【正文】 型為主 :市場上85%的戶型集中在 50120平之間。分布很零散 已規(guī)模經(jīng)營 迎賓路沿線 約 1萬平米 通信、金融機構(gòu)、賓館 步行街 約 4萬平米 休閑購物、美容美發(fā)、餐飲 燕郊東部商區(qū) 約 40萬平米 建材、家具專業(yè)市場 商圈合計 約 55萬平 總計 約 130萬 數(shù)據(jù)來源：住宅項目推廣數(shù)據(jù)、實地考察 燕郊區(qū)域商業(yè)規(guī)模列表 結(jié)論 1： 從商業(yè)整體發(fā)展水平上看，燕郊商業(yè)目前仍處于一個初級水平，從某種程度上講，其商業(yè)從屬于通州商業(yè)核心的輻射范圍內(nèi)，主要表現(xiàn)在：由于暫時缺少高質(zhì)量人群的支撐，燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，商業(yè)層次較低，規(guī)模少，分布零散，大宗商品的采購和品位消費依賴通州商業(yè)。 √支付趨向 ： 多數(shù)購房者支付能力為首付款 10萬以內(nèi)，月供 10002020元； 近期一居、兩居室需求旺盛，未來轉(zhuǎn)向大戶型趨勢不明顯； 首次置業(yè)總價承受能力較弱，多次置業(yè)承受力更強； 低收入家庭總價支付上限普遍低于 25萬，家庭收入與總價 承受力關(guān)系密切。 大廠縣（夏墊鎮(zhèn)）概況 07年大廠房地產(chǎn)銷售均價不高，竣工面積較小 07年大廠縣房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 由于大廠樓盤建筑產(chǎn)品較為雷同，大多以普通多層住宅為主，若按照 07年全年房地產(chǎn)的銷售面積和銷售額來粗略計算，則大廠 07年房地產(chǎn)市場的銷售均價約為 1858元 /㎡ ，與燕郊存在較大的差距。 啟示 4： 由于城區(qū)發(fā)展所限，通州的市政配套以及商業(yè)資源要遠(yuǎn)優(yōu)于燕郊，而本案相關(guān)配套的不完善更是其短板之所在。 價值認(rèn)知梳理 突出強調(diào) 短板所在 可為空間 城市發(fā)展方向 較便捷的交通 與通州、燕郊形成價格競爭 可打造成中密度項目 外部內(nèi)部無強勢自然資源 空氣存在一定污染 “非北京”的“飛地”項目 高度認(rèn)知 中度認(rèn)知 受限認(rèn)知 項目本體分析結(jié)論 思路清晰的方面 ： 放大“城市發(fā)展方向、交通便利” 側(cè)重打造“中密度”住宅產(chǎn)品線 進(jìn)一步提升區(qū)域價值認(rèn)同感 需要解決的核心問題 ： ＊ 如何實現(xiàn)陌生區(qū)域的價值點，剔除大廠的尷尬地理位置？ ＊ 內(nèi)部、外部都無強勢自然資源的中密度打造的突破之路？ ＊ 容積率與利潤的強烈矛盾下，如何塑造產(chǎn)品點？ ＊ “ 飛地 ”” 的價值評價體系？ 報告思路 Part1 本體概況 Part2 城市發(fā)展趨勢下的機會分析 Part3 區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析與研判 Part4 基于本體解析的價值分析 Part5 項目價值判斷 Part6 客戶分析 Part7 項目定位 Part8 規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議 Part9 項目定價策略及推售方案 價值判斷因子 1：“非北京”項目價值 新北京人在非京地區(qū)置業(yè)特征： ?近年來北京人逐漸成為北京周邊縣市購房主力，如涿州、固安、燕郊等。這些城鎮(zhèn)將成為新城鎮(zhèn)發(fā)展點，進(jìn)一步緩解北京中心大團(tuán)的發(fā)展壓力，加強與外圍城市的交通聯(lián)系，共同走向“ 區(qū)域城市 ” 。 父母仍在外地，購買本項目，將父母接過來，作為 。 案例借鑒：阿爾法社區(qū) —— 通州低密度花園洋房 在各樓體的頂層，在不同的位置做退層處理，在為頂層住戶提供了寬大的露臺的同時，也使樓體的天際線產(chǎn)生了變化。 【 城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū) 】 一般位于一個城市的效區(qū)，片區(qū)農(nóng)村形象鮮明，沒有一個城市的基本配套，多以中低端物業(yè)現(xiàn)狀為主，居住人口多以城市中低務(wù)工者為主。 ■ 以滿足首次置業(yè)需求的住宅產(chǎn)品為主，突出住宅產(chǎn)品的居住舒適及實用性。就從地段來說，這兩個樓盤的具有明顯優(yōu)勢，但銷售狀況也較為一般。 未來： 通州今后將建設(shè)８個重點商業(yè)項目。目前，通州區(qū)域作為北京新城的城市功能也出現(xiàn)了外擴(kuò)趨勢。近年來，通州商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展即是房地產(chǎn)功能提升的表現(xiàn)。 通州軌道規(guī)劃 07年動工建設(shè)聯(lián)系中心城的地鐵線路和 M6線 與中心城連接的 八通線已建成 適時啟動建設(shè)聯(lián)系東部發(fā)展帶各新城的市郊 S6 新北京東站，具體遷移時間未定 通州道路規(guī)劃 2條 高速公路 ：京沈高速公路、京哈高速路、六環(huán)路 2條 快速路 ：京通快速路、通朝大街； 2條 主干路 ：朝陽路、 朝陽北路 6條 一級公路 ：通順路、東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線、通馬路、京榆舊線、運河大街、通香路。 由此，北京樓盤一降再降都效果有限，一直以來以相對低價姿態(tài)吸引北京客群的燕郊樓市更是面臨挑戰(zhàn)。為形成產(chǎn)品優(yōu)越的特點，本項目則需要在性價比方面做足功夫，不能單打價格牌，因此，本案應(yīng)凸顯“中密度板樓”的賣點，在營銷方面更注重“類別墅”的宣傳。 可組合的產(chǎn)品 : 不做普通多層， 增加創(chuàng)新多層產(chǎn)品，平衡容積率 物業(yè)類型 產(chǎn)品特征與市場反應(yīng) 選 擇 對項目的貢獻(xiàn) 常規(guī)產(chǎn)品 小高層 1112層為主，易于接受 √ 做足容積率，出面積 普通多層 6層，傳統(tǒng)形式，爬樓梯，難以接受 以聯(lián)排為主的類別墅 高端產(chǎn)品主要的形式 獨棟或雙拼 價值標(biāo)桿，低密度意象 創(chuàng)新產(chǎn)品 情景花園洋房 層層退臺，以露臺為核心價值點，增加產(chǎn)品附加值 √ 創(chuàng)新方向， 平衡容積率 三疊拼 花園洋房的升級版，檔次略低于聯(lián)排產(chǎn)品 項目品類定位 通過以上幾個部分內(nèi)容的分析，可推導(dǎo)出本項目適合于 “ T1+T2”型的產(chǎn)品，既要注重控制產(chǎn)品總價，又要輔于較好的產(chǎn)品特質(zhì)。 北方地區(qū)，正南正北的朝向是最佳朝向。 核心客戶 重要客戶 邊緣客戶 項目客戶定位 ?區(qū)域地緣性客戶（如：本地的公務(wù)員、教師、醫(yī)生、產(chǎn)業(yè)工人、個體戶和小企業(yè)主等） ?從北京、燕郊分流出來的部分首次置業(yè)者。 但各產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)性各有差異 ； 固安 、 大廠 、 香河區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展已經(jīng)搶占先機 ； ?? ■ 大廠屬于廊坊北三縣 ，被北京 、 天津與廊坊隔開 ；?? ■ 項目位于大廠距離北京最近的夏墊鎮(zhèn)； ■ 目前大廠工業(yè)園區(qū)處于發(fā)展前期階段，建立區(qū)域影響力尚需時日。 區(qū)域開發(fā)帶動房地產(chǎn)發(fā)展的模式 ； ?? 城市發(fā)展進(jìn)入主動郊區(qū)化階段 “ 大北京 ” 向東的發(fā)展趨勢。 啟示 3： 燕郊與通州的主要客群為北京主動、被動郊區(qū)化以及地緣性的客戶，其中燕郊的購房者以價格因素驅(qū)動為主，通州則以價格與交通的綜合因素為主。 夏墊鎮(zhèn)轄 30個行政村，總?cè)丝?3萬人，其中，回族村 11個，回族人口 1． 1萬人，占全鎮(zhèn)人口的 36． 6%。 √決策因素： 交通、地段和價格對購買決策起決定性作用，對商業(yè)、教育和醫(yī)療配套要求最高。 燕郊覽圖 上上城以 50萬平米左右體量為主，最大體量 400萬平米。憶江南 板樓 ,塔樓 ,板塔結(jié)合 2020年 4月 19日 C3號樓開盤銷售，以精品小戶型為主，面積 55平米的一居，8 8 93平米的二居， 114平米的三居，均價 4200元 /平方米， 2020年 12月 26日入住。 