【正文】 0 點(diǎn)，漲幅度達(dá)到 %；而住宅實(shí)際成交價格從 2021 年 1 月的 8726 元 /平方米上漲到 2021 年 3 月的 13506 元 /平方米，漲幅度為 %；中房北京住宅指數(shù)與住宅實(shí)際成交價格走勢基本保持一致； 2021 年下半年由于住宅市場整體低迷，價格出現(xiàn)松動，住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑，但幅度較小。 土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用占投資總額比重明顯增加，建筑工程投資比重下降 從投資構(gòu)成看，上半年因?yàn)橛袔准曳康禺a(chǎn)開發(fā)公司購置了土地，從而使今年投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用達(dá)到 億元 ,是 同期的 倍 ,占投資總額的比重為 %,成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要因素。 商品房銷售面積 平方米 408736 600118 其中：現(xiàn)房 平方米 154186 217046 29 期房 平方米 254550 383072 商品房銷售額 萬元 363904 503822 其中：現(xiàn)房 萬元 103510 182535 期房 萬元 260394 321287 19 商品房空置總量保持一定規(guī)模，商業(yè)用房空置所占比重近五成 截止到 9 月末， 通州區(qū) 商品房空置面積為 萬平方米，較同期增長 %。 通州區(qū)總體發(fā)展思路和空間布局決定了通州在未來的兩三年內(nèi)將是北京市城市發(fā)展的新的起點(diǎn)。沒有形成規(guī)模。) 平均售價 (元 /m178。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。 ●本項(xiàng)目建安費(fèi)用在項(xiàng)目開發(fā)周期 年后均勻投入，利息按單利計(jì)算。 153000 10000=2304 元 /平方米 銷售費(fèi)用 （ 1）、兩稅一費(fèi) (營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi) )按 銷售收入的 %計(jì)取 兩稅一費(fèi) =108630 %= 萬元 （ 2）、銷售代理費(fèi)：按銷售收入的 2%計(jì)取 銷售代理費(fèi) =108630 2%= 萬元 故：銷售費(fèi)用 =+＝ 萬元 開發(fā)商利潤：受市場經(jīng)濟(jì)的 制約和供求的影響，開發(fā)商的投資風(fēng)險增加，投資利潤率降低。 。 10000=26010 萬元 ：取建安費(fèi)用的 12% 紅線內(nèi)市政費(fèi)用 =26010 12%= 萬元 故：建造成本 =26010+＝ 萬元 （ 2）、不可預(yù)見費(fèi)： 取建安費(fèi)用的 8%，則 不可預(yù)見費(fèi) =26010 8%=2080 萬元 （ 3）、專業(yè)人士費(fèi) 取建造成本的 8%，則 專業(yè)人士費(fèi) = 8%= 萬元 （ 4）、貸款利息：項(xiàng)目開發(fā)周期定為 2 年，土地取得費(fèi)用一次投入，建安費(fèi)用于半年后均勻投入，利率取 %，按單利計(jì)：則 建安成本總計(jì)： 26010+2080+＝ 萬元 貸款利息 = %（ ）247。 （一）求取住宅用途毛地價 分別通過假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價法求取毛地價，再進(jìn)行技術(shù)處理，最終得出該項(xiàng)目的毛地價。 (4)協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。 天 本區(qū)域商業(yè)售價在 10000 元 /平方米 17000 元 /平方米之間 四、市場調(diào)研分析 根據(jù)上面調(diào)研的數(shù)據(jù)結(jié)果，經(jīng)分析可以得出本項(xiàng)目周邊的各種物業(yè)類型的價格如下： 物業(yè)類型 最低售價 (元 /m178。香雪蘭溪 南通州板 塊 通州區(qū) 2642 34 21154962 8006 瑞都國際 南通州板 塊 通州區(qū) 2687 19 20624746 7676 時尚街區(qū) 南通州板 塊 通州區(qū) 1510 19 12308486 8151 世紀(jì)星城 新華大街 板塊 通州區(qū) 8329 91 69603540 8356 世爵源墅 南通州板 塊 通州區(qū) 1621 9 13996285 8636 天賜良園 北通州板 塊 通州區(qū) 305 2 2072980 6802 武夷花園 新華大街 板塊 通州區(qū) 26779 327 196001200 7319 新城陽光 南通州板 塊 通州區(qū) 1859 21 12334390 6635 新通國際花園 南通州板 塊 通州區(qū) 37896 464 321270720 8478 繡江南 南通州板 塊 通州區(qū) 919 5 5756152 6265 雅麗世居 新華大街 板塊 通州區(qū) 227 1 1474720 6500 御苑別墅 北通州板 通州區(qū) 301 2 3553570 11800 塊 運(yùn)河明珠家園 新華大街 板塊 通州區(qū) 9188 86 79287180 8630 珠江奧古斯塔城邦 東通州板塊 通州區(qū) 