東塘大都市商業(yè)街招商方案doc18-商務(wù)談判(存儲(chǔ)版)
【正文】 主和租賃戶(hù)的心理，建議業(yè)主直接委托其負(fù)責(zé)操作。 12 個(gè)月。 ? 餐飲、娛樂(lè)、休閑品牌店 以餐飲酒樓或餐飲美食廣場(chǎng)、電玩俱樂(lè)部、美容美體館、健身館、酒吧等為主，該類(lèi)群體一般要求鋪位面積 200~2020m2（使用），其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目能做到與購(gòu)物互補(bǔ)，有一定的規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能充分聚集人氣。 目標(biāo)顧 客：東塘商圈乃至整個(gè)天心區(qū)、雨花區(qū)整個(gè)范圍內(nèi)的需家庭消費(fèi)、生活所需開(kāi)支的居民區(qū)、企事業(yè)單位、大中專(zhuān)院校以及來(lái)商業(yè)街購(gòu)物的所有顧客。 房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司： 所有招商人員工資及提成 所有招商人員的交通、通訊等招商有關(guān)費(fèi)用 所有招商合同工本費(fèi)、辦公用品費(fèi)等 。 租金預(yù)測(cè)：根據(jù)對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)查了解，租金預(yù)測(cè)可達(dá) 40~70 元 /m0（建筑面積）。 商業(yè)街沿線一公里范圍內(nèi)的科研單位、技術(shù)單位、廣告信息公司以及有關(guān)文化愛(ài)好者。 D、項(xiàng)目定位的覆蓋面，基本能輻射達(dá)到項(xiàng)目周邊 3 公里以?xún)?nèi)。 11 月 30 日后購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主，仍需自營(yíng)的，如該商鋪購(gòu)買(mǎi)時(shí)已出租，將無(wú)條件選擇委托出租，租賃期限滿(mǎn)后，方可自營(yíng)。 對(duì)于 2020 年 10 月 30 日后 11 月 30 日以前購(gòu)鋪的客戶(hù)在簽定購(gòu)鋪正式合 大理管理資料下載 ` 同后 5 日內(nèi)與開(kāi)發(fā)商指定的公司分別簽定自營(yíng)協(xié)議、自行招租協(xié)議或委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi) 40%。這其中客戶(hù)主要分成自行招租、委托招租、自營(yíng)三種。 就地下商業(yè)街在長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)的歷史來(lái)講，長(zhǎng)沙民眾已經(jīng)習(xí)慣將她定位為中檔偏下的消費(fèi)場(chǎng)所。 按 目前功能分區(qū)，三區(qū)做男士用品、動(dòng)動(dòng)休閑產(chǎn)品，四區(qū)做兒童用品、文化用品，要招商有相當(dāng)大的困難，作為地下商業(yè)街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據(jù)以往招商了解，男士服飾、兒童用品的客戶(hù)資源比起女裝類(lèi)產(chǎn)品要少很大一部分比例，招商有很大一部分難度，加上相比一、二區(qū)位臵，三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢(shì)，如三、四區(qū)按目前功能分區(qū)經(jīng)營(yíng)，將有很大困難。 問(wèn) 題 五： 2020 年 5 月 1 日前招商任務(wù)完不成 90%，影響開(kāi)業(yè) 規(guī)避方法：在目前的形 式下，必須對(duì)招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估，認(rèn)真分析招商工作中的問(wèn)題和困難，正確預(yù)見(jiàn)并確定項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)時(shí)間。 自營(yíng)業(yè)主（租賃戶(hù)）風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 項(xiàng)目招商在開(kāi)業(yè)前不能完成 85%以上或裝修未完成，項(xiàng)目不能如期開(kāi)業(yè)或開(kāi)業(yè)時(shí)間無(wú)限期拖延； ? 由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)經(jīng)營(yíng)無(wú)序、魚(yú)龍混雜； ? 沒(méi)有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費(fèi)用比較高； ? 生意不是很理想或經(jīng)營(yíng)慘淡； ? 開(kāi)發(fā)商賣(mài)完后走人。 距明年項(xiàng)目開(kāi)業(yè)只剩下半年時(shí)間（ 2020 年 11 月 1 日 — 2020 年 4 月 30 日），除去春節(jié)一個(gè)月的時(shí)間，實(shí)際剩下的時(shí)間只有 5 個(gè)月，因此對(duì)完成 90%的招商計(jì)劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶(hù)資源，加之對(duì)項(xiàng)目比較了解，通過(guò)后期的招商更進(jìn)工作和招商廣告的配合，對(duì)完成這個(gè)任務(wù)有一定的信心。 大理管理資料下載 ` 商業(yè)街整體招商方案 一、招商的啟動(dòng)時(shí)間 如按 2020 年 5 月 1 日開(kāi)業(yè)計(jì)劃，按一般同規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，至少應(yīng)提前 8 個(gè)月進(jìn)行招商，商業(yè)街因種種原因，現(xiàn)距開(kāi)業(yè)之日僅剩下 6 個(gè)月時(shí)間，因此招商時(shí)間建議最遲 11 月初開(kāi)始啟動(dòng)。 四、項(xiàng)目整體招商的原則和目標(biāo) 保證在 2020 年 3 月底前項(xiàng)目整體招商完成 80%； 2020 年 5 月 1 日項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前整體招商完成 90%，以保障項(xiàng)目 能如期順利開(kāi)業(yè)。 五、商業(yè)街投資業(yè)主、自營(yíng)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商三方風(fēng)險(xiǎn)分析 投資業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 商鋪不能及時(shí)租賃出去； ? 商鋪?zhàn)赓U的價(jià)格比較低； ? 商鋪升值潛力有限，不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手。 問(wèn) 題 四：自營(yíng)鋪位與大客戶(hù)租賃鋪位重疊 規(guī)避方法： 談大型包租客的同時(shí)，盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇； 對(duì)大型包租客包租商鋪中的自營(yíng)業(yè)主，可幫其調(diào)整到位臵相對(duì)較好的委托出租商鋪中經(jīng)營(yíng)，期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補(bǔ)償。 嚴(yán)格按功能分區(qū)招商，那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難。相對(duì)的，男裝和童裝在市場(chǎng)的份額中就顯得比例小很多，所以，他們所占的本項(xiàng)目面積并不是很大，全部集中在三區(qū)。因?yàn)樗鼈儍烧叩奶攸c(diǎn)不一樣，下面分別進(jìn)行闡述： ? 已售出商鋪的招商 到 2020 年 10 月 20 日為止，商業(yè)街目前已銷(xiāo)售鋪位 285 個(gè)，占 14 區(qū)總鋪位數(shù)的 %。 對(duì)于 2020 年 10 月 30 日前購(gòu)鋪的客戶(hù)在
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