【正文】 作出了明顯調整，投資重點已從樓、堂、館、所轉向于基礎設施建設，所以從長遠來看家庭裝飾市場最具前景。象清華、北大、中關村一帶的教育投資相當大。 毛坯房引退市場，為裝飾企業(yè)家裝市場發(fā)展集團戰(zhàn)略提供了廣闊的進入空間； 因此，總的趨勢是：二十一世紀，我國建筑裝飾行業(yè)將呈現(xiàn)出大發(fā)展、大提高的態(tài)勢，它將成為國民經(jīng)濟 支柱產業(yè)建筑業(yè)的一個增長點。 （三）家庭裝飾業(yè)務分析小結 通過上面對家庭裝飾業(yè)務的 SWOT 分析，我們認為：企業(yè)的著力點是集團家裝市場。對于上海建筑裝飾集團有限公司而言，公司要在成本方面與現(xiàn)有的房地產開發(fā)商進行競爭的話，顯然沒有優(yōu)勢，因為現(xiàn)在的房地產市場上有相當數(shù)量有實力的大的房 地產開發(fā)商，這些房地產開發(fā)商由于規(guī)模較大，而且涉足房地產業(yè)務已經(jīng)多年，在建材采購、建筑施工上都擁有較強的成本優(yōu)勢。 3 企業(yè)指導思想 a 持續(xù)創(chuàng)新：通過不斷的觀念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新與管理創(chuàng)新創(chuàng)造、保持并發(fā)展企業(yè)的核心能力； b 規(guī)模經(jīng)濟：減低材料采購和施工成本。它的支付實際是企業(yè)提供產品和服務的過程，這樣，對“預收賬款”的支付就可更多地依靠固定資產等資產的利用。 （ 3）長期償債能力分析 資產負債率 =負債總額247。正如前面分析公司的流動比率那樣，預收賬款作為一項特殊的流動負債，它給企業(yè)帶來的經(jīng)營風險遠不如其它類型的負債（比如應付賬款、長期借款等），所以，就這個角 度來看，公司的長期償債風險并不大。年度末股東權益 =247。而權益乘數(shù)不斷減少，反映了公司在逐步實施一種穩(wěn)健的財務戰(zhàn)略。2021年的資產周轉率比１９９９年的資產周轉率有很明顯的上升的主 要原因是兩方面的：一方面，公司資產總額下降，另一方面是由于公司2021年的主營業(yè)務收入有了較往年明顯的增長。從上面的分析圖中，我們可以看出，于１９９９年相比，公司的存貨和現(xiàn)金及等價物都發(fā)生了明顯的減少?？梢?，公司 2021 年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入高于 1999 年，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流出比 1999 年高得更多，這導致了最后現(xiàn)金凈流入小于 1999 年。我們將主營業(yè)務成本費用按照工程結算成本、工程結算稅金及附加、管理費用、財務費用四個因素進行分別考察。所以，為了保證公司的現(xiàn)金流量，公司應該努力減少財務費用，其中一個重要的手段就是減少借款從而減少借款利息。 二、組織結構策略 （一）公司組織結構現(xiàn)狀分析 上海建筑裝飾集團有限公司作為一個集團性的大型建筑裝飾公司，經(jīng)過數(shù)年的改革、發(fā)展、創(chuàng)新，逐步建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，在日趨激烈的市場競爭中處于行業(yè)領先地位。 （二）組織結構策略建議 短期組織結構調整 在短期內，公司應著眼于內部機構的精簡，將一些有重復功能的部門精簡和合并，理清按業(yè)務關系劃分的部門從屬關系，力求組織結構精干高效；同時為公司的中長期戰(zhàn)略作前期組織準備，如：公司預在未來幾年內將主營業(yè)務延伸至房地產行業(yè)，所以目前應設立一個籌備機構，如房地產籌備處等。主要原因在于員工普遍年齡偏大，又有家庭負擔，學歷再上層次有一定難度。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 “三工”并存，動態(tài)轉換 。即每年必須有一定數(shù)量的人員被淘汰，以保持企業(yè)的活力。員工的薪酬體系，不僅是單純的貨幣工資，還包括住房、排憂解難等其他隱性收入。