【正文】 次較低 遵義市總體規(guī)劃 董公寺片區(qū) 中心片區(qū) 南部新城 烏江區(qū)） 新浦新區(qū) 11 遵義十二五計劃目標 金額（億元）10611241145216991988050010001500202025002020年 2020年 2020年 2020年 2020年金額（億元）2020年全市實現地區(qū)生產總值 908億元， 10年較 09年相比 增長 %，經濟總量僅次于貴陽市。 2020年房地產完成投資額均仍然只占社會固定資產投資的 10%，其系數為 ，與正常系數（貴陽 2020年為 ，重慶為）差距較大，表明 遵義的房地產開放投資原未達到與城市發(fā)展相適應的水平 12 遵義十二五計劃目標 2020年 2020年，城鎮(zhèn)居民可支配收入均超 10%（扣除物價上漲因素后）， 2020年居民收入相當于貴陽 2020年水平。 按照遵義市人均 30平米居住面積目標 ，城鎮(zhèn)每年約需新增 480萬平米住房，其中主城需要新增 240萬平米的住房面積。僅為遵義市人均居住目標面積的 11%，城鎮(zhèn)原有人口住房升級換代的需求量仍然是巨大。 從而 帶動市場商業(yè)及寫字樓的井噴式的銷售增長。 19 丁字口商圈 丁字口商圈業(yè)種分布比例%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % % % %服裝影音書店網吧士多精品小百貨鞋業(yè)皮具箱包寢飾醫(yī)藥休閑娛樂服務類珠寶金銀首飾銀行/ 保險婚紗/ 攝影美容美發(fā)日化/ 化妝品飲食服務通訊/ 郵政眼鏡五金及裝飾兒童用品空置?丁字口商圈主要包括中華南路、新華路、中山路，其中尤以中華南路為主，人流量最為旺盛。中華南路處于“一鋪難求”的狀態(tài)，沒有空臵；沿中山路過了國貿廣場，越往南走，商業(yè)氛圍逐漸轉淡，開始出現少量的空臵商鋪。（ 2020年之前） 港澳商圈： 依托港澳廣場、羅莊家電城等一體形成的以超市大賣場、影院、酒店、餐飲為一定的專業(yè)市場為主布局。 23 遵義房地產商業(yè)市場分析 上世紀 90年代末，百貨大樓、東方百貨等貴州本土百貨業(yè)的開業(yè)，改變了遵義市原有以“集市和沿街獨立商鋪”為主的商業(yè)模式，綜合式集中商業(yè)開始出現； 自 2020年開始，隨著國貿百貨、重慶百貨、港澳廣場等外來新型百貨的加入 24 遵義主力店及商業(yè)構成 自 2020年開始，隨著國貿百貨、重慶百貨、港澳廣場等外來新型百貨的加入，遵義市的商業(yè)形象和城市形象不斷提升；但同時，由于同質化綜合性百貨商場的定位，也加大了百貨業(yè)之間的競爭，本土百貨業(yè)的生存空間越來越窄。 中天萬里湘江商業(yè) 4層全部做知名品牌星力百貨，萬里路商圈連接丁字口，商業(yè)范圍成熟。 保利商圈 新興商圈，企業(yè)能夠調動更多社會資源，保利品牌能夠獨立運作打造成熟商業(yè)能力。 ?整個城市的商業(yè) 現主要 圍繞丁字口這一單一核心發(fā)展的 。 30 市場 代表性寫字樓 概述 31 項目名稱 遵義 33 遵義盛邦地標寫字樓 項目名稱 遵義 ?綜合型寫字樓存在較大市場需求空間。 區(qū)域市場同物業(yè)競爭項目少 40 本體分析之 商業(yè)價值分區(qū) 負一、二 F地下車庫 1F4F商業(yè) 5F18F寫字樓 19F24F酒店 項目形象區(qū) 提升整體服務形象的區(qū)域 現金牛區(qū)域 回收投資的主要區(qū)域 溢價區(qū)及形象區(qū) 商業(yè)價值最高區(qū)域 遵義首席綜合體 —— 集酒店、寫字樓、購物、休閑等各種功能于一體，是城市功能的極大補充 本體分析之 大氣度 41 42 S（優(yōu)勢）： 開發(fā)實力保證； 高端綜合樓宇；客戶針對性較強； 地理位臵較為優(yōu)越； 擁有良好的山景資源； W（劣勢）： 如引進較大型購物中小，則停車位較為緊張； 處于次級商圈邊緣，對商業(yè)定位及經營提出更高要求； O（機會）： 廣珠商圈發(fā)展已經成型； 現有寫字樓存在規(guī)劃、管理、經營較低的現象，本案出現將會引領遵義寫字樓物業(yè)發(fā)展； 首個集三種物業(yè)形態(tài)于一體綜合體項目； T（威脅）： 現階段周邊人流量不大， 未來競爭項目推出的同類型產品的沖擊； SWOT分析 項目 SWOT分析 本體分析小結 ?