【正文】 使用。3 電梯設(shè)備 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。l 各接線端子緊固是否良好。l 開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。l 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。l 各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線。l 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 信號(hào)傳輸線路良好。l 管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門(mén)啟閉靈活。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。，并定期檢查。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毥?jīng)理同意，按照規(guī)定進(jìn)行?？傊笓]命令：b. 熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。有人被困時(shí)，與電梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。，保安立即撤除停用牌，恢復(fù)電梯工作。，記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。，立即告知安保中心。提出糾正和預(yù)防措施。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。 定期進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》。主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。 公共秩序維護(hù)人員受過(guò)相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全服務(wù)器械。 地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車(chē)輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時(shí)處理車(chē)輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無(wú)灰塵,無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 綠地設(shè)施基本完好。 電梯轎廂保持目視干凈，無(wú)污跡。收到報(bào)警信號(hào)后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專(zhuān)項(xiàng)修理。 房屋管理 公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員取得職業(yè)資格證書(shū)、專(zhuān)業(yè)操作人員持證上崗。，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。，防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。，立即實(shí)施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。，電梯有可能出現(xiàn)困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進(jìn)行處理。要求電梯保養(yǎng)公司，認(rèn)真檢查電梯故障原因，排除隱患。h. 利用對(duì)講機(jī)實(shí)施對(duì)講，使指揮人員及時(shí)到崗。（6）組織力量疏散救護(hù)客人。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦?，按照?guī)定進(jìn)行。，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門(mén)。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。l 噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象。[消火栓及配套設(shè)施]l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 信號(hào)傳輸線路良好。l 電源、充電體充放電正常。l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。l 電源鎖開(kāi)關(guān)完好。l 急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。[轎廂]l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。5 消防系統(tǒng)秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；，填寫(xiě)《供配電系統(tǒng)檢查表》。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。b. 修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹(shù)勢(shì)為主，宜輕剪。、整形a. 樹(shù)木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹(shù)形，均衡樹(shù)勢(shì)，調(diào)節(jié)樹(shù)木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹(shù)木生長(zhǎng)茁壯。 施肥a. 樹(shù)木休眠期和栽植前，需施基肥。施肥方法可撒施和根外追肥。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。外圍立柱之清潔 無(wú)積塵、無(wú)污垢、光亮。 巡回 換崗必須從巡視崗開(kāi)始輪換，不可從門(mén)崗或監(jiān)控崗開(kāi)始輪換。，避免錄像帶發(fā)霉。 發(fā)現(xiàn)電梯困人，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；；，安全接應(yīng)被困人員。 客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理； 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視； 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門(mén)漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)；，交接巡視器材； 夜間巡視 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)；，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理； 突發(fā)事件的處理為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。 向進(jìn)入管理區(qū)域的車(chē)輛發(fā)放《臨時(shí)停放證》，放在車(chē)輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書(shū)面通知業(yè)戶接待整改。、整理、歸檔、利用。 日常服務(wù)內(nèi)容；；；；；； 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開(kāi)箱； 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴； 及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見(jiàn)?！堆b修申請(qǐng)表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書(shū)一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。：。，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。 物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布?！度胱⊥ㄖ獣?shū)》、《業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單》及售房單位要求的相關(guān)資料。 定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)出、停放管理。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見(jiàn)。 負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。二、 物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)天富物業(yè)管理有限公司白楊小區(qū)物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 人。（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車(chē)輛停放管理。（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。第二章 物業(yè)管理要點(diǎn)◆ 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；◆ 結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平； 管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第60頁(yè) 共60頁(yè)簡(jiǎn)介：小區(qū)總建筑面積12萬(wàn)多平方米，由小高層組成。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。環(huán)境管理責(zé)任到人 小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。二、主要措施◆ 完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定；◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無(wú)死角，綠地存活茂盛；◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；◆ 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；◆ 建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；◆ 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，合理收費(fèi)；◆ 制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；◆ 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；◆ 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。 辦公室（1） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，為其它部門(mén)儲(chǔ)備人才。 設(shè)備維修部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。（5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。 每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。五、秩序管理員崗位職責(zé) 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。管理處在受理業(yè)戶