【正文】 星名店的高端消費(fèi)場(chǎng)所 中高端零售商 位于行政配套良好的區(qū)域，形象高端，且商業(yè)氛圍濃厚 形象定位 遵義市都市生活的領(lǐng)導(dǎo)者和策源地 政商核心 都市頂級(jí)生活代言 政商核心，都市頂級(jí)生活代言 形象定位 國(guó)投 〃 金地匯 國(guó)投 〃 城市之光 案名建議 注解： ?附帶發(fā)展商名字，訴求品牌； ?城市之光，寓意城市未來(lái)發(fā)展方向； 注解： ?附帶發(fā)展商名字，訴求品牌； ?金地，商業(yè)旺地之意，匯，匯聚財(cái)富之意，另為匯川區(qū)簡(jiǎn)稱(chēng)； 萬(wàn)豪國(guó)際 城上城 盛邦地標(biāo)自然環(huán)境 0 . 0 8 90 100 90 100人文氛圍 0 . 1 2 90 100 100 100規(guī)劃條件 0 . 2 0 80 90 90 100區(qū)域市場(chǎng)熱度 0 . 1 2 110 105 110 100交通便捷程度 0 . 2 4 100 100 100 100商務(wù)設(shè)施配套 0 . 1 1 105 105 105 100公共設(shè)施配套 0 . 1 3 105 105 110 100合計(jì) 1 . 0 0 0 . 9 6 1 . 0 0 1 . 0 0 1 . 0 0內(nèi)部景觀環(huán)境 0 . 2 0 100 100 100 100內(nèi)部配套設(shè)施 0 . 1 5 85 90 90 100物業(yè)形態(tài) 0 . 2 5 100 100 100 100戶(hù)型設(shè)計(jì) 0 . 1 5 75 85 80 100硬件用材 0 . 2 5 80 80 80 100合計(jì) 1 . 0 0 0 . 8 9 0 . 9 1 0 . 9 1 1 . 0 0品牌口碑 0 . 3 0 80 85 85 100物業(yè)管理服務(wù) 0 . 2 0 100 100 100 100競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 0 . 3 0 100 100 100 100營(yíng)銷(xiāo)包裝 0 . 2 0 90 90 90 100合計(jì) 1 . 0 0 0 . 9 2 0 . 9 4 0 . 9 4 1 . 0 0100% 100% 70% 100%30% 50% 20%6800 9000 75006800 9000 75006800 9000 75006800 9000 7500 8059第二參照月第三參照月價(jià)格價(jià)格均值參與計(jì)算權(quán)重本案第一參照月權(quán)重修正內(nèi)部硬件外部因素內(nèi)部軟件交易日期修正參比項(xiàng)目評(píng)估因素 細(xì)分因素 權(quán)重價(jià)格定位 寫(xiě)字樓部分： 報(bào)告框架 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷(xiāo)思路 費(fèi)用預(yù)算 本體分析 定位思考 與誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？ 憑何競(jìng)爭(zhēng)？ 如何競(jìng)爭(zhēng)？ 營(yíng)銷(xiāo)思路 從產(chǎn)品層面和營(yíng)銷(xiāo)手段上跳出現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 產(chǎn)品層面： 打造遵義市場(chǎng)從所未有的產(chǎn)品力，形成項(xiàng)目核心價(jià)值體系，不在同一層面較量， 避免價(jià)格戰(zhàn)； 營(yíng)銷(xiāo)層面： ? 線下搭建獨(dú)特的推廣渠道； ? 線上 強(qiáng)化并擴(kuò)大唯一性，建立以項(xiàng)目為中心的價(jià)值體系，且推廣面延伸至重要地州； ? 包裝上要和所有在售項(xiàng)目拉開(kāi)距離； 產(chǎn)品層面 外立面一定要炫，夠大氣、霸氣， 符號(hào)感一定要強(qiáng)， 品質(zhì)體驗(yàn)上和遵義所有項(xiàng)目拉開(kāi)距離， 形成遵義的一個(gè)建筑符號(hào)； 白色線條可以用涂料或者面磚進(jìn)行組合，線條勾勒出時(shí)尚、高端品質(zhì)，能使得項(xiàng)目具備與眾不同氣質(zhì)。 精準(zhǔn)出擊 立體覆蓋 合富客戶(hù)資源 短信廣告 會(huì)所、酒店直投 加油站廣告 線下組合 營(yíng)銷(xiāo)層面 —— 線上媒體支持 發(fā)展商資源拓展 和市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤(pán)服務(wù)模式形成差異化，提升客戶(hù)尊貴感； 銷(xiāo)售服務(wù)：重點(diǎn)客戶(hù)采取三級(jí)過(guò)濾制， 由銷(xiāo)售人員 +項(xiàng)目經(jīng)理 +項(xiàng)目總監(jiān)直接服務(wù)客戶(hù)，讓提升客戶(hù)尊貴感，同時(shí)避免客戶(hù)流失。 