【正文】 其主要分為四個(gè)部分的支出， 戶外廣告、報(bào)版廣告、渠道拓展及公關(guān)活動(dòng)。 建議本案在銷售入場(chǎng)時(shí)物業(yè)管理公司同時(shí)入場(chǎng)，為客戶提供及時(shí)的餐點(diǎn)、茶水及禮兵服務(wù)等，提高客戶的尊貴感； ?現(xiàn)場(chǎng)吧臺(tái)的服務(wù)； ?現(xiàn)場(chǎng)保潔的服務(wù)； ?現(xiàn)場(chǎng)保安的服務(wù)； ?現(xiàn)場(chǎng)全體服務(wù)人員微笑服務(wù)。 接待服務(wù)優(yōu)化： 軟性服務(wù)建議 客戶下車 （專人泊車） 客戶進(jìn)門 （禮賓開門、 服務(wù)員迎接） 客戶到達(dá)銷售廳 （觀看影片后銷售 人員介紹項(xiàng)目） 客戶參觀產(chǎn)品展示區(qū) （銷售人員陪同、 樣板間服務(wù)禮貌歡迎） 客戶參觀完離開 （銷售人員陪同、 門童開門、專人取車） 營(yíng)銷層面 —— 服務(wù)提升 案場(chǎng)銷售 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) —— 銷售細(xì)節(jié)服務(wù) — 透明銷售 ?紅線外存在的不利因素的公示； ?工程進(jìn)度公示； ?公開投訴論壇。 營(yíng)銷層面 —— 線下大客戶拓展 推廣渠道再行整合，渠道面擴(kuò)展到地州 戶外 報(bào)紙 電臺(tái) 電視 線上組合 選以戶外廣告和公交車體廣告為主要媒體渠道，長(zhǎng)期滲透本案的價(jià)值信息和節(jié)點(diǎn)信息； 輔以報(bào)紙、電臺(tái)、短信在重要階段及節(jié)點(diǎn)作為渠道補(bǔ)充使用。 ?通過不斷的客戶關(guān)系活動(dòng)，發(fā)動(dòng)圈層營(yíng)銷，并通過產(chǎn)品推介不斷強(qiáng)化大營(yíng)盤商業(yè)核心地位、項(xiàng)目的升值潛力等信息。 客戶服務(wù)人員帶領(lǐng)客戶客戶多媒體廳帶上 3D眼鏡觀看視屏，重點(diǎn)在于了解區(qū)域商業(yè)規(guī)劃、功能規(guī)劃、突出項(xiàng)目區(qū)位、商務(wù)價(jià)值； 影視播放區(qū)：設(shè)臵 3D影視，沖擊試聽感受 營(yíng)銷層面 —— 現(xiàn)場(chǎng)包裝 通過區(qū)域沙盤，設(shè)臵政府北城改造所有重大項(xiàng)目：道路、商業(yè)、市政配套等，強(qiáng)化項(xiàng)目北城核心商業(yè)帶的商業(yè)價(jià)值，拉升項(xiàng)目住宅價(jià)值。 營(yíng)銷層面 —— 圍墻包裝 項(xiàng)目圍墻以高端商務(wù)中心，裙樓高端百貨、商務(wù)酒店為主題進(jìn)行圖文渲染， 都市場(chǎng)景化包裝，從外圍開始建立價(jià)值聯(lián)想，建立濃厚的商業(yè)氛圍。 售樓中心的地位不僅僅是完成銷售，應(yīng)該是建立客戶地產(chǎn)消費(fèi)體驗(yàn)的重要戰(zhàn)場(chǎng)，它是集生活體驗(yàn)、廣告展示和推廣為一體的多功能營(yíng)銷展示廳。 具備 5A標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓一般都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和軟硬件優(yōu)勢(shì)，也引導(dǎo)了一種智能、便捷、高效的辦公模式。 產(chǎn)品層面 寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感； 產(chǎn)品層面 寫字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感； 產(chǎn)品層面 引進(jìn) 5A智能化系統(tǒng)，樹立遵義寫字樓品質(zhì)、形象標(biāo)桿； 產(chǎn)品層面 5A” 是指 OA（辦公智能化）、 BA（樓宇自動(dòng)化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）。 白色線條和綠色的線條及色塊組合，現(xiàn)代，大氣 黑色可用涂料或者小型石材或面磚進(jìn)行勾勒，使得得外立面富有生動(dòng)感和高貴氣質(zhì)。 