合理化建議一旦經(jīng)審核后采納，就在全公司內廣泛推廣，并做好宣傳工作。對外具競爭性已初步達到，但對內具公平性還不明顯。根據(jù)考評表現(xiàn)決定升遷。對于一般公司而言，調整人力資源結構的一個很好的機會就是進行業(yè)務重組和組織結構變革，通過對某些業(yè)務、某些部門進行新設、合并、停止來實現(xiàn)對一些人員的招聘和淘汰。每年都有 34 個職工報考 MBA，費用都由單位承擔（需簽署協(xié)議）。 但這種管理組織也有其缺陷，主要表現(xiàn)在： 在部門或冬季資源分配上存在重復，造成職能機構重疊，管理人員多，如公司的經(jīng)營部和企業(yè)資源規(guī)劃部的部分功能就存在重疊，各部分的重復功能使得組織成本增加，效率、效益降低。中長期內，公司要逐步進入家庭裝飾業(yè)務市場和房地產開發(fā)業(yè)務市場，要配合這兩個目標的實現(xiàn)，公司需要大量的資金（尤其是房地產業(yè)務需要大量資金）。 財務分析結論 通過上面的財務分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，工程結算稅金及附加和公司財務費用的上升是導致公司主營業(yè)務凈利率下降的主要原因，這也直接導致了公司現(xiàn)金凈流量的減少從而導致了公司“現(xiàn)金及等價物”的減少。造成這一結果的主要原因可能是：公司采用降價策略以擴大主營業(yè)務收入；另一方面的原因是公司的內部成本費用上升了?？梢?，公司 2021 年的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金凈流量均比 1999 年有大幅度的減小。所以，導致公司流動資產不斷減少的主要原因是因為現(xiàn)金及等價物、存貨和應收賬款這三者整體水平的不斷下降。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年的主營業(yè)務收入處于波動當中，其中，2021年的主營業(yè)務收入比１９９９年和１９９８年的主營業(yè)務收入都有很明顯的上升。凈資產收益率不斷上升的原因是什么呢？我們再看一下公司近三年的資產凈利率和權益乘數(shù)的柱狀圖： 資產凈利率%%%%%%%%%1998 1999 2021 權益乘數(shù)01234567891998 1999 2021 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 從上面兩張圖表可以看出，公司近三年來的凈資產收益率不斷上升，而權益乘數(shù)卻不斷減小。平均資產 =247?？偟膩砜?，預收賬款占負債總額的比率為 。 [（ +） /2] = 可見，公司的存貨周轉率并不高，存貨周轉速度不快，企業(yè)的存貨管理存在一定BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 的問題。 = 顯然，公司的流動比率偏低，存在著一定的短期償債風險。 二、家庭裝飾業(yè)務進入戰(zhàn)略 1 企業(yè)將處于市場“進入階段”； 在此階段，企業(yè)應當： ? 充分理 解市場配置資源的作用，積極發(fā)展與相關企業(yè)的業(yè)務合作關系； ? 盡量避免與合作伙伴的業(yè)務沖突； ? 避免與家裝市場現(xiàn)有企業(yè)產生直接競爭行為，等。那么，公司應該怎么進入房地產行業(yè)呢？換句話說，公司應該采取什么進入戰(zhàn)略進入房地產市場呢？ 任何一個公司要進入一個新的業(yè)務領域，它所面臨的進入戰(zhàn)略無非有三種：低成本戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略。 企業(yè)優(yōu)勢： 企業(yè)優(yōu)質的服務能力，對客戶每半年回訪一次； 良好的客戶口碑。這就預示著房地產行業(yè)高速發(fā)展期的到來。 5 裝飾市場的特征變化： ? 裝飾市場消費熱點從新建工程向改建工程轉移； ? 住宅建設已經(jīng)成為國家投資的重點，每年都將保持在 3 億 m2 的新建住宅量，這是一個很大的規(guī)模。 3 家庭裝飾市場的發(fā)展?jié)摿σ约笆袌龅匚粚⒃絹碓酵怀? 住宅建設是一次性投資，而家居裝飾是周期性多次消費。 — — 公司的組織機構設置不夠合理，沒有有效地激勵機制激發(fā)職工的積極性，造成管理的低效率。 —— 加入 WTO 后，我國經(jīng)濟與全球經(jīng)濟息息相關，更深的受到世界經(jīng)濟的影響，這對進入房地產這個本身就是高風險的行業(yè)更加劇了市場風險。 （集團）有限公司為建 筑裝飾資質一級、土建二級、建筑裝潢甲級設計，并擁有國家外經(jīng)貿部頒發(fā)的對外經(jīng)營權，是上海市最大的建筑裝飾實體單位。 （三）企業(yè)內部條件分析 ● 上海建筑裝飾（集團）有限公司的人力資源狀況 上海建筑裝飾（集團）有限公司總部全體職工 120 余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術人員 100 名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術人員的 20％左右。 此外，“入世”后上海地價將穩(wěn)步上升，房地產長期價格看漲 商品房用地實行招標或拍賣后，地價的上升趨勢已逐漸顯現(xiàn)。 其次，國民待遇的實行將會增加境外人員購房、租房活動 實行國民待 遇原則是加入 WTO 的條件之一。不容置疑的是，對上海房地產業(yè)而言，“入世”的機遇將大于挑戰(zhàn)。房地產產品的開發(fā)到銷售由于產品本身的特殊性要經(jīng)歷很長的時間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長的時間，這就需要房地產開發(fā)商需要很強的資金實力，無疑 這更增加了房地產開發(fā)商的風險。 ● 房地產行業(yè)的特征 高投入 。但是，從上海房地產市場體系來看，消費市場尚未健全，投資市場仍未建立。而各貸款機構各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達到資金的整體最佳效益。房地產開發(fā)周期長，金額大，風險高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產項目開發(fā)能否成功。難怪有人發(fā)出疑問：為什么國有大中型房產公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢，卻在市場競爭中如此疲軟呢？原因在于： 第一，商品房價格偏高，空置嚴重，市場有效需求不足 1999 年的上海房地產市場，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況 還是十分嚴重的。 1979 年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開發(fā)公司，到 1991 年底，全市房地產開發(fā)公司已有 94 家。上海人口眾多，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人均居住面積若提高到 16 ㎡，到 2021 年全市要開發(fā)近 7000 萬㎡的住宅。 。從未來 10 年看，預計上海的房地產業(yè)還會有長足的發(fā)展。住房消費需求的拉動，為上海房地產業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。國有房地產企業(yè)改革實行政企分開，推動了政府職能轉換和現(xiàn)代企業(yè)制度建設。由于房地產產品的生產和消費均須本土化，具有國內消費為主的產品特征，正好滿足這一要求。公司要想獲得快速的發(fā)展，就應該拓展業(yè)務領域，考慮進入新的業(yè)務市場。有數(shù)據(jù)表明，全國城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達 90%，戶均裝飾消費 萬元，大城市和沿 海開放地區(qū)家庭裝飾率則達到 98%，戶均裝飾消費 4 萬元。房地產業(yè)的發(fā)展帶動了上海市住宅建設的快速增長， 1990 年到 1999 年的十年間，住宅建設投資從 億元上升到 億元，增長 倍；竣工面積從 萬㎡增加到 萬㎡，上海市房地產開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首。