002-南京濱江奧城項目核心賣點梳理及項目發(fā)展建議(存儲版)
【正文】 水體景觀。預計0405 年河西 外部市場高端樓盤的供應量如下： 04 年 50006000 元 /㎡： 40 萬㎡ 6000 元 /㎡以上： 20 萬㎡ 05 年 50006000 元 /㎡： 40 萬㎡ 6000 元 /㎡以上： 2530 萬㎡ 從上述數(shù)據(jù)可以看出，河西外部市場高端樓盤的供應量具有以下特點： ? 總量穩(wěn)中有升 主要原因在于老城的改造地塊將主要用于道路、綠化、商業(yè)、辦公等非住宅國資地塊 嘉業(yè)地塊 世紀星園 金馬酈城 蘇建豪庭 月安花園 紫金地塊 歐洲 城 奧體新城 擬出讓地塊 擬出讓企業(yè)用地 光明城市 類項目的開發(fā)，住宅項目的增量主要來自于老城邊緣，以 50006000 元 /㎡的產(chǎn)品居多。 A、區(qū)域分布分析 購房者群體主要分布在鼓樓、玄武、建鄴、白下、秦淮五個中心發(fā)達城區(qū)，該區(qū)域為南京市的政治、經(jīng)濟、文化中心，少部分來自其他區(qū)域。行業(yè)壟斷的高利 本項目目標客群描述 潤帶來的是員工的高工資和高福利。其從業(yè)人員一般收入比較穩(wěn)定，社會地位較高。 ※ 他們一般都善于理財，有比較強的投資意識。 ※ 他們有自己獨特的興趣愛好和品位，有自己的生活圈。 本項目投資群體分析 南京市現(xiàn)階段購房群體中，投資群體占了其中相當大的一個部分，河西的部 分樓盤的投資者占了成交總數(shù)的 2040%，因此 ，本項目的操作，投資群體也是一個不容忽視的對象。 C、長期投資者 投資者購得房后 ，有的任其空置，作為資金保值增值的手段；大部分是進行簡單裝修后將其出租。 順馳形象定位 以順馳全國戰(zhàn)略為核心和依托的品牌形象定位 順馳是有實力的、大氣的、自信的、實干的、引導生活的領導者 順馳南京品牌推廣策略 市場培育：南京地產(chǎn)進入品牌時代 通過大眾媒體的報道，全面介紹順馳及其所取得的成就，使消費者能更全面 地了解順馳及其品牌文化，以高屋建瓴的姿態(tài)，建立起市場變革者、領先者的形象。 建議媒體： 主流報紙媒體和行業(yè)內(nèi)的權威媒體 ?執(zhí)行手法： 活動營銷、新聞報道 傳播內(nèi)容：由當?shù)刂髁髅襟w及行業(yè)協(xié)會出面組織一場地產(chǎn)高峰論壇，邀請孫宏斌參加并演說“順馳戰(zhàn)略”。同時也為后期項目銷售積累客戶。 （一）定位闡釋 遵循差異化競爭的原則 ，商業(yè)建筑參照獨具特色的法式街區(qū)風格，締造“優(yōu)品建筑”，集合中 高檔次異國風情酒吧 、 主題咖啡 廳、 異國風情 餐廳、中式文化茶樓以及健康休閑中心，營造豐富的“ UP 生活”，打造成具有高雅品位與浪漫氣息的風情商業(yè)街，演繹繽紛繁華的現(xiàn)代都市生活。 與奧體板塊的有機融合 奧體板塊塑造的是運動、向上、現(xiàn)代的新城中心形象，奧體中心、藝蘭齋美術館、十大標準建筑表達的是新城蓬勃發(fā)展的一面，法式風情商業(yè)街表達的是休閑消費的一面，共同塑造一個現(xiàn)代發(fā)展、舒適居住、時尚消費的城市副中心形象。廣場與對面的奧體中心、藝蘭齋美術館考慮連通，保證人流通過。內(nèi)部十字街面積約 8000 ㎡，外部商業(yè)約 萬㎡，總面積 3 萬㎡。