【正文】 分設(shè)計風(fēng) 情各異的群落商業(yè)別墅形式組團。 變魔術(shù)的陽臺生活，可放置長桌，成為一家人品味美食，欣賞風(fēng)景的場所；放上幾張?zhí)贄l碎花軟墊的沙發(fā)，成為接待上賓、個人獨處的私密空間；分隔開做個陽光書房；或者可以做間工人房；又或者可以作為一個儲物間；甚至是一個私人瑜伽會所，……陽光、音樂、月光、燭光，讓我們的心靈在沐浴自然的氣息中升華。此時一期全面竣工，二期工程具備一定的形象，產(chǎn)品的小區(qū)環(huán)境、品牌形象日漸清晰，此時的購買人群更多看重的是小區(qū)的居住品質(zhì)，入住小區(qū)的榮耀感增強，對產(chǎn)品形態(tài)的挑剔心減少。 2）根據(jù)以上假設(shè)，若明年上旬推出項目，根據(jù)市場行情及考慮上漲趨勢，建議： 一期多層均價 2200元 /平方米左右、電梯（ 11+1 部份） 2350元 /平方米左右； 鑒于本項目周期較長，目前無法準確預(yù)計二、三期價格，多層均價暫定 2450元 /平方米左右； 三期電梯（ 17+1部份）暫定 2600元 /平方米左右 ； 住宅整體銷售均價做到 2550 元 /平方米左右。生活在這里，外有蜿蜒綿長的人民渠，內(nèi)有明澈秀美的小溪清渠 在這里 輕輕淌 過 。 2. 以水為魂，本項目外有柏條河，內(nèi)有人民渠，水域交橫，碧波長流。 關(guān)于資金回款 1）假設(shè) 采用多層 6+1 和電梯 11+ 17+1相綜合的組合方案，容積率 R＝ ，根據(jù)假 設(shè)布局方案 ,可建多層建筑約 7 萬 ㎡ ，電梯 11+1 高層建筑約 4 萬 ㎡ ，電梯 17+1 高層建筑約 3 萬 ㎡ ，總建筑面積 14 萬 ㎡ 。此舉開發(fā)目的是為提高投資收益，并盡快的回收資金。利用多層次的綠植與 地中海 的紅瓦白墻相輝映。這種在庭院洋房中采用層層退臺的建筑形態(tài)，讓私家花園不再是別墅的專利，庭院也從地面升級到二層、三層、甚至更高；讓洋房中的每一個家庭都擁有自己的私家花園的夢想成為現(xiàn)實。本項目以低密度和高密度相結(jié)合的建筑規(guī)劃、寬舒的社區(qū)環(huán)境，突出強調(diào)鄰里和諧互動與交流的生活理念，刻意地想為業(yè)主營造出地中海式風(fēng)格中崇尚寬敞舒適生活的特質(zhì)。威尼斯建在 120個島上，全市靠 400 座石橋溝通。 不能否認，地中海風(fēng)格繼承了希臘、羅馬源遠流長的古典建筑美學(xué)傳統(tǒng)，在細節(jié)的處理上特別的細膩精巧，又貼近自然的脈動，使其擁有永恒的生命力。 地中海 建筑是古典風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格的完美結(jié)合，其建筑很富有表現(xiàn)力，以線條簡潔流暢、色彩 明快活潑的特色享譽世界，備受世界建筑界推崇。在房地產(chǎn)市場起步初期，歐式風(fēng)格是最多的，但是在風(fēng)格的表現(xiàn)上手法顯得粗糙，而且只能是整體表現(xiàn)出風(fēng)格為歐式，沒有特別地選擇哪個國家的風(fēng)格或是哪個具有鮮明地方特征的建筑風(fēng)格。在平衡“低開發(fā)風(fēng)險”和“高容積 率”的矛盾下，我們認為：方案⑴⑵⑶ ⑸ 是不盡理想的組合， ⑷ ⑹ 是在綜合比較了市場風(fēng)險和機會，開發(fā)進度和營銷分期、資金滾動投入收益原則和總體收益最大化等因素的相對較優(yōu)化方案組合。高層與多層的面積比約 。 分析彭州市房地產(chǎn)市場形勢，本地地產(chǎn)市場正處于多層時代向高層過度時期。其意為業(yè)主本 身對項目的立意與認識及思維與觀念，思考與分析，鑒賞和判斷等因素對項目的成敗極其關(guān)鍵，建筑作品創(chuàng)作的實踐經(jīng)驗也證明，成功的作品往往是在建筑師與主業(yè)的良好互動中產(chǎn)生的，其間經(jīng)歷的無數(shù)次業(yè)主與建筑師的溝通、思考與辯論，方案的反復(fù)的調(diào)整與肯定后最終促成的。 ◎ 項 目機會： 西南交大斥資 30 億在彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)打造“西南交通大學(xué)國家大學(xué)科技園彭州產(chǎn)業(yè)園”，屆時將有 60 家科技型企業(yè)入駐，為本項目提供大量的潛在購買人群。 010002021300040005000600070002021年 2021年 2021年 2021年溫江 華陽 龍泉 金堂 彭州五、 項目 SWTO 分析 ◎ 項目優(yōu)勢： 項目地塊與彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)相望，大量的企業(yè)入駐將為本項目帶來大量的消費客群。 ? 第三種類型： 屬于 項目周邊企業(yè)帶進彭州的職工，企業(yè)提供的職工宿舍遠遠不能滿足需要，許大企業(yè)職工將會選擇自己購買商品房居住。彭州與成都僅 25 公里距離，走成彭高速公路僅 20 來分鐘車程。 515353015103535206 0 8 0 平米8 0 9 0 平米1 0 0 1 2 0 平米1 2 0 1 5 0 平米150 平米以上航利總體銷售進度在 70%左右，銷售周期均為 1 年左右。 因此，我司認為彭州二手房市場銷售最高單價在 2300元 /平方米左右。得出目前彭州房地產(chǎn)市場比較平和，因房地產(chǎn)新政出臺后對二手房市場影響較大，主要原因在購買二手房納稅的方面。一國內(nèi)投資房產(chǎn)業(yè)超過 300 億的新加坡著名企業(yè)也關(guān)于投資彭州的事宜，已在細節(jié)的商榷之中。 近郊（區(qū)）縣土地市場的發(fā)展仍然相當(dāng)迅猛，龍泉、雙流、溫江、郫縣四個近郊（ 區(qū)）縣成交土地 畝，占總成交量的 62%,近郊（區(qū)）縣成為成都土地市場的重要組成部分。而空間浪費、設(shè)計不合理的戶型在銷售上有一定阻力。其中，新城區(qū)除 航利丹郡 開 發(fā)商：彭州城市投資有限公司 建筑類別：多層、小高層 總占地： 施工進度：打圍 面積區(qū)間： 89190平米 主力戶型： 120130平米 銷售均價：住宅 2300 元 /平方米 開盤時間： 2021年 11月 項目簡評：該樓盤位于彭州新城區(qū)，行政中心對面，純法式建筑。 航利 滿庭芳 物業(yè)類別 : 普通住宅 建筑類別 : 多層、 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 彭州區(qū)朝陽路和天府大道交匯處 銷售價格： 1380元 /平方米（起價） 現(xiàn)價 1750 元 /平方米（均 價） 開發(fā)商： 成都金房集團有限公司 銷售電話： 028—— 83885928 88025919 開盤時間： 20211210 容積率： 綠化率： % 施工進度：準現(xiàn)房 面積區(qū)間： 93— 178平方米 占地面積： 平方米 總建筑面積： 銷售進度：住宅余 60% 總戶數(shù)： 262戶 項目介紹： 該項目位于彭州市東南新老城區(qū)樞紐帶，周邊新興小區(qū)聚集；整體呈品字布局，由三個國式庭院圍合而成，部分戶型設(shè)計較個性化。樓盤整體設(shè)計結(jié)合中式、歐式、現(xiàn)代等各種流派風(fēng)格，運用人文和實用的審美建筑藝木打造環(huán)境風(fēng)格，并以蘭文化為內(nèi)涵 的后現(xiàn)代派建筑風(fēng)格 。而各樓盤的配套建設(shè)相繼推出，本區(qū)域?qū)⒊蔀榕碇菔械纳虅?wù)中心和新城的商業(yè)集中區(qū)，優(yōu)美的環(huán)境、 時尚現(xiàn)代的生活，是居家的理想選擇。 地塊的區(qū)域價值 本項目地塊地理位置在彭州牡丹新城，與新市政府行政中心、置信逸都 隨著彭州市對房地產(chǎn)業(yè)的需求成倍遞增，而房地產(chǎn)行業(yè)也納入了規(guī)劃中的重點項目，政府將著重、加大力度，重點發(fā)展適應(yīng)居民承受能力的中低價位商品房，適度發(fā)展中高檔住宅小區(qū)。 