【正文】 板塊和蕪湖整個樓盤的巨大開發(fā)量等客觀因素。 三、 SWOT 分析 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機構(gòu) 27 項目緊臨長江南路，交通便利，通往市區(qū)擁有多路公交車有 13 路、 14路、 18路、 25路、 34路、 38路和 105 路等； 項目周邊學(xué)區(qū)眾多有大慶路小學(xué)、大官路小學(xué)、獅子山小學(xué)、 27中、 11中、安師大附屬外國語學(xué)校、安師大附中、蕪湖工業(yè)學(xué)校、皖南醫(yī)學(xué)院、安師大夜大學(xué)等完善的教育配套； 學(xué)校、銀行、超市、菜市場、醫(yī)療、公園等配套環(huán)伺本案 ,設(shè)施一應(yīng)俱全； 片區(qū)市政形象不斷改善； 項目體量小，易于去化； 樓市利好時期，需求增多房價上漲較快； 預(yù)售房源減少，供求關(guān)系失衡；拆遷難度加大，土地開發(fā)量減少；商品房結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型市場難尋。自此，帝國主義的魔爪伸進了蕪湖。 項目距赭山、西北路 5 站車距，路程在 3 公里以內(nèi)；距僑鴻國際（設(shè)有沃爾瑪）、中山北路 3 站車距，路程在 2 公里以內(nèi)；距鳳凰美食城、赭山、步行街、鏡湖 5站車距，路程在 4 公里以內(nèi)； 周邊主要單位有鏡湖區(qū)行政服務(wù)中心、市第二十七中學(xué)分部、造船廠、建設(shè)銀行、安師大附屬外國語學(xué)校、十一中學(xué)、信息工程學(xué)校、大慶路小學(xué)和獅子山小學(xué)； 3公里范圍內(nèi)涵蓋市一院、沃爾瑪、僑鴻國際、鳳凰美食街、步行街、真誠大酒店、赭山公園、鏡湖公園、大官山小學(xué)、蕪湖工業(yè)學(xué)校、皖南醫(yī)學(xué)院、現(xiàn)代超市等； 公交線路有 13路、 14路、 18路、 25路、 34 路、 38 路和 105 路等； 教育配套有，大慶路小學(xué)、大官路小學(xué)、獅子山小學(xué)、 27 中、 11 中、安師大附屬外國語學(xué)校、安師大附中、蕪湖工業(yè)學(xué)校、皖南醫(yī)學(xué)院、安師大夜大學(xué)等； 醫(yī)療配套有：市一院、蕪湖金陵男科醫(yī)院、皖醫(yī)弋磯山醫(yī)院等； 休閑配套有：赭山公園、鳩絲廣場、鏡湖公園等； 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機構(gòu) 23 鏡湖區(qū)是蕪湖市的中 心城區(qū)，東接鳩江區(qū)，西瀕長江，南與弋江區(qū)隔青弋江相望，北與蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)毗鄰，轄吉和、北京路、弋磯山、汀棠、天門山、鏡湖、東門、北門、赭山、赭麓、荊山。 小結(jié)： 從本案較近的樓盤分析如月桂都市花園， 07年 9月 30 推出的房子多層早 早 賣完，剩下的全是小高層， 同年 11月 16日 開盤又推出了 2 幢小高層，兩次開盤小高層 都存在 滯銷情況。錦繡家園 案名 利華 該 區(qū)在努力打造集電力能源、汽車制造、特色農(nóng)業(yè)、物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。 弋江區(qū)地處蕪湖市城市 發(fā)展中心區(qū)域 。按發(fā)展?fàn)顩r和開發(fā)特征可以形成四大發(fā)展板塊。 當(dāng)然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過剩導(dǎo)致部分房價下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴(yán)重過剩，必將導(dǎo)致價格下跌。 其次，隨著消費水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進入二次乃至三次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費群體。對于新拍土地，除合同約定其整體竣工日期外，還要增加開發(fā)進度條款的約定，否則在房價不斷上漲的階段里，延緩開發(fā)進度也是囤積土地的一種方式。由于需求量的快速增加，供不應(yīng)求，價格必定上漲。二是建材漲價，如鋼材、水泥價格的上漲和人員工資的增加等因素加 大了開發(fā)成本。在需求拉動下， 蕪湖 市商品房空置面積較少， 2021 年為 萬平方米， 2021 年為 萬平方米， 2021 年為 萬平方米， 2021 年 8 月份為 萬平方米。進入 2021 年，隨著新開工面積的大量增加，竣工面積也止跌回升。 2021 年，蕪湖 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年同期增長 %，是 2021 年的 倍，對全市投資增長的貢獻率達 %，直接拉動全市投資增長達 個百分點。 (一 )、近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 20212021 年的三年間， 蕪湖 市房地產(chǎn)業(yè)總體保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，累計實現(xiàn)增加值 億元，占同期全市 GDP 總量的 %，年平均增長速度達 %。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資總體呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，市場供求基本平衡，房價穩(wěn)中趨升。 20212021 年， 蕪湖 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億 元，是前 3 年 (20212021 年 )房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資的 倍，年平均增長達到 %，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴大。 近三年房屋施工面積、新開工面積都有不同程度的增長，竣工面積下降。 2021 年， 蕪湖 市商品房銷售均價已達 2901 元，比 2021 年上漲 %，進入2021 年，由于人民幣升值速度加快以及流動性過剩等原因，作為資產(chǎn)類的房地產(chǎn)價格也大幅攀升，本年 18 月份，全市商品房銷售均價已達每平方米 3362 元，可見， 蕪湖 市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出價升量增的旺銷局面。