【正文】 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 24頁 共 57頁 基本研判 應(yīng)該說，項(xiàng)目擁有較為優(yōu)越的先天優(yōu)勢：處于鬧市中心，商業(yè)氛圍濃郁，但由于經(jīng)營不善加之內(nèi)鋪商業(yè)規(guī)劃的不合理性，導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗，從這個項(xiàng)目，一定程度 反映了 亳州市區(qū)內(nèi)大型百貨類商業(yè)購物中心經(jīng)營的尷尬現(xiàn)狀。天 之間； ⑤ 經(jīng)營戶組成：經(jīng)營戶主要以亳州市本地人為主，約有 15%來自浙江溫州、福建一帶商人； ⑥ 經(jīng)營滿意度：經(jīng)營戶對經(jīng)營效果持肯定態(tài)度，但不少經(jīng)營戶認(rèn)為租金太高。天 ⑤ 經(jīng)營戶滿意度：經(jīng)營戶滿意度較高，對搬遷無意向。 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 28頁 共 57頁 ④租金狀況：根據(jù)具體位置及店面結(jié)構(gòu)不同，租金為 — 元 /m2 經(jīng)營輻射 譙城區(qū) 流量狀況 處于鬧市，盡管為淡季，人流相較其余家具賣場仍要多。調(diào)查顯示有超過半數(shù)的 商戶表示滿意。調(diào)查顯示市場上商戶的客戶區(qū)域 94%分布在亳州市，而其中大部分又集中于譙城區(qū)及其下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對亳州市之外輻射力有限。 ，打算是購鋪還是租賃 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 35頁 共 57頁 50%50%購鋪?zhàn)赓U 評析： 本題意在了解 受訪者中商鋪的租售比例 。 52%30%5%8%5% 0% ㎡/天 評析： 本題意在了解消費(fèi)者對商鋪?zhàn)赓U價位的心理承受，調(diào)查表示 1 元 /㎡ /天 —— 元 /㎡ /天是絕大多數(shù)商鋪能夠接受的租價范圍 。 3. 您不滿意的原因 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 39頁 共 57頁 13%14%10%14%14%7%14%14%位置不好交通不便經(jīng)營面積小缺乏倉儲經(jīng)營前景不好租金不合理市場分散其他 評析： 本題意在了解商家對經(jīng)營現(xiàn)狀的不滿意之處，調(diào)查顯示“交通不便”，“市場分散”，“缺乏倉儲”，“位置不好”，“經(jīng)營前景不好”是商家對經(jīng)營現(xiàn)狀不滿的主要因素。 7. 若果條件合適，您愿意到譙城區(qū)內(nèi)新的大市場去經(jīng)營嗎？ 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 41頁 共 57頁 32%40%28%愿意不愿意沒考慮過 評析： 本題意在了解商家對 區(qū)域內(nèi)其他市場 的投資經(jīng)營意向。 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 43頁 共 57頁 29%50%7%0%7% 7%2500元2800元/㎡2800310031003500350038003800420042004600 評析： 本題意在了解消費(fèi)者對 市場商鋪價格 的心理 預(yù)期 。調(diào)查顯示，排在前兩位的是物流和倉庫，其 次是餐飲和銀行。 85%15%零售批發(fā) 評析： 本題意在調(diào)查商家的主要經(jīng)營方式。 26%17%23%14%12%8% 地段合適交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠 評析： 本題意在調(diào)查商家對新市場的軟硬件需求狀況。 11 您能承受的商鋪價格是 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 50頁 共 57頁 54%25%7%5% 2%7% 2500元2800元/㎡2800310031003500350038003800420042004600 評析： 本題意在調(diào)查商家對項(xiàng)目商鋪價位的心理承受。 14%18%3%8%13%16%6%22%0%倉儲餐飲賓館車站住宅銀行電子商務(wù)物流其他 評析： 本題意在調(diào)查商家對市場配套的需求情況。 研發(fā)路 周邊公共交通 周邊未有公交線路到達(dá)。 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 53頁 共 57頁 周邊 道路 狀況 周邊道路只有研發(fā)路已修建通車，路面寬敞，約為 15 米。調(diào)查顯示超過 60%的商家對“一層經(jīng)營展示，二層或三層辦公和倉儲”這種物業(yè)模式比較接受，基本上沒有抗性。這也大致符合小商品，服裝百貨行業(yè)對經(jīng)營面積額要求。 ，您愿意到譙城區(qū)內(nèi)新的大市場去經(jīng)營嗎 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 48頁 共 57頁 48%4%48% 愿意不愿意沒考慮過 評析： 本題意在了解商家對新市場的投資經(jīng)營意向。 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 46頁 共 57頁 14%4%14%7%16%27%18% 0%位置不好交通不便經(jīng)營面積小缺乏倉儲經(jīng)營前景不好租金不合理市場分散其他 評析： 本題意在調(diào)查商家對經(jīng)營現(xiàn)狀的不滿意之處。調(diào)查結(jié)果顯示 有 超過 80%的商家對“一層經(jīng)營展示，二層或三層辦公和倉儲”這種模式比較接受。 0% 12%18%18%0%23%23%6%20㎡以內(nèi)2040㎡4050㎡5060㎡6080㎡80100㎡100150㎡150㎡以上 評析 ： 本題意在了解商家對商鋪房型的面積需求。 6. 您的貨源是從哪里進(jìn)的 14%54%25%7%本地外地廠家直銷批發(fā)商進(jìn)貨 評析： 本題意在調(diào)查商家進(jìn)貨渠道的分布情況。 10%45%17%21%7%租金合適地段好交通方便客戶多其他 評析： 本題意在了解 五金機(jī)電經(jīng)營戶 對經(jīng)營現(xiàn)狀的滿意之處。 從以上圖表顯示， 2500— 3100 元 /平方米的價格區(qū)間為絕大部分受訪者認(rèn)同，也有部分受訪者能接受較高的價格，根據(jù)受訪者心理，一般會比心理預(yù)期略低一些，與目前市區(qū)范圍內(nèi)市場價格較為吻合。調(diào)查結(jié)果顯示，排在前兩位的是“政策優(yōu)惠”和“租金合理”。調(diào)查表明 55%的商戶經(jīng)營方式為零售，批發(fā)的商戶的比例也接近 50%，總體來說零售經(jīng)營的比重更大一些。 三、經(jīng)營戶問卷調(diào)查分析 本次問卷針對亳 州市“建材裝飾”、“五金機(jī)電”、“小商品”三類經(jīng)營戶展開，問卷覆蓋亳州城區(qū)內(nèi)所有該幾類經(jīng)營區(qū)域，共發(fā)放問卷 600 份，回收有效問卷578 份，以下為問卷分析統(tǒng)計結(jié)果。 基本研判 該市場為亳州市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的家具家私大賣場，擁有較高知名度，經(jīng)營商品種類、檔次也較為齊全。②店鋪分布情況： 沿途分布經(jīng)營家用小五金、小百貨等商鋪； 約 100 余家。 ③ 店鋪分布情況：約有 70 家鋼材店鋪 ，店鋪門前，離馬路有約 8 米空地，皆作為鋼材堆放地點(diǎn)。 ◇ 薛閣路建材市場 ① 位置 、道路 描述 ：薛閣路 ， 位于亳州城南，城市主干道希夷大道與魏武大道之間 。天 。 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 23頁 共 57頁 亳州大市場現(xiàn)場廣告牌 市場名稱 金元寶商城 地段位置 位于 立辛路 蒙城路交叉口西側(cè)，鑫泰步行街旁 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總建筑面積約 40000 平方米， 商業(yè)形式為綜合大賣場 +購物內(nèi)街， 其前期定位為 服裝、電器、電腦百貨等， 購物、休閑、餐飲一站式購物中心。 銷售方式 為一、二、三層聯(lián)售，前期賣號， 10000 元每個，對應(yīng)一個鋪位，到正式開盤時抵扣 20210 售房款，其他無返租等優(yōu)惠措施。 基本研判 項(xiàng)目 為典型的經(jīng)營失敗案例。 租金也 十分低廉，為 — 元 /m2目前國內(nèi)整體樓市處于風(fēng)雨時期，量價回落趨 勢明顯。 樓盤名稱 海晶 樓盤名稱 國際名都 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 14頁 共 57頁 樓盤位置 希夷大道與木蘭路交口 售樓部地址 亳州市市政府南大門 項(xiàng)目概況 建筑面積 12萬平米，項(xiàng)目囊括小高層、高層、電梯洋房，打造亳州首席歐式豪宅 售樓電話 5995555/5995666 開發(fā)商 亳州市國購置業(yè)有限公司 建 筑 設(shè) 計 建筑風(fēng)格 新古典主義 戶型 設(shè)計 主力戶型 85平米兩室兩廳、 105平米三室兩廳一衛(wèi)、 125平米三室兩廳兩衛(wèi) 戶型范圍 一期 85～ 125平米 小區(qū)配套 超市、銀行、醫(yī)院、中小學(xué)一應(yīng)俱全 樓盤售價 價格暫未定，預(yù)計 4000元 /平米以上 銷售情況 現(xiàn)場項(xiàng)目展示階段 宣傳重點(diǎn) 亳州首席豪宅、歐式建筑 點(diǎn)評： 該樓盤較為注重項(xiàng)目的整體形象包裝，銷售部裝修及銷售物料一定程度上皆較有質(zhì)感，優(yōu)勢地段以及高端定位，在合理的價格體系下，必將受到民眾追捧。 