龍門山 銀廠溝 丹景山 ４、城區(qū)基本概況 隨著彭州市的經(jīng)濟發(fā)展水平的提升，止于2021年，城市化率已經(jīng)達到２４ .24%，比去年同年提高了 個百分點。 ※ 關(guān)口水庫的建成 在解決了城市生活、生產(chǎn)、生態(tài)用水同時，所產(chǎn)生的約 8000多移民亦將主要遷向城區(qū)。 （ 彭州新區(qū)將是彭州市政治、文化、居住的中心，以發(fā)展機械工業(yè)、食品工業(yè)為主（成都市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃）。 （ 1）經(jīng)濟指標： 據(jù)經(jīng)濟普查后 GDP 新的核算資 料顯示 2021年國民經(jīng)濟總量保持持續(xù)增長，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，其中，一產(chǎn)業(yè)增加值達 ，比上年增 %。 （ 2）區(qū)域配套： 行政辦公 彭州市行政中心位于此區(qū)，四大班子均在此辦公； 居住 — 主要滿足乙烯、煉油及其下屬產(chǎn)業(yè)職員、城市新增人口、拆遷安置人口和舊城區(qū)置換到該片區(qū)人口等； 文化教育 — 包括各種文化、體育、娛樂設(shè)施建設(shè)； 教育 — 石化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)及與之配套的中小學(xué)校； 金融服務(wù) — 包括銀行和證券、期貨交易中心； 高端商務(wù) — 包括星級酒店、會展中心、寫字樓等； 休閑娛樂 — 餐飲、娛樂、酒吧、茶樓等。 昇 華臺、滿庭芳等品質(zhì)樓盤在此落戶。國色天香相鄰，與工業(yè)開發(fā)區(qū)相望，道路寬闊、交通便利。其中非農(nóng)人口為 萬人，農(nóng)業(yè)人口 59萬人， 彭州市現(xiàn)有城區(qū)面積 9平方公里，城市人口 12 萬人。 丹郡為中心在約1000 米左右范圍內(nèi)將形成中高檔住宅社區(qū)。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達 9928 元 (現(xiàn)價 )，比上年增長 %。 （ 彭州是成都市域蔬菜貿(mào)易基地（成都市體系規(guī)劃）。（后附 牡丹新城 自８０萬噸乙烯項目在彭州落戶，彭州市政府啟動了新一輪城市總體規(guī)劃，完成了工業(yè)開發(fā)區(qū)四個片區(qū)控規(guī)的編制，完成與石化配套的農(nóng)民新居方案等。 在土地供應(yīng)方面，彭州擁有著上萬畝的巨大供應(yīng)量，地價相對偏低。周邊樓盤品質(zhì)感 強，土地升值空間巨大。 （附：工業(yè)開發(fā)區(qū)資料） ◎ 中國石油乙烯項目：中國第二、西南第一年產(chǎn) 80 萬噸產(chǎn)值將達 1000 個億的乙烯項目可帶來近 10 萬高端消費人群。 牡丹新城 舜苑 昇 華臺 物業(yè)類別 : 普通住宅 建筑類別 : 高層電梯洋房、商鋪 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 彭州市朝陽中路 銷售價格： 2100元 /平方米（均價） 開發(fā)商：四川（香港）祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售電話： 028—— 83885678 83887288 售樓處地址：彭州市朝陽中路 開盤時間： 2021 年 6 月 入住時間： 20217 總戶數(shù)： 488 面積區(qū)間： 113— 224 平方米 施工進度：主體封頂 銷售進度：住余 60% 項目介紹：該項目以超豪華、超大戶型為主力戶型，估計此類戶型在彭州銷售有一定壓力，而且電梯公寓費用較高，所剩戶型從 113— 224 都有。主力戶型有 100多套，以三室兩廳二衛(wèi)為主。丹郡現(xiàn)雖未開盤，已經(jīng)接受了 100 多組的預(yù)訂。 星海灣 金彭 通過彭州市政府的規(guī)劃打造，三年內(nèi)彭州市的土地市場價格穩(wěn)步看漲。丹