002-南京濱江奧城項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理及項(xiàng)目發(fā)展建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 水體景觀。預(yù)計(jì)0405 年河西 外部市場(chǎng)高端樓盤的供應(yīng)量如下： 04 年 50006000 元 /㎡： 40 萬(wàn)㎡ 6000 元 /㎡以上： 20 萬(wàn)㎡ 05 年 50006000 元 /㎡： 40 萬(wàn)㎡ 6000 元 /㎡以上： 2530 萬(wàn)㎡ 從上述數(shù)據(jù)可以看出，河西外部市場(chǎng)高端樓盤的供應(yīng)量具有以下特點(diǎn)： ? 總量穩(wěn)中有升 主要原因在于老城的改造地塊將主要用于道路、綠化、商業(yè)、辦公等非住宅國(guó)資地塊 嘉業(yè)地塊 世紀(jì)星園 金馬酈城 蘇建豪庭 月安花園 紫金地塊 歐洲 城 奧體新城 擬出讓地塊 擬出讓企業(yè)用地 光明城市 類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，住宅項(xiàng)目的增量主要來(lái)自于老城邊緣，以 50006000 元 /㎡的產(chǎn)品居多。 A、區(qū)域分布分析 購(gòu)房者群體主要分布在鼓樓、玄武、建鄴、白下、秦淮五個(gè)中心發(fā)達(dá)城區(qū)，該區(qū)域?yàn)槟暇┦械恼?、?jīng)濟(jì)、文化中心，少部分來(lái)自其他區(qū)域。行業(yè)壟斷的高利 本項(xiàng)目目標(biāo)客群描述 潤(rùn)帶來(lái)的是員工的高工資和高福利。其從業(yè)人員一般收入比較穩(wěn)定，社會(huì)地位較高。 ※ 他們一般都善于理財(cái)，有比較強(qiáng)的投資意識(shí)。 ※ 他們有自己獨(dú)特的興趣愛(ài)好和品位，有自己的生活圈。 本項(xiàng)目投資群體分析 南京市現(xiàn)階段購(gòu)房群體中，投資群體占了其中相當(dāng)大的一個(gè)部分，河西的部 分樓盤的投資者占了成交總數(shù)的 2040%，因此 ，本項(xiàng)目的操作，投資群體也是一個(gè)不容忽視的對(duì)象。 C、長(zhǎng)期投資者 投資者購(gòu)得房后 ，有的任其空置，作為資金保值增值的手段；大部分是進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修后將其出租。 順馳形象定位 以順馳全國(guó)戰(zhàn)略為核心和依托的品牌形象定位 順馳是有實(shí)力的、大氣的、自信的、實(shí)干的、引導(dǎo)生活的領(lǐng)導(dǎo)者 順馳南京品牌推廣策略 市場(chǎng)培育：南京地產(chǎn)進(jìn)入品牌時(shí)代 通過(guò)大眾媒體的報(bào)道，全面介紹順馳及其所取得的成就，使消費(fèi)者能更全面 地了解順馳及其品牌文化，以高屋建瓴的姿態(tài)，建立起市場(chǎng)變革者、領(lǐng)先者的形象。 建議媒體： 主流報(bào)紙媒體和行業(yè)內(nèi)的權(quán)威媒體 ?執(zhí)行手法： 活動(dòng)營(yíng)銷、新聞報(bào)道 傳播內(nèi)容：由當(dāng)?shù)刂髁髅襟w及行業(yè)協(xié)會(huì)出面組織一場(chǎng)地產(chǎn)高峰論壇，邀請(qǐng)孫宏斌參加并演說(shuō)“順馳戰(zhàn)略”。同時(shí)也為后期項(xiàng)目銷售積累客戶。 （一）定位闡釋 遵循差異化競(jìng)爭(zhēng)的原則 ，商業(yè)建筑參照獨(dú)具特色的法式街區(qū)風(fēng)格，締造“優(yōu)品建筑”，集合中 高檔次異國(guó)風(fēng)情酒吧 、 主題咖啡 廳、 異國(guó)風(fēng)情 餐廳、中式文化茶樓以及健康休閑中心，營(yíng)造豐富的“ UP 生活”，打造成具有高雅品位與浪漫氣息的風(fēng)情商業(yè)街，演繹繽紛繁華的現(xiàn)代都市生活。 與奧體板塊的有機(jī)融合 奧體板塊塑造的是運(yùn)動(dòng)、向上、現(xiàn)代的新城中心形象，奧體中心、藝蘭齋美術(shù)館、十大標(biāo)準(zhǔn)建筑表達(dá)的是新城蓬勃發(fā)展的一面，法式風(fēng)情商業(yè)街表達(dá)的是休閑消費(fèi)的一面，共同塑造一個(gè)現(xiàn)代發(fā)展、舒適居住、時(shí)尚消費(fèi)的城市副中心形象。廣場(chǎng)與對(duì)面的奧體中心、藝蘭齋美術(shù)館考慮連通，保證人流通過(guò)。