【正文】 豐臺(tái)區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔(dān)負(fù)著首都市場(chǎng)蔬菜、肉食、魚(yú)、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都 “ 蔬菜王國(guó) ” 的譽(yù)稱。以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，十幾年來(lái)已建成了北大地、 六里橋、七里莊等 6個(gè)住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開(kāi)發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯 等 4個(gè)大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當(dāng)時(shí)本市最大的高標(biāo)準(zhǔn)綜合住宅區(qū)。 90 年代以后，豐臺(tái)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點(diǎn)， 已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬(wàn)畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展 格局。 附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 北京市綠化隔離帶建設(shè)分析 ——“槐房項(xiàng)目”屬于綠化隔離帶項(xiàng)目 區(qū)域環(huán)境分析 ?建設(shè)目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達(dá)到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢(shì)，一改過(guò)去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展融為一體，調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。 一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動(dòng)。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè) 性質(zhì)決定的 ——即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等。 三、區(qū)域價(jià)值鏈分析結(jié)論： 龍騰要根植于豐臺(tái)，做豐臺(tái)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。但這些機(jī)會(huì)不一定 都是 可以選擇的，這些機(jī)會(huì)是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。 說(shuō)明：企業(yè)財(cái)富價(jià)值的創(chuàng)造首先是源于某一個(gè)區(qū)域，而第一個(gè)區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的發(fā)展 空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠(chéng)起步于香港一樣，豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展的大環(huán)境是決 定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。 豐臺(tái)區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的 態(tài)勢(shì)和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價(jià)值空間。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)、價(jià)值追求理念、消費(fèi)者 的觀念等各個(gè)方面。而區(qū)域價(jià)值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來(lái)分析的，依據(jù)對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。以推進(jìn)郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶 動(dòng)郊區(qū)城市化的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐，形成對(duì)市區(qū)人口和農(nóng)村 人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進(jìn)城 市體系進(jìn)一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國(guó)際性大都市的基本框架。這些商 家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場(chǎng)，為南城經(jīng)濟(jì)全面提升打下良好的基礎(chǔ)。第三條公路京開(kāi)高速路北京段起自豐臺(tái)花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營(yíng)立交橋。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機(jī)械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術(shù)等十幾個(gè)行業(yè)。但是由于國(guó)家規(guī)定從 1999年起今后三年內(nèi)嚴(yán)格限制批準(zhǔn)新建一般性的旅游飯店項(xiàng)目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。 二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 面對(duì) WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化 大企業(yè)業(yè)務(wù)選擇面擴(kuò)大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務(wù)選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢(shì) 工程管理、施工技術(shù)水平等是決定企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要要素 三、建筑產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 綠色建筑是未來(lái)北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì) 人性化、智能化、自然化建筑產(chǎn)品是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì) 四、政府管理 政府在資質(zhì)審定、工程招投標(biāo)管理、質(zhì)量管理等各個(gè)方面都要加強(qiáng)，市場(chǎng)化運(yùn)作日趨成熟 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 發(fā)展歷史： 我國(guó)現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開(kāi)放一起步即自發(fā)地進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是我國(guó)市場(chǎng)化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國(guó)建筑裝飾市場(chǎng)從改革開(kāi)放一出現(xiàn)需求即主動(dòng)向外商開(kāi)放，早已國(guó)際化早于國(guó)產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場(chǎng)的重要組成部分。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動(dòng)力裝備率分別達(dá)到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長(zhǎng) %和 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2020年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃 年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。 “以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景 北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來(lái)全市累計(jì)開(kāi)工改造危舊小區(qū) 168片， 竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬(wàn)平方米，拆除危舊房屋 499萬(wàn)平方米，動(dòng)遷居民 18． 4萬(wàn)戶，取 得了一定成效。它們對(duì)住房的需求和獲得 住房的渠道受多因素影響，其中“房改加危改”政策是影響比較大的一個(gè)因素。 戶型需求：從居室類型來(lái)看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。經(jīng)過(guò)近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃剛要 》 ， 政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè) 和裝修裝飾業(yè)。 市場(chǎng)供應(yīng)： 總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物 業(yè)面積總體在 3—5萬(wàn)平米之間居多。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做專。 