玉蘭苑 、錦繡年華、錦繡蘭庭以及御花園少量房源；板塊內(nèi)銷售整體形式較好，銷售價格在 2900— 3100 元 /平米。位于亳州市城區(qū)西南部，規(guī)劃面積 36 平方 公里 ，直接和 105 國道、 311 國道接網(wǎng) 。 渦河文化旅游帶：沿渦河兩岸規(guī)劃沿河綠化帶，結(jié)合渦河區(qū)域旅游，形成渦河文化旅游帶。蒙城第一中學(xué)新校區(qū)院內(nèi)（籃球場西側(cè)）, 2 0 0 8 9 地塊 住宅 4320 1014 安徽省華日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亳州市譙城區(qū)國土資源局 2021/2/20 南部新區(qū)計劃新建住房 75萬平方米。 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 5頁 共 57頁 招商引資和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)取得重大突破，新爭取建設(shè)用地指標(biāo) 931 畝。 ◆全國 最大的黃牛產(chǎn)區(qū)：亳州是全國最大的黃牛產(chǎn)區(qū)，年肉類產(chǎn)量近 40 萬噸，蒙城、渦陽、利辛三縣是全國黃牛生產(chǎn)縣的前三名，被譽(yù)為中國黃牛“金三角”，其中蒙城被譽(yù)為“全國第一養(yǎng)牛大縣”。 歷史文化資源 亳州歷史悠久，一代圣君商成湯王、道教鼻祖老子、圣哲莊子、魏武帝曹操、神醫(yī)華佗、 道教至尊 陳摶、巾幗英雄花木蘭等皆生于此。亳州商業(yè)市場調(diào)查與分析 一、亳州綜合市場調(diào)查分析 二、亳州商業(yè) 調(diào)查分析 三、經(jīng)營戶問卷調(diào)查分析 第四部分、項(xiàng)目基本情況 一、土地面積 二、宗地現(xiàn)狀 三、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 四、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀 第五部分、項(xiàng)目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢 二、劣勢 三 、機(jī)會點(diǎn) 四、威脅點(diǎn) 亳州億都財富廣場項(xiàng)目可研報告 第 2頁 共 57頁 五、綜合分析 第 六 部分 行政區(qū)劃 亳州市是 2021 年 5 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄市，轄渦陽、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)，其中譙城區(qū)為市委、市政府機(jī)關(guān)所在地。從事種植、加工、購銷中藥材的人員達(dá) 100 萬人之眾，形成近千個中藥材種植專業(yè)村。 二、亳州社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2021 年亳州全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 450 億元，比上年增長 %，連續(xù) 4 年保持兩位數(shù)增幅：財政收入 億元，增長 %；財政支出 80 億元，增長 %；固定資產(chǎn)投資 175 億元，增長 %；社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長%；進(jìn)出口總額 億美元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14040元，農(nóng)民人均純收入 4000 元，分別增長 10%和 %，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全省前列。 2021 年 2021 年亳州市市區(qū)住房建設(shè)和住房保障年度目標(biāo) 規(guī)劃期內(nèi) 規(guī)劃區(qū)新增人口 萬人，市區(qū)新建住房 225 萬平方米， 24725 套。 城區(qū)西部及亳州工業(yè)園區(qū)計劃新建住房 。亳州市譙城區(qū)國土資源局 2021/2/20 近兩年來，亳州市房地產(chǎn)投資 、 新開工面積 及銷售價格 呈上升態(tài)勢。 中心區(qū)：京九鐵路以西、文帝路以南和鳳尾溝以北地區(qū)，依托市級行政中心及火車站商貿(mào)區(qū)形成全市的公建中心區(qū)； 南部新區(qū)：京 九鐵路以西、鳳尾溝以南，靠近城市中心區(qū)地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施投資節(jié)省，布置輕工業(yè)和居住地，成為南部發(fā)展新區(qū)。 2021 年薪簽項(xiàng)目 32 個，其中投資億元的項(xiàng)目 6 個。 玉蘭苑 樓盤位置 湯王大道、站前西路路口 售樓地址 湯王大道、站前西路路口 項(xiàng)目概況 5幢小高層 售樓