區(qū)域展示：“ 政商核心，都市頂級(jí)生活代言” 的項(xiàng)目占位 展板、實(shí)物展示 產(chǎn)品展示區(qū)：展示產(chǎn)品用材用料細(xì)節(jié) 營(yíng)銷(xiāo)層面 —— 現(xiàn)場(chǎng)包裝 大客戶(hù)簽約活動(dòng)、商家簽約儀式 ?利用國(guó)投及合富資源客戶(hù)，進(jìn)行大客戶(hù)拓展，聚集 510個(gè)大客戶(hù)，通過(guò)項(xiàng)目宣講會(huì)，一對(duì)一的洽談進(jìn)行銷(xiāo)售。 商業(yè)和酒店無(wú)論是炒熱后銷(xiāo)售還是作為資產(chǎn)持續(xù)持有，建議均考慮先招商，先經(jīng)營(yíng)的思路，售和不售可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行操作。 項(xiàng)目外立面昭示性強(qiáng)，內(nèi)部規(guī)劃大氣有力。 34 遵 義市 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)小結(jié) ?遵義 寫(xiě)字樓 市場(chǎng) 目前存在規(guī)劃、智能化、管理、經(jīng)營(yíng)水平較低的現(xiàn)象 。主打核心商圈。目前商圈內(nèi)有：茍家井綜合市場(chǎng)、東方百貨、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、重慶百貨等一批主力市場(chǎng)。 遵義十二五 —城鎮(zhèn)居民可支配收入 13800152001717619409 21932 24783 28005 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 02 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng) 7%， 2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 300萬(wàn)人 2020年，城鎮(zhèn)人口約 220萬(wàn)，主城兩區(qū)人口約 70萬(wàn)。 （ 2）三橫：從四川古藺與習(xí)水交界的太平渡入境，至務(wù)川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長(zhǎng) 437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務(wù)川石朝進(jìn)入德江縣連接國(guó)道 G326，全長(zhǎng) 439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進(jìn)入德江， （ 3）三聯(lián)：由鳳岡與思南交界處的星竹經(jīng)花坪、綏陽(yáng)場(chǎng)、新建至正安縣謝壩經(jīng)綏陽(yáng)縣坪樂(lè)、石浪關(guān)、青杠塘、太白進(jìn)入桐梓縣黃蓮止于松坎與 GO50高速公路連接 （ 4）二環(huán)：由匯川區(qū)高坪經(jīng)紅花崗區(qū)新蒲、深溪至遵義縣的樂(lè)理、進(jìn)入紅花崗區(qū)巷口、金鼎山止于匯川區(qū)高坪，形成遵義城區(qū)一環(huán)，全長(zhǎng) 120千米；由匯川區(qū)泗渡經(jīng)綏陽(yáng)縣蒲場(chǎng)，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進(jìn)入?yún)R川區(qū)泗渡，形成遵義城區(qū)二環(huán)高等級(jí)公路，全長(zhǎng) 217千米。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的建立和完善， 遵義已形成冶金、電器、卷煙、釀造等為主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，以機(jī)械、化工、建材、食品加工等為代表的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)， 門(mén)類(lèi)較多的 工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，結(jié)構(gòu)較為先進(jìn)的新興工業(yè)城市。 