42073 434 362649568 8620 珠江國際城 北通州板 塊 通州區(qū) 717 5 5361979 7474 327328 3187 2716794387 參考項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)分析 經(jīng)過以上的市場調(diào)查，梨園地區(qū)的普通住宅大致的價格在 8439 元 /平方米，而就本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)查結(jié)果樣本如下： 項(xiàng)目名稱 板塊 區(qū)域 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) dbc加州小鎮(zhèn) 南通州板塊 通州區(qū) 18333 201 142658976 7781 翠屏北里 南通州板塊 通州區(qū) 1912 11 11889651 6218 當(dāng)代名筑家園 南通州板塊 通州區(qū) 937 5 6167039 6584 花澗溪 南通州板塊 通州區(qū) 14064 142 86878810 6177 金地格林小鎮(zhèn) 6 南通州板塊 通州區(qū) 42063 307 362120600 8609 金隅七零九零 南通州板塊 通州區(qū) 31215 353 224716736 7199 京藝天朗嘉園 南通州板塊 通州區(qū) 9264 106 66598824 7189 龍湖花盛香醍 南通州板塊 通州區(qū) 36292 210 408194200 11248 旗艦凱旋 南通州板塊 通州區(qū) 1599 15 11849721 7411 融科 通州處在最前沿的地區(qū)，有一定的區(qū)位優(yōu)勢，是北京參與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要區(qū)域。 商品房銷售降速有所放緩，房價高位運(yùn)行 受市場供應(yīng)量減少、房價居高不下、市場觀望氣氛濃重等因素的影響，今年以來 通州區(qū) 商品房銷售一直處于下降狀態(tài)， 19 月 通州區(qū) 商品房銷售面積 萬平方米 ,比去年同期下降 %,商品房銷售額為 億元，同比下降 %。房屋竣工面積 萬平方米，同比下降 17%。 保障性住房開發(fā)力度加大，新增供應(yīng)較去年上漲近 4倍 2021 上市套數(shù) 占比 上市面 積 占比 銷售套數(shù) 占比 銷售面積 占比 供銷比 商品住宅 112380 100% 100% 121909 100% 100% 保障性住房 8238 % % 5765 % % 經(jīng)濟(jì)適用房 8238 % % 5765 % % 兩限房 0 % % 0 % % 2021:111 上市套數(shù) 占比 上市面積 占比 銷售套數(shù) 占比 銷售面積 占比 供銷比 商品住宅 131250 100% 100% 74366 100% 100% 保障性住房 41029 % % 21631 % % 經(jīng)濟(jì)適用房 13804 % % 11964 % % 兩限房 27225 % % 9667 % % 注：（單位：套、萬平方米） 2021 年以來，北京政府逐步加大保障性住房的開發(fā)建設(shè)， 2021 年整年保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積達(dá)到 8238 套和 萬平方米，分別占住宅供應(yīng)的 %和 %； 2021年保障性住房開發(fā)力度進(jìn)一步加大，尤其是下半年以來，商品住宅市場持續(xù)低迷；國務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，在擴(kuò)大內(nèi)需的同時進(jìn)一步加大和加快保障性住房的建 設(shè)； 2021 年 111 月保障 性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 41029 套、 萬平方米，占別分別為 %和 %，市場供應(yīng)較 2021 年整年提高了將近 4 倍；隨著 11 月國務(wù)院計(jì)劃 20212021 年總投資 9000 億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，平均每年計(jì)劃投入 3000 多億；20212021 年，將增加 200 多萬套的廉租住房、 400 多萬套的經(jīng)濟(jì)適用住房，屆時北京保障性住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加。由于2021 年北京房地產(chǎn)整體市場處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預(yù)付款比例下滑，企業(yè)只能加大自籌資金的力度，進(jìn)一步增加了企業(yè)籌集資金的壓力。 .根據(jù)調(diào)研，當(dāng)前五環(huán)外商品房價格約為 10000 元～ 11000 元，結(jié)合之前供應(yīng)模型對 北京房價看跌的判斷，我們認(rèn)為未來北京房價 2021上半年仍存在 10％的下跌空間，但 2021年下半年將止跌回穩(wěn)。 下個月總供應(yīng)＝本月總供應(yīng)－本月銷售面積＋ 12個月前的新開工面積 庫存消化時間（單位：月）＝總供應(yīng) /本月銷售面積 庫存消化時間自 07存消化時間自 07年年底以來大幅攀升 房價有一定負(fù) 相關(guān)關(guān)系 因此， 悲觀情觀情景