內(nèi)部十字街面積約 8000 ㎡，外部商業(yè)約 萬(wàn)㎡，總面積 3 萬(wàn)㎡。三層大開(kāi)間，考慮幾家大型健康休閑經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 ? 主題咖啡廳、異國(guó) 酒吧、 異國(guó)餐飲、 小型西餐廳、茶藝館、 健康休閑中心、 工藝品商店 、鮮花店等。一方面以綠化樹林減弱緯八路對(duì)商業(yè)的噪音影響，另一方面以隔音墻等形式減弱商業(yè)對(duì)住宅的影響。 （三）內(nèi)部空間 面積分割 一層開(kāi)間 6—— 8 米，進(jìn)深 12—— 16 米，可分可合。 消防 樓內(nèi)及室外消防系統(tǒng)嚴(yán)格按照國(guó)家現(xiàn)行消防及防火規(guī)范要求設(shè)計(jì)，采取先進(jìn)的消防措施，煙感系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，并設(shè)計(jì)足夠的安全通道。 ? 商業(yè)街注意本身的獨(dú)立性，商業(yè)街連貫朝外 ，不向住宅內(nèi)部開(kāi)口。 競(jìng)爭(zhēng)的差異化 奧體新城的商業(yè)街缺少明確主題，金馬酈城商業(yè)散點(diǎn)布置，歐洲主題不夠鮮明，周邊其他項(xiàng)目商業(yè)定位不得而知。 浪漫與時(shí)尚，品位與情調(diào)，藝術(shù)與氣質(zhì)，夢(mèng)想與天堂。 建議媒體：工地圍板（圍墻），項(xiàng)目周邊的燈桿、樹木。 推廣形式： ?媒體手法：新聞報(bào)道、軟文導(dǎo)入、報(bào)紙形象廣告 傳播內(nèi)容： “全國(guó)媒體回放”： 收集最近全國(guó)媒體對(duì)順馳的報(bào)道，在南京媒體集中回放； “順馳十年”： 2021 年十周年慶 “全國(guó)性戰(zhàn)略布局”、“順馳華東戰(zhàn)略布局”： 以戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)的形式講述順馳的過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)，樹立順馳全國(guó)性強(qiáng)勢(shì)品牌開(kāi)發(fā)商形象。 五、 營(yíng)銷推廣 從客戶線理解： 品牌屬性－智慧屬性－成長(zhǎng)屬性－積極屬性 從產(chǎn)品線理解： 發(fā)展商實(shí)力－園林景觀－建筑特點(diǎn)－社區(qū)特點(diǎn) 從推廣線理解： 順馳品牌在南京－仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水－生活進(jìn)行時(shí)－掌握生活主動(dòng)權(quán) 六、 品牌專案 順馳品牌定性： 十年磨劍，厚積薄發(fā)，戰(zhàn)略先行，顛覆觀念。期間歷時(shí)一般在一年以內(nèi)。 ※ 關(guān)心下一代成長(zhǎng)，愿意并能夠?yàn)橄乱淮峁﹥?yōu)越的成長(zhǎng)空間。 ※ 有很強(qiáng)的學(xué)習(xí)意識(shí)，相比電視、廣播，他們更愿意把時(shí)間花在報(bào)刊、雜志和書籍上。他們具有以下屬性： 智慧―― ※ 他們大部分都受過(guò)比較好的教育，思想較一般人超前，對(duì)新事物比較敏感，接受能力強(qiáng)。 如科教文衛(wèi)系統(tǒng)高資歷從業(yè)人員。 他們是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制造就的一批城市中產(chǎn)階級(jí)。 二、 客戶分析 因本項(xiàng)目主力戶型價(jià)位在 6080 萬(wàn)間，在南京屬于中高端價(jià)位，鑒于此， 我們可以考慮利用以下方式為本項(xiàng)目的目標(biāo)客群進(jìn)行定位和描述。 奧體板塊項(xiàng)目一覽表 樓盤名稱 發(fā)展商 土地面積 （ ㎡ ） 建筑面積 （ ㎡ ） 地價(jià) 售 價(jià) （元 /㎡） 形象進(jìn)度 開(kāi)發(fā)周期（年） 月安花園 江蘇地華 10 萬(wàn) 萬(wàn) —— 二期 3800 三期 4000 一期 交付 二、三期封頂 今年開(kāi)發(fā)完畢 蘇建豪庭 蘇建房產(chǎn) 萬(wàn) 約 13 萬(wàn) 部分樓面 1858 未定 平整場(chǎng)地 04 年上市 金馬酈城 香港金馬 500 多畝 約 50 萬(wàn) 協(xié)議 /樓面 1500 一
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