數(shù)據(jù)表明： 上海的住宅面積平均以每年7 萬平方米的速 度遞增， 平均每年的商品房銷售量已突破 1200 萬㎡，成交金額超過400 億元， 2021 年全市商品房銷售量一舉突破 1800 萬㎡。 就家庭裝飾市場來看， 1990～ 1999 年，其年發(fā)展速度為 45%， 1996~1999 年間的平均發(fā)展速度為 41％，遠高于同期國民經(jīng)濟 8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為 4 億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括 40 億平方米已建住宅的二次裝修。 戰(zhàn)略分析 上海建筑裝飾（集團）有限公司的主營業(yè)務是建筑裝飾業(yè)務。因此，上海在培育一大批具有國際競爭力的產業(yè)的同時，更應將一大批以國內消費為主的產業(yè)作為支柱產業(yè)，這些產業(yè)的興起將是上海經(jīng)濟乃至全國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。以全市、全行業(yè)、全過程的管理為目標，基本建立起覆蓋房地產生產、流通、消費等各領域的行業(yè)管理體制，強化了土地供應和投資開發(fā)項目的管理，從而達到了“嚴格增量、力求平衡、調控存量、保證重點”的要求。 2021 年 1 月至 9月與 1999 年同 期相比，商品房預售量增加 36%，銷售量增加 %，出現(xiàn)了多年未見的供不應求的局面。將房地產業(yè)作為上海經(jīng)濟持續(xù)增長的支柱產業(yè)，其增加值占 GDP 的比重將有可能逐步提高到 15－ 20％。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標志著住宅金融發(fā)展進入新階段，負債消費、貸款購房在滬上已成為時尚。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入提高和住房制度改革的推行，通過計劃方 式分配的福利性住房正逐步取消，居民對住房的需求已逐漸通過市場來解決，因此市場化改革的進程是居民對商品住宅的潛在需求得以實現(xiàn)的條件之一。房地產企業(yè)作為資產經(jīng)營性運作的主體則應運而生，首先在房地產生產領域出現(xiàn)了專門從事商品房生產的房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，繼而在流通和消費領域出現(xiàn)了房地產經(jīng)紀、物業(yè)管理、房地產估價以及信息服務等企業(yè)。許多聲譽卓著的國有大型老房產公司舉步維艱，大量房產投資項目套牢不說，市場上眾多美侖美奐的樓盤也難覓蹤影。 第二，房地產金融信貸機制不完善，金融對住宅消費的支持力度不夠 由于房地產金融起步較晚，我國并未形成一種能將金融與房地產行業(yè)特征很好地結合的信貸機制，首先，在開發(fā)商建設貸款方面，金融風險過高導致銀行“惜貸”，造成房地產開發(fā)難。目前單靠有限的政策性存款和商業(yè)性存款，是難以滿足個人住房消費信貸需要的。在減免稅費、打開市場通道、建章立制方面，做了積極有效的探索。因此，建立上海房地產持分權交易市場以滿足居民的投資需求已是大勢所趨。 長周期。這些對國內房地產業(yè)的發(fā)展是非常有利的。市政設施的改善和汽車的普及，給上海消費者購買房地產提出了新的要求和標準，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標之一，臨近郊區(qū)的房地產前景看好，升值潛力巨大。 90年代房 地產的瘋狂擴張，使得供遠大于求，大量的辦公用房空置，“入世”將有效地促進消化空置的辦公和商業(yè)用房。不過，這兩次外資引入的共同點是以東南亞資金為主，受 1997 年東南亞金融危機影響，這部分資金將逐漸減少；而“入世”則可能徹底改變上海房地產市場的外資結構，歐美大財團資金份額逐漸增加，從而形成上海房地產業(yè)新的支持基礎。預算、查勘、設計、施工、建材、電動機械制造等配套成龍，擁有一流施工管理人才和大批能工巧匠、技術力量齊全、施工實力雄厚、施工范圍廣泛。 威脅：