房地產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況 8 2020 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資 (億） 增長(zhǎng)率 % % % % %%%%%%%%%%%%0100200300400500600遵義市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（ 20202020年） 單位：億 單位： % 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)市場(chǎng)投資 增長(zhǎng)率 % % % % %%%%%%%%%%%%05101520253035404550遵義市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（ 20202020年） 單位：億 單位： % 遵義市固定資產(chǎn)投資 20202020年， 遵義市固定資產(chǎn)投資 ， 10年較 09年相比增長(zhǎng) %， 其中用于房地產(chǎn)投資 2020年總額為 。 按 2020年城鎮(zhèn)人口總戶(hù)數(shù)為 220萬(wàn)人口計(jì)算，平均每人竣工面積 。 21 遵義老的商業(yè)市場(chǎng)總體格局 —— 扁擔(dān)挑兩頭 丁字口商圈 港澳商圈 百貨、綜合類(lèi)為主核心商圈 區(qū)域商圈，作為市中心配套 丁字 口商圈： 依托遵義老城向外延擴(kuò)散，遵義的主要百貨、小商品批發(fā)、餐飲娛樂(lè)均集中于此。 ?商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量巨大，但開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)水平都比較低，在售和待售項(xiàng)目主要集中在南部和北部，空臵率高。 ?目前市場(chǎng)綜合型物業(yè)并不多，屬于市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，市場(chǎng)壓力不大，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 通過(guò)底部商業(yè)及頂部酒店的自持經(jīng)營(yíng)，整體提升物業(yè)的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓部分的溢價(jià)，另可提升物業(yè)的整體估值水平。 白色線條和綠色的線條及色塊組合，現(xiàn)代，大氣 黑色可用涂料或者小型石材或面磚進(jìn)行勾勒，使得得外立面富有生動(dòng)感和高貴氣質(zhì)。 接待服務(wù)優(yōu)化： 軟性服務(wù)建議 客戶(hù)下車(chē) （專(zhuān)人泊車(chē)） 客戶(hù)進(jìn)門(mén) （禮賓開(kāi)門(mén)、 服務(wù)員迎接） 客戶(hù)到達(dá)銷(xiāo)售廳 （觀看影片后銷(xiāo)售 人員介紹項(xiàng)目） 客戶(hù)參觀產(chǎn)品展示區(qū) （銷(xiāo)售人員陪同、 樣板間服務(wù)禮貌歡迎） 客戶(hù)參觀完離開(kāi) （銷(xiāo)售人員陪同、 門(mén)童開(kāi)門(mén)、專(zhuān)人取車(chē)） 營(yíng)銷(xiāo)層面 —— 服務(wù)提升 案場(chǎng)銷(xiāo)售 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù) —— 銷(xiāo)售細(xì)節(jié)服務(wù) — 透明銷(xiāo)售 ?紅線外存在的不利因素的公示； ?工程進(jìn)度公示； ?公開(kāi)投訴論壇。 客戶(hù)服務(wù)人員帶領(lǐng)客戶(hù)客戶(hù)多媒體廳帶上 3D眼鏡觀看視屏，重點(diǎn)在于了解區(qū)域商業(yè)規(guī)劃、功能規(guī)劃、突出項(xiàng)目區(qū)位、商務(wù)價(jià)值； 影視播放區(qū)：設(shè)臵 3D影視，沖擊試聽(tīng)感受 營(yíng)銷(xiāo)層面 —— 現(xiàn)場(chǎng)包裝 通過(guò)區(qū)域沙盤(pán)，設(shè)臵政府北城改造所有重大項(xiàng)目：道路、商業(yè)、市政配套等，強(qiáng)化項(xiàng)目北城核心商業(yè)帶的商業(yè)價(jià)值，拉升項(xiàng)目住宅價(jià)值。通過(guò)商務(wù)酒店的配套支持，將給寫(xiě)字樓業(yè)主提供進(jìn)一步的附加增值。 廣珠商圈為匯川區(qū)最為核心的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)