅花崗區(qū)新蒲、深溪至遵義縣的樂理、進入紅花崗區(qū)巷口、金鼎山止于匯川區(qū)高坪，形成遵義城區(qū)一環(huán)，全長 120千米；由匯川區(qū)泗渡經(jīng)綏陽縣蒲場，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進入?yún)R川區(qū)泗渡，形成遵義城區(qū)二環(huán)高等級公路，全長 217千米。預測在下頁報告中有體現(xiàn)。 遵義十二五 —城鎮(zhèn)居民可支配收入 13800152001717619409 21932 24783 28005 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 02 0 0 9 2 0 1