土地是房地產(chǎn)建設(shè)的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產(chǎn)成本。房價 快速上漲，與供應(yīng)量不足有著密切關(guān)系。在有限的土地指標(biāo)內(nèi)，適當(dāng)增加普通住宅建設(shè)的土地供應(yīng)； 整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，嚴(yán)禁囤積土 地，哄抬房價等現(xiàn)象的發(fā)生。 改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭 改善性住房需求主要通過存量住房交易來實現(xiàn)， 2021年 蕪湖 市存量房交易面積為 萬平方米，其中，房改房上市 2021套，約需要購置 萬平方米商品房；再加 3723 套的私房（存量房扣除房改房）交易，預(yù)計需要購置商品房約 萬平方米。 土地供應(yīng)減少和土地儲備匱乏，導(dǎo)致房價增長過快 隨著土地供應(yīng)的減少和 開發(fā)商土地儲備更趨匱乏，發(fā)展商在項目開發(fā)方面更趨于理性，對項目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來獲取合理回報，土地成本在房價中所占的比例也將進一步提高，在這種情況下，未來房地產(chǎn)價格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價格可能繼續(xù)上漲。 四、蕪湖市房地產(chǎn)市場板塊構(gòu)成 蕪湖市由八個區(qū)組成，形成啞鈴型的兩個半球組合。 北依青弋江，西臨長江，南濱漳河，東至荊山河 。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機構(gòu) 12 樓盤檔次 中低檔 低檔 均價 3000 元 3500 元以下 3000 元以下 物業(yè)形態(tài) 多層、商業(yè) 多層 主力戶型 二房二廳 70— 95 平米 三房兩廳 100平米以下 消費群體 以本板塊普通消費者為主，生意人、拆遷戶和企業(yè)職工為主 社區(qū)規(guī)模 中、小盤為主，以 3— 70 萬平米項目居多 三山區(qū)板塊 三山區(qū)位于蕪湖市城區(qū)西南部，是蕪湖市最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，工業(yè)基礎(chǔ)較好。 利華 劣勢 單價較高、面積過大，總價難以承受。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機構(gòu) 22 二、 本案環(huán)境分 析 本案位于蕪湖市市中心北側(cè)，北臨造船廠，東近長江南路、南接二十七中； 與中山路、銀湖南路、赭山路、吉和北路、黃山西路和北京西路形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。同年四月，又同清政府官員議定了蕪湖《租界》約，設(shè)立蕪湖租界。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標(biāo)。 住宅價格定位 便利 舒適 戶型適中 外立面時尚現(xiàn)代 城市生活， 由我掌控 ！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機構(gòu) 31 鏡湖片區(qū)開發(fā)項目定位相近、客戶相近、價格相互影響，因此建議采 用競爭定價法，運用平均權(quán)重定價方法，推算出項目的初步價格。從市場因數(shù)考慮，今年樓盤的價格會在去年 基礎(chǔ)上進一步上漲，根據(jù)鏡湖片區(qū)住宅價格上漲趨勢分析，預(yù)計明年上漲幅度在 50— 80 元 /平米。上述因素并不是普通意義上的房地產(chǎn)因素，而是 體現(xiàn)商鋪商業(yè)特性的房地產(chǎn)因素。 ③ 綜合：為減少各項定價方法的主觀性 ，平均以上價格，使其接近真實的價格， 初步認(rèn)為商鋪價格 最終為： 9400 元 /平米（一層）。 2） 、 本項目價格有幾何 （ 1）項目氛圍 項目位于長江南路屬市區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)。 所謂天時 ，是指經(jīng)濟形勢與投資商鋪的時機把握。 項 目 交通 配套 規(guī)劃 品質(zhì) 物管 時間 價格 本案價格 泰華家園 4900 4593 月桂都市花園 5459 4679 長江長現(xiàn)代城 7700 4714 世茂濱江花園 7800 4727 [本項目標(biāo)準(zhǔn)定價值為“ 1”，其他項目分?jǐn)?shù)與我項目比較的結(jié)果 ] 綜上表格最后結(jié)果 住宅價為 4678 元 /平米（均價） ] 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機構(gòu) 32 Y=a+bX 2）正比例系數(shù)定價法（競爭導(dǎo)向法） 在比例函數(shù)中有一種表示正比例的函數(shù)方程： Y=a+bX 房地產(chǎn)價格（ Y）與樓盤得分（綜合素質(zhì)的量化）（ X）成正比，現(xiàn)將本項目的的樓盤得分設(shè)為“ 1”通過將最近項目綜合素質(zhì)比較得出： 泰華家園 = 比例方程 : 4900=a+ a=1825 月桂都市花園 = 比例方程： 5459=a+ b=2795 根據(jù) Y=a+bX 本項目住宅價格 =1825+2795*1=4620元 /平米 樓價 得分 3）權(quán)重系數(shù)定價法 A、 泰華家園 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為： 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機構(gòu) 33 修正因素 地段因素 人流量 因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權(quán)重 80％ 10％ 10％ 泰華家園 1 1 1 4900 本案 則本案的比較價格 I 為 4900 80% ＋ 4900 10% ＋ 4900 10% ＝ 4655 ㎡ /M2 B、 月桂都市花園 根據(jù)地段因素、 人流量