【正文】 點(diǎn)商業(yè)工程，對(duì)促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。 項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ①拆遷安置的難易程度和進(jìn)度直接影響到項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度； ②項(xiàng)目的定位主題、檔次較高，因本片區(qū)人氣尚未凝聚，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； ③房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項(xiàng)目公司采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。風(fēng)險(xiǎn)性分析表明，該項(xiàng)目只要達(dá)到預(yù)期收入的 70％或總投資上漲 40％的條件下尚能保本，且總投資和總收入的敏感性較低，表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 XX地產(chǎn)本著“招商、安商、育商、福商”的“四商”原則與投資者、經(jīng)營者一起共同培養(yǎng)、維護(hù)和發(fā)展“ XXXX”的市場品牌，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，本項(xiàng)目須在體現(xiàn)檔次差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。 2021 年完成銷售一期計(jì)劃的 20%，銷售收入 11200 萬元，已經(jīng)完成全年的銷售計(jì)劃。 第 十章 財(cái)務(wù)測算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ①根據(jù)國家計(jì)劃委員會(huì) 2021 年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)測算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與不確定性分析。 ④有關(guān)稅費(fèi)按有權(quán)機(jī)關(guān)規(guī)定 計(jì)算。 物業(yè)管理的內(nèi)容與實(shí)施 大型商業(yè)綜合體的物業(yè)管理，是指對(duì)大型商業(yè)綜合體 內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治，主要有以下內(nèi)容： 大型商業(yè)綜合體 內(nèi)房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理 房屋修繕管理的內(nèi)容主要是做好房屋修繕計(jì)劃、房屋修繕技術(shù)管理、質(zhì)量管理、施工 管理、資金管理；設(shè)備管理主要包括使用管理、維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理、安全管理、技術(shù)檔案資料管理。 項(xiàng)目的進(jìn)度 根據(jù)項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情 況、建設(shè)規(guī)模、外部協(xié)作條件、開發(fā)商資金等籌措能力及本項(xiàng)目特點(diǎn)，建設(shè)期限為 16個(gè)月，約 460天。 室外消防用水依靠市政供水管網(wǎng)提供，在室外環(huán)狀管網(wǎng)上設(shè)室外消火栓。設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度 6L／ ?；馂?zāi)時(shí)各消火栓箱內(nèi)均可啟動(dòng)消防泵，泵房內(nèi)也可就地啟動(dòng)。該項(xiàng)目配套定點(diǎn)垃圾收集箱多處，服務(wù)半徑不超過 70米。 ②引下線采用柱內(nèi)直徑大于 16mm的主筋兩根。系 統(tǒng)要求：傳輸系統(tǒng)按 550MHZ 傳輸，分配方式按分支配方式設(shè)計(jì)，用戶接收信號(hào)按 68177。 ②本工程開閉所及變配電室部分由供電部門設(shè)計(jì)。 ②水源： 用水由自來水公司供給，市政給水管網(wǎng) (DN800)通過， 商業(yè)區(qū) 水源可從此引入。 ②每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證 商家 用戶生活用水質(zhì)量。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 2 豎向規(guī)劃 根據(jù)市政條件，在滿足排水及管頂覆土要求下，充分利用地形，保證場地良好的排水，減少土方工程量。 該規(guī)劃方案總體布局合理，結(jié)構(gòu)清晰。 XXXX 總投資 7 個(gè)億，打造環(huán)渤海 區(qū)域高檔家居裝飾廣場。目前地塊內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、場地的條件已具備，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件日益完善，建設(shè)時(shí)方便引入。 ⑦爭取與銀行合作，獲取較大額度的產(chǎn)權(quán)抵押貸款，使購房者能夠分期付款，減輕負(fù)擔(dān)。 ②在正面報(bào)道和營銷上與政府部門適當(dāng)配合樹互新區(qū)房地產(chǎn)形象，可以產(chǎn)生巨大的總體效益。 商業(yè)定 位以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。未來幾年， XX區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。 