夏威夷北岸 板樓 ,塔樓 4號樓 2020年 6月 7日開盤銷售，為蝶形高層，共 33層，戶型面積一居 4050平米，二居 8090平方米，三居 120平方米，起價 4300元 /平方米，物業(yè)費 /平方米 /月，2020年 11月入住。 尚品 55 57為 34層板樓， 2020年 7月 27日開始排號， 2020年 9月中開盤銷售，戶型面積 50平方米至 116平方米一居三居，均價 5600元 /平方米， 2020年年底入住。 4期 11月 22日開盤，現(xiàn)正處在搖號階段， 4期收房時間為2020年，均價 3788元 /平米。 新供應(yīng)土地也不多。 均價 5000元 /平米左右，總價在 50萬左右，多為潮白河區(qū)項目，靠近潮白河，景觀效果相對較好，購買客戶大多為改善型客群。而 07年整個燕郊區(qū)域樓盤入市總量達(dá)到了 300萬平方米。在交通上規(guī)劃建有 6條與北京銜接的通道，包括：京哈高速路、迎賓路、燕順路、京哈公路復(fù)線、神威北路、南外環(huán)路。 ?北京市 20202020年整體發(fā)展規(guī)劃把東部定位為城市未來重點發(fā)展區(qū)域，是承接中心人口、職能疏散和新產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)。 ?? 嚴(yán)控 18億畝耕地 （ 生命線 ） ?? ，北京汽車保有量突破 300萬輛。 同時，本案周邊幾無新盤。 ?? *具有得天獨厚的 自然環(huán)境優(yōu)勢的濱水區(qū)域、注重自然生態(tài)資源和人文資源的 城市是此次人口大遷移的首選。 ※ 東、東南、南、西南區(qū)域特點： 低密度物業(yè)發(fā)展時間相對較晚； 均以交通導(dǎo)向為線索（高速路旁）； 項目處于散點分布，未形成低密度項目聚集區(qū)域； 客戶的支付能力有限； 東、東南方向位于在城市發(fā)展方向和主要發(fā)展帶上，承接 CBD及大東部發(fā)展帶客戶，發(fā)展加速度較快。 在此之前，基本上是單位自建房和當(dāng)?shù)厝说淖杂蟹繛橹鳌? 資料來源：三河市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站 燕郊因其特殊的地理位置，樓市因京市而興，因交通便利而起。 目前，區(qū)域內(nèi)新的土地供應(yīng)基本已經(jīng)結(jié)束。規(guī)劃有相當(dāng)體量的住宅、商業(yè)用地。 三期為 1433層板樓，總套數(shù)為 1200套，戶型面積 45平方米一居至189平方米躍層，前期均價 54006000元 /平方米，已經(jīng)售罄， 2020年 10月入住。美林灣目前推出 50套限量房，一居 60平米，兩居 89平米，送精裝修、送月供 30個月，可回購。 前期購買的業(yè)主介紹您買房，每平米可優(yōu)惠 50元。 商住樓排號客戶享受總房款 *。 位于北京周邊東夏墊開發(fā)區(qū)京哈 (102)公路夏墊開發(fā)區(qū)，目前二期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，在售戶型面積 9 93平方米兩居， 118平方米三居，均價 3550元 /平方米， 08年 7月入住。 結(jié)論 3： 住宅項目容積率。 結(jié)論 2： 目前，燕郊的商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在中低級餐飲、洗??；經(jīng)濟(jì)型休閑購物；日常生活用品；簡單家電供應(yīng)和建材、家具專業(yè)市場領(lǐng)域； 結(jié)論 3： 目前，住宅項目的配套商業(yè)供應(yīng)暫時不是主流，但是可以預(yù)見，隨著個項目的陸續(xù)開發(fā)收工，新業(yè)主的陸續(xù)入住，社區(qū)配套商業(yè)將持續(xù)增量，會逐漸豐富燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)，提升其商業(yè)水平。 ■ 北京溢出人群 ： 這部分人群要么曾長期居住北京，要么曾接受過北京生活方式的熏陶，所以這部分人： (1)收入相對穩(wěn)定，一般處于中等收入水平；理財觀念較強，略顯小資情調(diào)，偶爾能夠接受一般性奢侈消費； (2)居住環(huán)境追求經(jīng)濟(jì)型時尚，講究一定的品位情趣； (3)事業(yè)處于起步或上升期階段，區(qū)域主要在北京東部，由