可行性研究 前期工作 樓盤銷售 開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目融資 辦理手續(xù) 施工準(zhǔn)備 土地開(kāi)發(fā) 七通一平 投資機(jī)會(huì)尋找 與方案篩選 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營(yíng) 土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營(yíng)銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè) 市場(chǎng)研究 銷售支持 方案創(chuàng)意 開(kāi)發(fā)建設(shè) 墊資支持 中介融資 融資咨詢 規(guī)劃設(shè)計(jì) 信息咨詢 物業(yè)管理 支持活動(dòng) 供應(yīng)商 工程招投標(biāo) 施工建設(shè)管理 客戶管理 銷售管理 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 產(chǎn)品定位 物業(yè)管理招標(biāo) 移交物業(yè) 尋找機(jī)會(huì) 收集信息 投資分析 開(kāi)發(fā)企業(yè)主體活動(dòng) 利潤(rùn) 空間 利潤(rùn) 空間 縱向 橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開(kāi)發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作” 的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。 城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 現(xiàn)狀 前景 現(xiàn)狀與前景描述 對(duì)龍騰發(fā)展 的利好因素 對(duì)龍騰發(fā)展 的不利因素 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快 住宅需求增長(zhǎng)比重較大 房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小 個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位 進(jìn)入門檻提高 整體發(fā)展前景看好 需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 住宅質(zhì)量全方位的提高 運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化， 競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮 服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 政府行為將加強(qiáng) 北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展 期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景 房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè) 全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供 咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢） 北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求 呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化 發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇 適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī) 會(huì) 大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響力會(huì)影響到龍騰 進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng) 由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi) 市場(chǎng)由于龍騰的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在 威脅 房地產(chǎn)中住宅需求仍然 旺盛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次 不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng) 業(yè)空間 房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng) 態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得 在土 地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)， 而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 信息化管理不足限制企業(yè)在 市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用 消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益 理性化要求龍騰開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì) 政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)? 騰發(fā)展也有不利因素 住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提 高對(duì)龍騰提出更高的要求 對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè) 的要求 龍騰要避免和重量級(jí) 企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以 搞合作方式或選擇適宜自 己的項(xiàng)目塑造自己的品牌 從一開(kāi)始要加強(qiáng)信息化 建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理 不以過(guò)高利潤(rùn)為目標(biāo)， 要開(kāi)發(fā)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，以 服務(wù)消費(fèi)者為宗旨 在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄 弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路 龍騰要培育自身對(duì)市場(chǎng)的 認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力 龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè) 進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己 對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取 有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、 咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異 競(jìng)爭(zhēng)者 類型 產(chǎn)業(yè)投資 目的 生產(chǎn)能力 擴(kuò)大方式 進(jìn)入壁壘和 退出障礙 各強(qiáng)度 因素描述 關(guān)系龍騰的 因素分析 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2020年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2020年新注冊(cè) 1167家 企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大 龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng) 北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異 中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊 自我積累 上市募資 合作開(kāi)發(fā) 創(chuàng)新的開(kāi) 發(fā)模式 進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定 追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的 不盲目追求高利潤(rùn) 低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展 已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素 創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開(kāi)發(fā) 避開(kāi)同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等 取得土地的 費(fèi)用 服務(wù)建設(shè)費(fèi)用 公用設(shè)施配套費(fèi) 各項(xiàng)稅費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 廣告營(yíng)銷費(fèi)用 其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 潛在進(jìn)入者威脅分析 說(shuō)明： 把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素 把龍騰定位于地處豐臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰發(fā)展 的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 進(jìn)入壁壘 現(xiàn)有企業(yè) 的阻礙 影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者 對(duì)龍騰的威脅 龍騰應(yīng)對(duì)策略 的初步思路 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)品歧異 資本需求 銷售渠道 政府政策 與規(guī)模無(wú)關(guān) 的成本劣勢(shì) 進(jìn)入扼制價(jià)格 經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模 龍騰開(kāi)發(fā)能力不足 龍騰沒(méi)有品牌 龍騰資金實(shí)力弱 沒(méi)有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和渠道 門檻提高，硬性條件 人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、 管理水平等處于劣勢(shì) 品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì) 大規(guī)模開(kāi)發(fā)能力強(qiáng) 有關(guān)系和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)或渠道 有滿足條件的實(shí)力后盾 有人才，管理到位等 有強(qiáng)大的融資能力 小規(guī)?；蜻x擇合作 方式擴(kuò)大規(guī)模 低利潤(rùn)，求精品 多