2021 年前， XX 區(qū)累積交房量可達(dá) 40 萬套，將產(chǎn)生400億 家裝 消費(fèi)市場。第 13 年，年租金收益率率 8%；第 46 年，年租金收益率 9%；第 710年，年租金收益率 10%。 該項(xiàng)目的開發(fā)，高標(biāo)準(zhǔn)配套完善環(huán)衛(wèi)、供電、給排水、郵電、消防、綠化及娛樂場所等公建設(shè)施，對(duì)于改善區(qū)域環(huán)境、建設(shè)城市文明具有顯著的促進(jìn)作用。 項(xiàng)目研究的結(jié)論 該項(xiàng)目的開發(fā)是 XX 區(qū)加快城市化建設(shè)的重要組成部分?！?萬家商業(yè)廣場 ”擬開發(fā)規(guī)劃占地 總用地面積 : 米，總建筑面積 : 76751平方米，地上建筑面積 :75007平方米，地下建筑面積 : 。本項(xiàng)目規(guī)劃定位以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。停車位全部為地面停車位，能達(dá)到 1200 個(gè)，足以滿足經(jīng)營商家及消費(fèi)者的停車需；美食一條街將會(huì)薈萃中西餐飲、特色美食、休閑茶飲；雅致潔凈的就餐環(huán)境、品種繁多的美食，是消費(fèi)者饕餮圣宴的好去處；酒吧風(fēng)情街融匯歐亞風(fēng)情，展現(xiàn)異國文化魅力，是商務(wù)會(huì)友、娛樂的好去處。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第 250600202100006號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 津 國用（ 2021）字第 0153 號(hào)國有土地使用證 《 XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 項(xiàng)目規(guī)劃方案圖 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料 XX市城市總體規(guī)劃 國家建設(shè)部及 XX 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策 可行性研究報(bào)告研究的范圍 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。同時(shí)，項(xiàng)目采用全 室內(nèi) 集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費(fèi)體驗(yàn)，讓所有消費(fèi)都處在舒適的環(huán)境中。 該項(xiàng)目建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)健全，資金來源明確，實(shí)施有保障。家居體驗(yàn)館同時(shí)引進(jìn)專業(yè)裝飾顧問團(tuán)隊(duì)為業(yè)主裝修設(shè)計(jì)出謀劃策。 市場供給分析 ①土地供地。市場供應(yīng)大幅放量。 銷售價(jià)格是通過對(duì) XX 目前商品房銷售價(jià)格的調(diào)查與對(duì)比分析，綜合考慮地段差價(jià)與配套設(shè)施條件等因素而擬定的。 (2)郵寄資料，針對(duì)目標(biāo)客戶，定期發(fā)送，長期聯(lián)系。 。 沒有 拆遷安置。 生態(tài)化原則：尊重保護(hù)自然與人文環(huán)境，合理地開發(fā)和利用土地資源、節(jié)能、節(jié)材，建設(shè)人與環(huán)境有機(jī)融合的可持續(xù)發(fā)展的居住區(qū)。南北長約為 180m，東西寬約為 330 m， 結(jié)合南北向充裕日照退距。 該項(xiàng)目主要由 3幢樓組成， 本項(xiàng)目規(guī)劃家居賣場、家居體驗(yàn)館、大型商超、臺(tái)灣美食廣場、后海音樂酒吧風(fēng)情街、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)。 ③住宅外觀設(shè)計(jì)采用自然風(fēng)格，體現(xiàn)水灣的特色，色彩以簡潔明快為主 ?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意 商業(yè)街店面 內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，以達(dá)到更好的環(huán)境效果。 排水采取雨污分流法。變配電室 1OKV 電源弓自開閉所，外部線路 引入，項(xiàng)目所需電力由市電業(yè)局供給。 按每戶 2— 3個(gè)有線電視接駁頭預(yù)留。本工程所有電源插座均設(shè)漏電開頭進(jìn)行保護(hù)。 消防設(shè)計(jì)概況： 大型商業(yè)綜合體 各建筑設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，車庫及一類高層住宅的公共部自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。在 大型商業(yè)綜合體 最高建筑屋頂設(shè)置消防水箱一座，儲(chǔ)備 18m3。自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)立管及干管管徑為①150mm，分區(qū)設(shè) 置濕式報(bào)閥，噴頭為玻璃球噴頭，采用 680C溫度級(jí)直立噴頭，系統(tǒng)末端設(shè)試水裝置，每層支管均有泄水點(diǎn)。 該項(xiàng)目消防投資計(jì)入土建工程和水電安裝工程。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售的進(jìn)度，而且有利于維護(hù)房屋購買者和投資者的利益。 大型商業(yè)綜合體 的精神文明建設(shè) 制定 大型商業(yè)綜合體 文明公約，完善、