大型綜合體是廣珠商圈商業(yè)的中心策源地，是城市生活示范區(qū)，是地標性建筑； ?目前丁字口商圈、匯川區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展檔次、水平較低，本案可利用區(qū)域高檔商業(yè)空白的優(yōu)勢進行差異化發(fā)展； ?就所處區(qū)位來看，本案如流于中低端，將難以吸引消費者關注，商業(yè)發(fā)展將會面臨巨大壓力；因此在商業(yè)定位上應該另辟蹊徑；應該引進以吸引目的性消費群為主的商業(yè)或者購物中心； 43 報告框架 市場分析 營銷思路 費用預算 本體分析 定位思考 與誰競爭？ 憑何競爭？ 如何競爭？ 以怎樣的角度看待項目，就兌現怎樣的客戶群； 以怎樣的高度打造項目，就兌現怎樣產品價值。 本區(qū)域為遵義較早開發(fā)的北部新城，道路規(guī)劃及市政配套較好，交通便利，且商業(yè)氛圍已經形成； 建筑風格 歐式為主。 綜前所述，新的遵義國投大廈屬性將定位為 —— 政商中心內的總部大廈 屬性定位 政商中心內的總部大廈 政務中心 商務中心 總部 大廈 匯川區(qū)是目前遵義重點打造的新城市中心，而項目地處遵義政務核心區(qū)域，能為業(yè)主企業(yè)提供便利的政務活動空間。大的平層設計，能夠給大公司，大機構提供總部式的氣勢。 54 經營定位 優(yōu)勢 劣勢 整體銷售 ?確保商場日后統(tǒng)一的經營管理 ?有助于吸引國際國內大型租戶 ?有助于保證購物中心的高品質 ?商業(yè)物業(yè)整棟出讓不會影響項目的市場形象和管理水平 ?在整棟出售的過程中，開發(fā)商可能需要在價格上作出較大折讓以滿足機構投資人的要求 ?出讓交易的完成具有一定的不確定因素，可能影響后續(xù)開發(fā)的資金保證 ?資金壓力大 持有、招商（持有 23年，炒熱后考慮帶租約銷售，也可作為資產持有） ?招商成果的體現能為投資者帶來信心 ?有利于項目經營管理 ?為業(yè)主帶來穩(wěn)定并且快速增長的租金收入 ?有利于提高商鋪售價 ?投資回收期相對較長 ?開發(fā)商需要承擔前期的經營風險和資金 ?需要有專業(yè)經營管理人員或專業(yè)公司 ?商場前期發(fā)展需要培養(yǎng)期，因此拖長了投資回報期 分拆銷售 ?快速回籠資金 ?操作形式較為方便 ?可以保證開發(fā)商獲得市場價格，并取得最大的投資回報 ?分拆市場較為活躍 ?經營上會面臨較大困難 ?難以實現商鋪價值的進一步挖掘 ?分拆出售無法保證日后項目的高效管理 ?無法長期保證預期的市場定位 ?無法大規(guī)模吸引國際知名承租人 ?雖然分拆出售可以獲得較高的售價，但分拆出讓將會影響項目和發(fā)展商的市場形象 先售后租（售后返租） ?資金回籠迅速，與純銷售幾乎相同， ?對項目具有一定的控制能力，有利于項目短期期發(fā)展 ?一般提供固定的投資回報率和一定的回報周期，對投資客有一定的吸引作用。 裙樓、酒店部分經營定位 √ 裙樓及酒店自持 裙樓商業(yè)及酒店自持經營，通過招商引入商業(yè)管理公司及酒店經營公司經營，通過租金收益，及商業(yè)氛圍形成自身價值的提升。 酒店部分建議引入高端商務酒店管理公司，主要服務對象為大廈內商家及周邊政府機構的商務接待。寫字樓劃分將分為三種形式，上部為整層銷售，中部為半層銷售，下部為 1/4層銷售。 產品層面 藍色和白色的組合使得項目具備時尚感和品質感。 1 ?外圍形象包裝 2 ?影視區(qū) 3 ?區(qū)域展區(qū) 4 ?生活形態(tài)區(qū) 5 ?產品展示區(qū) 6 ?銷售洽談區(qū) 強勢資源展示 政府商業(yè)運營計劃、城市功能規(guī)劃、項目商業(yè)引擎、商業(yè)核心地位展示、 5A寫字樓產品細節(jié)展示 …… 從單一的銷售中心過渡到復合銷售中心，從純消費活動過渡到消費體驗活動，在體驗中傳達項目價值體系 營銷層面 —— 營銷體驗 銷售中心包裝建議以現代商務感為住，以此襯托整個寫字樓的高端商務定位。 樓體昭示：納入銷售體驗的重要一環(huán)，設置巨型 LED，廣告位等。 ?邀請客戶參加項目組織的各類活動。 76 物業(yè)服務 — 引進一家較為有豐富管理經驗的物業(yè)公司，如第一太平戴維斯等，對后期物業(yè)進行有效管理，強調員工著裝、素質、服務等。 8000元 /平米 *34445*2%=551萬 30%20%20%30%營銷費用戶外廣告報版廣告渠道拓展公關活動匯報結束，謝謝！