【正文】 星名店的高端消費場所 中高端零售商 位于行政配套良好的區(qū)域，形象高端，且商業(yè)氛圍濃厚 形象定位 遵義市都市生活的領(lǐng)導(dǎo)者和策源地 政商核心 都市頂級生活代言 政商核心，都市頂級生活代言 形象定位 國投 〃 金地匯 國投 〃 城市之光 案名建議 注解： ?附帶發(fā)展商名字，訴求品牌； ?城市之光，寓意城市未來發(fā)展方向； 注解： ?附帶發(fā)展商名字，訴求品牌； ?金地，商業(yè)旺地之意，匯，匯聚財富之意，另為匯川區(qū)簡稱； 萬豪國際 城上城 盛邦地標自然環(huán)境 0 . 0 8 90 100 90 100人文氛圍 0 . 1 2 90 100 100 100規(guī)劃條件 0 . 2 0 80 90 90 100區(qū)域市場熱度 0 . 1 2 110 105 110 100交通便捷程度 0 . 2 4 100 100 100 100商務(wù)設(shè)施配套 0 . 1 1 105 105 105 100公共設(shè)施配套 0 . 1 3 105 105 110 100合計 1 . 0 0 0 . 9 6 1 . 0 0 1 . 0 0 1 . 0 0內(nèi)部景觀環(huán)境 0 . 2 0 100 100 100 100內(nèi)部配套設(shè)施 0 . 1 5 85 90 90 100物業(yè)形態(tài) 0 . 2 5 100 100 100 100戶型設(shè)計 0 . 1 5 75 85 80 100硬件用材 0 . 2 5 80 80 80 100合計 1 . 0 0 0 . 8 9 0 . 9 1 0 . 9 1 1 . 0 0品牌口碑 0 . 3 0 80 85 85 100物業(yè)管理服務(wù) 0 . 2 0 100 100 100 100競爭環(huán)境 0 . 3 0 100 100 100 100營銷包裝 0 . 2 0 90 90 90 100合計 1 . 0 0 0 . 9 2 0 . 9 4 0 . 9 4 1 . 0 0100% 100% 70% 100%30% 50% 20%6800 9000 75006800 9000 75006800 9000 75006800 9000 7500 8059第二參照月第三參照月價格價格均值參與計算權(quán)重本案第一參照月權(quán)重修正內(nèi)部硬件外部因素內(nèi)部軟件交易日期修正參比項目評估因素 細分因素 權(quán)重價格定位 寫字樓部分： 報告框架 市場分析 營銷思路 費用預(yù)算 本體分析 定位思考 與誰競爭？ 憑何競爭？ 如何競爭？ 營銷思路 從產(chǎn)品層面和營銷手段上跳出現(xiàn)有競爭項目： 產(chǎn)品層面： 打造遵義市場從所未有的產(chǎn)品力，形成項目核心價值體系，不在同一層面較量， 避免價格戰(zhàn)； 營銷層面： ? 線下搭建獨特的推廣渠道； ? 線上 強化并擴大唯一性，建立以項目為中心的價值體系，且推廣面延伸至重要地州； ? 包裝上要和所有在售項目拉開距離； 產(chǎn)品層面 外立面一定要炫，夠大氣、霸氣， 符號感一定要強， 品質(zhì)體驗上和遵義所有項目拉開距離， 形成遵義的一個建筑符號； 白色線條可以用涂料或者面磚進行組合，線條勾勒出時尚、高端品質(zhì)，能使得項目具備與眾不同氣質(zhì)。 精準出擊 立體覆蓋 合富客戶資源 短信廣告 會所、酒店直投 加油站廣告 線下組合 營銷層面 —— 線上媒體支持 發(fā)展商資源拓展 和市場現(xiàn)有樓盤服務(wù)模式形成差異化，提升客戶尊貴感； 銷售服務(wù)：重點客戶采取三級過濾制， 由銷售人員 +項目經(jīng)理 +項目總監(jiān)直接服務(wù)客戶，讓提升客戶尊貴感，同時避免客戶流失。 區(qū)域展示：“ 政商核心，都市頂級生活代言” 的項目占位 展板、實物展示 產(chǎn)品展示區(qū)：展示產(chǎn)品用材用料細節(jié) 營銷層面 —— 現(xiàn)場包裝 大客戶簽約活動、商家簽約儀式 ?利用國投及合富資源客戶，進行大客戶拓展，聚集 510個大客戶，通過項目宣講會，一對一的洽談進行銷售。 商業(yè)和酒店無論是炒熱后銷售還是作為資產(chǎn)持續(xù)持有，建議均考慮先招商，先經(jīng)營的思路，售和不售可根據(jù)實際需要進行操作。 項目外立面昭示性強，內(nèi)部規(guī)劃大氣有力。 34 遵 義市 寫字樓 市場小結(jié) ?遵義 寫字樓 市場 目前存在規(guī)劃、智能化、管理、經(jīng)營水平較低的現(xiàn)象 。主打核心商圈。目前商圈內(nèi)有：茍家井綜合市場、東方百貨、國貿(mào)廣場、重慶百貨等一批主力市場。 遵義十二五 —城鎮(zhèn)居民可支配收入 13800152001717619409 21932 24783 28005 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 02 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 城鎮(zhèn)化率年均增長 7%， 2020年城鎮(zhèn)人口達到 300萬人 2020年，城鎮(zhèn)人口約 220萬，主城兩區(qū)人口約 70萬。 （ 2）三橫：從四川古藺與習水交界的太平渡入境，至務(wù)川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長 437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務(wù)川石朝進入德江縣連接國道 G326，全長 439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進入德江， （ 3）三聯(lián)：由鳳岡與思南交界處的星竹經(jīng)花坪、綏陽場、新建至正安縣謝壩經(jīng)綏陽縣坪樂、石浪關(guān)、青杠塘、太白進入桐梓縣黃蓮止于松坎與 GO50高速公路連接 （ 4）二環(huán)：由匯川區(qū)高坪經(jīng)紅花崗區(qū)新蒲、深溪至遵義縣的樂理、進入紅花崗區(qū)巷口、金鼎山止于匯川區(qū)高坪，形成遵義城區(qū)一環(huán)，全長 120千米；由匯川區(qū)泗渡經(jīng)綏陽縣蒲場，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進入?yún)R川區(qū)泗渡，形成遵義城區(qū)二環(huán)高等級公路，全長 217千米。 隨著改革開放的不斷深入和企業(yè)經(jīng)營機制的建立和完善， 遵義已形成冶金、電器、卷煙、釀造等為主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，以機械、化工、建材、食品加工等為代表的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)， 門類較多的 工業(yè)經(jīng)濟體系，結(jié)構(gòu)較為先進的新興工業(yè)城市。 房地產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)市場投資情況 8 2020 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資 (億） 增長率 % % % % %%%%%%%%%%%%0100200300400500600遵義市固定資產(chǎn)投資增長情況（ 20202020年） 單位：億 單位： % 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)市場投資 增長率 % % % % %%%%%%%%%%%%05101520253035404550遵義市房地產(chǎn)投資增長情況（ 20202020年） 單位：億 單位： % 遵義市固定資產(chǎn)投資 20202020年， 遵義市固定資產(chǎn)投資 ， 10年較 09年相比增長 %， 其中用于房地產(chǎn)投資 2020年總額為 。 按 2020年城鎮(zhèn)人口總戶數(shù)為 220萬人口計算，平均每人竣工面積 。 21 遵義老的商業(yè)市場總體格局 —— 扁擔挑兩頭 丁字口商圈 港澳商圈 百貨、綜合類為主核心商圈 區(qū)域商圈，作為市中心配套 丁字 口商圈： 依托遵義老城向外延擴散，遵義的主要百貨、小商品批發(fā)、餐飲娛樂均集中于此。 ?商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量巨大，但開發(fā)和營銷水平都比較低，在售和待售項目主要集中在南部和北部，空臵率高。 ?目前市場綜合型物業(yè)并不多，屬于市場稀缺產(chǎn)品，市場壓力不大，具有很強的市場競爭力。 通過底部商業(yè)及頂部酒店的自持經(jīng)營，整體提升物業(yè)的價值，從而實現(xiàn)寫字樓部分的溢價，另可提升物業(yè)的整體估值水平。 白色線條和綠色的線條及色塊組合，現(xiàn)代，大氣 黑色可用涂料或者小型石材或面磚進行勾勒，使得得外立面富有生動感和高貴氣質(zhì)。 接待服務(wù)優(yōu)化： 軟性服務(wù)建議 客戶下車 （專人泊車） 客戶進門 （禮賓開門、 服務(wù)員迎接） 客戶到達銷售廳 （觀看影片后銷售 人員介紹項目） 客戶參觀產(chǎn)品展示區(qū) （銷售人員陪同、 樣板間服務(wù)禮貌歡迎） 客戶參觀完離開 （銷售人員陪同、 門童開門、專人取車） 營銷層面 —— 服務(wù)提升 案場銷售 現(xiàn)場服務(wù) —— 銷售細節(jié)服務(wù) — 透明銷售 ?紅線外存在的不利因素的公示； ?工程進度公示； ?公開投訴論壇。 客戶服務(wù)人員帶領(lǐng)客戶客戶多媒體廳帶上 3D眼鏡觀看視屏，重點在于了解區(qū)域商業(yè)規(guī)劃、功能規(guī)劃、突出項目區(qū)位、商務(wù)價值； 影視播放區(qū)：設(shè)臵 3D影視，沖擊試聽感受 營銷層面 —— 現(xiàn)場包裝 通過區(qū)域沙盤，設(shè)臵政府北城改造所有重大項目：道路、商業(yè)、市政配套等，強化項目北城核心商業(yè)帶的商業(yè)價值，拉升項目住宅價值。通過商務(wù)酒店的配套支持，將給寫字樓業(yè)主提供進一步的附加增值。 廣珠商圈為匯川區(qū)最為核心的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)