三層大開間，考慮幾家大型健康休閑經(jīng)營。 經(jīng)營內(nèi)容 ? 主題咖啡廳、異國 酒吧、 異國餐飲、 小型西餐廳、茶藝館、 健康休閑中心、 工藝品商店 、鮮花店等。一方面以綠化樹林減弱緯八路對商業(yè)的噪音影響，另一方面以隔音墻等形式減弱商業(yè)對住宅的影響。 （三）內(nèi)部空間 面積分割 一層開間 6—— 8 米，進深 12—— 16 米，可分可合。 消防 樓內(nèi)及室外消防系統(tǒng)嚴格按照國家現(xiàn)行消防及防火規(guī)范要求設計，采取先進的消防措施，煙感系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，并設計足夠的安全通道。 ? 商業(yè)街注意本身的獨立性，商業(yè)街連貫朝外 ，不向住宅內(nèi)部開口。 競爭的差異化 奧體新城的商業(yè)街缺少明確主題，金馬酈城商業(yè)散點布置，歐洲主題不夠鮮明，周邊其他項目商業(yè)定位不得而知。 浪漫與時尚，品位與情調(diào)，藝術與氣質(zhì)，夢想與天堂。 建議媒體：工地圍板（圍墻），項目周邊的燈桿、樹木。 推廣形式： ?媒體手法：新聞報道、軟文導入、報紙形象廣告 傳播內(nèi)容： “全國媒體回放”： 收集最近全國媒體對順馳的報道，在南京媒體集中回放； “順馳十年”： 2021 年十周年慶 “全國性戰(zhàn)略布局”、“順馳華東戰(zhàn)略布局”： 以戰(zhàn)略發(fā)布會的形式講述順馳的過去、現(xiàn)在、未來，樹立順馳全國性強勢品牌開發(fā)商形象。 五、 營銷推廣 從客戶線理解： 品牌屬性－智慧屬性－成長屬性－積極屬性 從產(chǎn)品線理解： 發(fā)展商實力－園林景觀－建筑特點－社區(qū)特點 從推廣線理解： 順馳品牌在南京－仁者樂山，智者樂水－生活進行時－掌握生活主動權 六、 品牌專案 順馳品牌定性： 十年磨劍，厚積薄發(fā)，戰(zhàn)略先行，顛覆觀念。期間歷時一般在一年以內(nèi)。 ※ 關心下一代成長，愿意并能夠為下一代提供優(yōu)越的成長空間。 ※ 有很強的學習意識，相比電視、廣播，他們更愿意把時間花在報刊、雜志和書籍上。他們具有以下屬性： 智慧―― ※ 他們大部分都受過比較好的教育，思想較一般人超前，對新事物比較敏感，接受能力強。 如科教文衛(wèi)系統(tǒng)高資歷從業(yè)人員。 他們是計劃經(jīng)濟體制造就的一批城市中產(chǎn)階級。 二、 客戶分析 因本項目主力戶型價位在 6080 萬間，在南京屬于中高端價位，鑒于此， 我們可以考慮利用以下方式為本項目的目標客群進行定位和描述。 奧體板塊項目一覽表 樓盤名稱 發(fā)展商 土地面積 （ ㎡ ） 建筑面積 （ ㎡ ） 地價 售 價 （元 /㎡） 形象進度 開發(fā)周期（年） 月安花園 江蘇地華 10 萬 萬 —— 二期 3800 三期 4000 一期 交付 二、三期封頂 今年開發(fā)完畢 蘇建豪庭 蘇建房產(chǎn) 萬 約 13 萬 部分樓面 1858 未定 平整場地 04 年上市 金馬酈城 香港金馬 500 多畝 約 50 萬 協(xié)議 /樓面 1500 一
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