寫字樓部分 經(jīng)營(yíng)定位 物業(yè)類型 樓層 酒店 24F 23F 22F 21F 20F 19F 18F 寫字樓 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 裙樓 4F 3F 2F 1F 考慮到對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)、形象具備強(qiáng)力的拉升作用，同時(shí)能對(duì)寫字樓的銷售提供配套及品質(zhì)支撐。 經(jīng)營(yíng)定位 裙樓、酒店部分經(jīng)營(yíng)定位 寫字樓部分將直接面向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，其主要面對(duì)的客群為大中型企業(yè)買家。通過商務(wù)酒店的配套支持，將給寫字樓業(yè)主提供進(jìn)一步的附加增值。建議引入品牌大型百貨公司，如荔星名店等高端商業(yè)，將品牌的力量最大化，吸引高端人群，建立商業(yè)新中心。對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的估值有巨大的幫助。 ?在經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束后，后期的經(jīng)營(yíng)未知性較高。 ?在項(xiàng)目的培育期，需承擔(dān)客戶的投資回報(bào)，開發(fā)公司承擔(dān)比較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 通過底部商業(yè)及頂部酒店的自持經(jīng)營(yíng)，整體提升物業(yè)的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)寫字樓部分的溢價(jià)，另可提升物業(yè)的整體估值水平。同時(shí)，裙樓商業(yè)，酒店能夠提供總部所需的商業(yè)配套。擁有 14部電梯，空中花園等奢華設(shè)計(jì)。 廣珠商圈為匯川區(qū)最為核心的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)成熟度相當(dāng)高，項(xiàng)目離商圈核心僅一公里，盡享繁華。而國(guó)投大廈在定位之初，也是以政府機(jī)構(gòu)辦公為主要目的的辦公大樓。 目前均價(jià) 高層： 38003900 小高層： 41004200 多層： 43004500 洋房： 4600 別墅： 4800 代表案例 遵義 〃 恒大城、鷺園、新長(zhǎng)征 〃 尊城 未來供應(yīng)量 120萬平米 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 遵義 〃 恒大城；桑提亞納； 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建 面（㎡） 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 住宅面積區(qū)間 （元 /㎡） 均價(jià) （元 /㎡） 余貨面積（㎡） 遵義 〃 恒大城 商品房 148萬 多層、小高層、 高層 47000 88172 5700 127萬 新長(zhǎng)征 〃 尊城 SOHO公寓 3萬 高層 300 4291 8000 800 航天 〃 羅莊 商品房 2萬 高層 140 81131 5000 8萬（ 2期） 匯川板塊近年已經(jīng)打造為遵義高房?jī)r(jià)區(qū)域，區(qū)域的高端物業(yè)形象已經(jīng)確立。其中匯川大道中段標(biāo)志性樓盤為“遵義 〃 恒大城”，左邊湛江路過去，可上蘭海高速。 ?定位什么高度，打造什么產(chǎn)品，決定了價(jià)值的兌現(xiàn)程度， ?對(duì)于土地及項(xiàng)目的深入了解，是兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的基本條件； 國(guó)投元年，姿態(tài)決定一切！ 如何將“我們的姿態(tài)”， 貫徹到“我們的營(yíng)銷邏輯”中？ 拋開營(yíng)銷策略不談，我們先明確 城市發(fā)展、匯川板塊的住宅、商業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目定位 的關(guān)系。 ?目前市場(chǎng)綜合型物業(yè)并不多，屬于市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，市場(chǎng)壓力不大，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ?本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如電梯數(shù)量、 先水平，占有較大優(yōu)勢(shì)； 35 報(bào)告框架 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷思路 費(fèi)用預(yù)算 本體分析 定位思考 與誰競(jìng)爭(zhēng)？ 憑何競(jìng)爭(zhēng)？ 如何競(jìng)爭(zhēng)？ 36 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 9916㎡ 總建筑面積 66710㎡ 地下總建筑面積 12437㎡ 建筑密度 ㎡ 容積率 綠化率 23% 停車位 437個(gè) 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目地上為 24層、地下為 2層；建筑高度 ，總建筑面積 79147 ㎡， 項(xiàng)目地址： 匯川區(qū)人民路與廈門路交匯處。 ?遵義代表性寫字樓基本處于匯川區(qū)，城市發(fā)展重心偏向該區(qū)域 。盛邦地標(biāo) 地址 匯川區(qū)香港路 在售均價(jià) 6500— 7800元 /平方米 容積率 建筑類型 高層 租金 3144元 /㎡ 物管費(fèi) /㎡ 配套設(shè)施 銀行、娛樂 該寫字樓目前已售罄； 租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在 3144元 /㎡ 之間，物業(yè)管理費(fèi) /㎡，物管理由承租方承擔(dān) 整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為中小規(guī)模建筑公司、廣告公司。城上城寫字樓 地址 南京路市委對(duì)面 在售均價(jià) 9000元 /平方米 容積率 建筑類型 高層 租金 3846元 /㎡ 物管費(fèi) /㎡ 配套設(shè)施 銀行、酒店、娛樂 該寫字樓目前基本售罄； 租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在3846元 /㎡ 之間，物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡，物管由承租方承擔(dān) 整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為保利地產(chǎn)集團(tuán)、華信工程咨詢、南鴻、金旭房開，高開司等。萬豪國(guó)際寫字樓 地址 珠海路與廣州路交叉口 當(dāng)時(shí)在售均價(jià) 6800元 /平方米 容積率 7 建筑類型 高層 租金 2843元 /㎡ 物管費(fèi) /㎡ 配套設(shè)施 銀行、酒店、 遵義萬豪國(guó)際寫字樓 該寫字樓目前已售罄； 租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在2843元 /㎡ 之間，物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡，整棟樓宇已經(jīng)全部租賃；主要單位為恒大地產(chǎn)集團(tuán)、石油公司等。本案處于次級(jí)商圈較邊緣地帶，不適宜走中低端商業(yè)路線，不然很難吸引到客戶。 ?隨著港澳商圈、廣珠商圈逐漸成熟未來將分流大批客群及臵業(yè)者到該商圈進(jìn)行投資。 ?商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量巨大，但開發(fā)和營(yíng)銷水平都比較低，在售和待售項(xiàng)目主要集中在南部和北部，空臵率高。 未來形成的商圈 本案 本案作為未來商圈中央位臵，理論上起著一定的鏈接帶動(dòng)作用，但本案物業(yè)的出現(xiàn)勢(shì)必?zé)o法與保利商圈競(jìng)爭(zhēng)，滿足自身社區(qū)配套，與周邊商圈互補(bǔ)成為本案商業(yè)開發(fā)目標(biāo)之一。 保利商圈 28 遵義房地產(chǎn)商圈分布情況 桃溪商圈 桃溪河畔近日打造“食尚大道 ”桃溪河商業(yè)未來或?qū)㈤_發(fā)緩慢，本地開發(fā)商對(duì)于自身商圈打造信心不足，從未來角度看，具備場(chǎng)景，但根據(jù)市場(chǎng)來看，開發(fā)緩慢。 新長(zhǎng)征尊城 電影院、商業(yè)街、整體住宅體量較小。 26 城市商圈形成規(guī)律 —— 百貨 ?專業(yè)市場(chǎng) ?社區(qū)商業(yè) 百貨