【正文】 區(qū)域位置圖 14 周邊 代表性 樓盤(pán) （參考樓盤(pán) 1） 名稱(chēng) 西城首府 備注 位置 長(zhǎng)春路柴草市 項(xiàng)目 09 年 開(kāi)工 ， 均價(jià) 4100 元 /㎡ 左右， 計(jì)劃 整體 2020 年 完畢 ， 部 份驗(yàn)收交房。 ◎ 項(xiàng)目操作一般，特點(diǎn)藝術(shù)性不強(qiáng)。項(xiàng)目銷(xiāo)售抗性較小。 ◎ 硬件配套不足、路 少公交車(chē)少。項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)群難以定位 ，在市場(chǎng)銷(xiāo)售方向上 存在抗性。 21 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 本區(qū) 域 周?chē)?小區(qū)密集，人口居住相對(duì)集中， 適宜 居住。 然 而帶有風(fēng)格概念、定位獨(dú)特 新穎 的 產(chǎn)品 將會(huì)出現(xiàn)短暫的 熱度追捧 。 4 棟高層共 計(jì) （ ） 層， 共計(jì) （ ） 戶(hù)，可銷(xiāo)售 （ ） 戶(hù) ，回遷（ ）戶(hù) 。 3）項(xiàng)目 規(guī)模不大， 地標(biāo)性不強(qiáng) ； 較難 營(yíng)造 置業(yè)者對(duì)本 項(xiàng)目 的認(rèn) 同 。 3） 吉林市中低層人群 收入不穩(wěn)定，本地 高層人才 的流失，造成了 吉林市部分 消 費(fèi) 人群購(gòu)買(mǎi) 能力的不足。 ●高端收入投資群體，解決附近大量學(xué)生租房市場(chǎng)。 6)項(xiàng)目品牌要求： 項(xiàng)目的品牌和品質(zhì)保證，能給予 市場(chǎng)創(chuàng)新感、現(xiàn)代氣息為主 。 本案市場(chǎng)銷(xiāo)售走向 此項(xiàng)目 建議考慮雙向推向市場(chǎng) 針對(duì)純居住客戶(hù)群，采取毛坯房合理價(jià)位強(qiáng)銷(xiāo)策略，即市場(chǎng)銷(xiāo)售策略。通過(guò)對(duì) 項(xiàng)目定位、 經(jīng)典縝密策劃 ； 新穎 的市場(chǎng)推廣 打開(kāi)市場(chǎng) 。需要存同求異，有創(chuàng)新才會(huì)脫穎而出立于不敗之地。 3）配套要求： 注重 工作、 注重生活質(zhì)量 ，對(duì)各方面的生活 消費(fèi) 便利 ， 屬于 工作生活規(guī)律型 買(mǎi)家。 5)生活環(huán)境要求： 這部分人群 忙于 上班 賺錢(qián) 、 生活規(guī)律性 較 強(qiáng) ，對(duì)生活環(huán)境和舒適度要求 不 會(huì)太 高 ， 大部分時(shí)間都是忙碌 。 ● 周邊 平房、舊房換 新房， 解決 住房條件人群。 威脅（ Threats） 1） 近年城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造的量增大， 廉租房 、經(jīng)濟(jì)適用房 逐漸出現(xiàn)， 整個(gè)市內(nèi) 同 品類(lèi)項(xiàng)目增多， 同品類(lèi)產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng) 愈加 激烈。 劣勢(shì)（ Weaknesses） 1） 目前 商業(yè)氛圍 不足 、 生活 消費(fèi)配套不足 ，有待完善。 所以中低端市場(chǎng)壓力越來(lái)越大，因?yàn)檫@一類(lèi)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)利潤(rùn) 偏小，所以開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的積極性也就不高， 這是造成中低端壓力的 原因之一。 住宅市場(chǎng)（多層） 產(chǎn)品仍保持著高的需求量。 需要在價(jià)格定位、項(xiàng)目功能定位、目標(biāo)人群上和銷(xiāo)售策劃推動(dòng)宣傳上下功夫。 ◎ 項(xiàng)目特色性不強(qiáng)，定位為普通住宅。 基本規(guī)劃 總 建面 70萬(wàn)㎡ ，多層、 小高層、高層 銷(xiāo)售價(jià)格 整體 均價(jià) 4200元 /㎡ 面積 40— 150㎡ 銷(xiāo)售率 一期 55% 公設(shè)配套 吉林西站、吉林一中、電力大學(xué)、二十三小、船營(yíng)五小、 三十中 項(xiàng)目 圖片 18 分 析： ◎項(xiàng)目位置 稍偏 ，交通 不便。 周邊代表性樓盤(pán) （參考樓盤(pán) 3） 名稱(chēng) 金岸名苑 備注 位置 長(zhǎng)春路中段電力大學(xué)新校西側(cè) 靠近電力大學(xué)，戶(hù)型適宜居住，投資出租，小區(qū)型居住舒適度較高。 ◎規(guī)劃產(chǎn)品為 大型社區(qū)，多層、 高 層 ， 商業(yè)超市。固定資產(chǎn)投資力度也來(lái)越大，今年力度較大相對(duì)比較明顯，這也是一個(gè)城市發(fā)展的必然現(xiàn)象。但從階段時(shí) 期來(lái)看 屬于不規(guī)律發(fā)展形勢(shì)。隨著吉林市經(jīng)商的外地人增多， 購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)投資意識(shí)正在增強(qiáng) 。所以目前吉林市的住房需求還停留在滿(mǎn)足居住、實(shí)用性的水平，要發(fā)展到滿(mǎn)足高品質(zhì)享受型還需要 一段時(shí)間 時(shí)間。 也就是說(shuō)今天的房?jī)r(jià) 5000 元／㎡表面上看挺貴的，事實(shí)上和 5 年前的 住房均價(jià) 2020 元／㎡沒(méi)什么區(qū)別，因?yàn)?5年前的物價(jià)和今天的物價(jià)也大不相同。主要原因是 吉林市的剛性需 求尚未滿(mǎn)足。消費(fèi)購(gòu)物娛樂(lè)相對(duì)存在局限。 對(duì)于本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，并不是集中的商業(yè)區(qū)，但是他是居民集中地居住區(qū) ，人們的日常活動(dòng)和基本生活消費(fèi)比較頻繁密集。帶動(dòng)了這一區(qū)域的住房觀念及住房條件。人均收入的多少直接影響房?jī)r(jià)的變化。 ◎ 2020 的總體目標(biāo)，總 GDP 為 2170 億，市區(qū)人均可支配 收入為 20200 元，農(nóng)村人均可支配收入為 7060。所以房地產(chǎn)業(yè)作為吉林市的重要發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一，目前正處于快速發(fā)展的初級(jí)階段，在未來(lái)的三到五年吉林市房地產(chǎn)業(yè)會(huì)迎來(lái)美好的明天！ 6 第二部分 吉林市投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 近年吉林市 GDP、人口、地產(chǎn)投資 變化表： 1500177201675615042144981855135010084454404364321281 1 7 . 41 0 6 . 57 9 . 4020204000600080001000012020140001600018000202002020年 2020年 2020年 2020年50100150200250300350400450500人均GDP萬(wàn)元總G DP億元人口萬(wàn)地產(chǎn)投資億元分析： ◎ 吉林市 近幾年 GDP 每年以 11%33%的速度遞增，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，增長(zhǎng)幅度與全國(guó)整體 GDP 大體一致。在林區(qū)內(nèi)，賦存 73 目 2400 多種植物； 20 科 75 種獸類(lèi)， 15科 50 種魚(yú)類(lèi) ,48 科 277 種鳥(niǎo)類(lèi) , 以及林蛙等多種兩棲類(lèi)、爬行類(lèi)、昆蟲(chóng)類(lèi)動(dòng)物。特產(chǎn)品：木耳總產(chǎn)量達(dá) 269 萬(wàn)公斤；中藥材面積達(dá)到 5249公頃；山野菜（果）、野生藥材、野生食用菌采集量達(dá)到 萬(wàn)噸；人參、西洋參面積達(dá)到 2279 萬(wàn)平方米。 作為新中國(guó)水電之母的豐滿(mǎn)發(fā)電廠，是中國(guó)水電干部的搖籃。 僅 2020年，江北工業(yè)集中區(qū)將實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售收入 1000 億元；九站工業(yè)集中區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售收入 450 億元；哈達(dá)灣工業(yè)集中區(qū)實(shí)現(xiàn)業(yè)銷(xiāo)售收入 300 億元；江南工業(yè)集中區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售收入 600 億元，并且形成了以化工、汽車(chē)、冶金、農(nóng)副產(chǎn)品加工為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，初步實(shí)現(xiàn)了鏈?zhǔn)桨l(fā)展。 吉林市幅員面積 27120 平方公里。吉林市被譽(yù)為中國(guó)魅力城市、國(guó)家園林城市、中國(guó)歷史文化名城的美稱(chēng)，尤為突出的是吉林霧凇稱(chēng)得上中國(guó)四大自然景觀之一。吉林是一個(gè)依山傍水的美麗城市，吉林原名“吉林烏拉”，滿(mǎn)語(yǔ)的意思是“沿江的城池”。轄 78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 71 個(gè)街道辦事處。主要產(chǎn)品達(dá) 1000 多個(gè)品種，不僅是吉林市第一大支住產(chǎn)業(yè)，也是全國(guó)石化企業(yè)的亮點(diǎn)。 吉林市農(nóng)業(yè)條件良好，是一座積極構(gòu)筑工業(yè)化農(nóng)業(yè)的生態(tài)城市。共計(jì)有 230多種名優(yōu)新綠特產(chǎn)品，遠(yuǎn)銷(xiāo) 50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。土地、水利、礦產(chǎn)、森林、野生動(dòng)植物資源均高于全國(guó)平均水平，特別是水利資源蘊(yùn)藏量較大，是全國(guó)少有的不缺水城市之一，人均水資源量達(dá)到 3679 立方米。 ◎ 吉林地區(qū)人口數(shù)量總體變化不大，但逐年以 5 萬(wàn) 左右 人口的速度遞增，屬于長(zhǎng)期勞動(dòng)力輸出的勢(shì)頭。 ◎經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)刺激消費(fèi)的增長(zhǎng) ，消費(fèi)品零售總額年均 20%25%的遞增，拉動(dòng)了本地的收入。 吉林市近期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 （單價(jià)：元 ∕㎡） 355045804515400043874400420043004280418042004000387041274110391038503700320036004000440048002009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年季度11年1季度11年2季度新樓盤(pán)掛牌均價(jià)二手房掛牌均價(jià)二手房成交均價(jià)分析 預(yù)測(cè) ： 吉林市房地產(chǎn)價(jià)格近五年來(lái)直線上漲 ， 0 07 年吉林市商品房均價(jià)上浮幅度為 500800 元 /㎡， 08 年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響增幅相對(duì)較慢， 樓盤(pán)出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象， 9 但是也有 200300 元 /㎡ 左右的增長(zhǎng)， 09 年 ， 由于 08 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響過(guò)后出現(xiàn)反彈，出現(xiàn) 400— 600 元 /㎡ 的增長(zhǎng)， 2020 年根據(jù)一季度商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，上半年商品房銷(xiāo)售形勢(shì) 較穩(wěn)定 ，漲幅為 400/㎡ 左右，下半年 略有回落 ，價(jià)格變