20xx萬科的納稅籌劃萬科納稅籌劃分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 “臨界點(diǎn)”籌劃法 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，存在下列情形之一的，免征土地增值稅。
利息支出籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在高負(fù)債，利息支出是不可避免的。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。
“臨界點(diǎn)”籌劃法，土地增值稅是按照增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率）來確定增值稅適用稅率的， 要實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)節(jié)稅，就需要通過改變?cè)鲋德蕘砀淖兌惵省８鶕?jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30％的稅率繳納土地增值稅113萬元[（2 4105001001 00080320）30％]。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。
此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請(qǐng)告知上傳者立即刪除。萬科一直強(qiáng)調(diào)專業(yè)化，只專注于住宅項(xiàng)目開發(fā)，其他業(yè)務(wù)一律不碰或進(jìn)行外包，所以要應(yīng)對(duì)土地增值稅就很難，因?yàn)闆]有可以利用的上下游公司，必須去 “造殼”。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出113萬元（400287）。％[（2 4105001001 000—80—320）247。2020年預(yù)繳稅費(fèi)人民幣4,900,760,，2020年將預(yù)繳稅費(fèi)人民幣1,979,482, 元計(jì)入資產(chǎn)科目。第二種是合作建房方式。
費(fèi)用均分籌劃法 同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)榈貎r(jià)等原因可能不同，會(huì)導(dǎo)致房屋開發(fā)出來銷售后的增值率有高有低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。
三、土地增值稅的納稅籌劃分析 （一）有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅的優(yōu)惠政策 我國(guó)從增值稅暫行條例實(shí)施以來，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個(gè)方面： 若建造普通住宅，增值率未超過20%，免征土地增值稅。*12%=。
二、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析： （一）企業(yè)所得稅的籌劃方法 2020年我國(guó)統(tǒng)一了內(nèi)、外資企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅法的籌劃對(duì)企業(yè)和國(guó)家都具有重要意義:我國(guó)企業(yè)所得稅采用比例稅率，基本稅率為25%，房地產(chǎn)利潤(rùn)金額較大，房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃獲得的稅收利益也會(huì)比較大；國(guó)家為了發(fā)揮稅法調(diào)控納稅人投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境治理的作用，在企業(yè)所得稅法中規(guī)定了多項(xiàng)稅收優(yōu)惠，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較大的稅收籌劃空間。
萬科的籌劃方法：萬科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬科以開發(fā)的部分房屋充抵借款。此項(xiàng)不僅能推遲營(yíng)業(yè)稅的繳納，而且也能推遲企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間。其原因主要在于2020年以前萬科采取預(yù)繳稅費(fèi)的方式進(jìn)行納稅。
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25% 季后15日內(nèi) 3 個(gè)人所得稅 對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅，房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。不同環(huán)節(jié)涉及的稅收政策也不盡相同。
（五）宏觀調(diào)控時(shí)期（2020年至今） 2020年以后，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂，政府頻繁出臺(tái)了許多政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。1978~1991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動(dòng)與推進(jìn)，房屋和土地既是產(chǎn)品和資源，又是商品和資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)由淺入深，房地產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。1995~1997年仍然實(shí)施適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策。從2020年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。
計(jì)稅依據(jù)主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓費(fèi)用或者土地收益”等。
% 將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅?？偛吭O(shè)在深圳，至2020年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。
稅優(yōu)惠政策 （1）對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅 （2）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅 （3）房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃 具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃主要有以下幾方面內(nèi)容： 公司涉稅行為之一:銷售商品房 （1）適用稅收法律法規(guī)： 稅法規(guī)定：外購的無形資產(chǎn)(土地使用稅)和不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)外銷售時(shí)，按售價(jià)扣除買價(jià)后的差額，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項(xiàng)，不征營(yíng)業(yè)稅，僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，也要支付相關(guān)稅1100萬元，()。
(3)延緩納稅期限。且剩余部分在以后年度也能以同樣的方法節(jié)稅。
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方以
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