【正文】 整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 由上圖可以看出一個基本結(jié)論 ,價格越高 ,安全性越低 ,大約在 850 元 /㎡附近與當量值 “5”接近，這是風險臨界點，即項目的成功率為 50%。我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進行比較。 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為了方便業(yè)主。 建筑單體也根據(jù)這一特點，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多帶來的隱患因素。 制定項目統(tǒng)籌管理系統(tǒng) 在策劃思路確定后，應立即制定項目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達到項目開發(fā)過程的嚴謹性、安全性、對質(zhì)量、成本、價格等進行嚴格控制，使統(tǒng)籌計劃的每個接點都能按時、按量完成，達到預期市場回報的經(jīng)濟效益，社會效益，從而保證品牌的延伸。 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 理性賣點 A：中高檔物業(yè) —— 高尚人文社區(qū)； B：低價格 —— 在余江購一套 100㎡公寓的價格，在這里您也可擁有一套高檔的現(xiàn)代都市公寓； C：豪宅的風范、別墅般的享受、公園里的情趣 —— 都市新貴的 “ 名片 ” 。展點確定后，人員培訓及巡排由項目組負責。 C：對本 盤銷售不好的戶型，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點設立 “ 一周優(yōu)惠樓盤展示牌 ” 告知目標客戶在一周內(nèi)購買這些住房可獲得 3～ 5個點的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購先得，具體價格由售樓處靈活掌握。 配套設施的宣傳 著重在小區(qū)的健身廣場娛樂會所上做文章，以迎合當?shù)鼐用竦南M及購房心理。 D：名表、時裝、手機店展示海報及攝影手冊 各大名表、時裝、手機店等時尚購物店是我們潛在客戶經(jīng)常光顧的地方，如果在此做足 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 文章，也可以為我們帶來不少客源，考慮到名表、時裝、手機店的特殊性，我們宣傳手段也要做一些針對性調(diào)整。 B、 臨時性組織人員在這些企業(yè)門口或人員集中的地方派發(fā)單頁，內(nèi)容同上。 結(jié)尾： “ 君欲善其事，必先利其器 ” 。預計此時整體銷售已到 85% 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 左右，開發(fā)商此時的壓力大大減小，維持第二階段的銷 售價格，是為了整體價格更好的接近開發(fā)商原計劃的均價，甚至超過整體原計劃平均價格。 圖冊厚，頁數(shù)多，畫面盡可放大，輔之以優(yōu)美的文字說明。 噴繪內(nèi) 容 “ 中景豪庭效果圖 ” ，以 “ 輕松置業(yè) ” 廣告語，電話熱線，地理位置。 買房送裝修 套餐或由開發(fā)商設計好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計 入按揭，減輕客戶負擔。 三、 促銷活動 促銷活動是保證展點工作更加順利進行的重要手段，如果說只是由物業(yè)顧問站在那里機械地派發(fā)資料，勢必不會起到良好的效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下： A：每周末進行一次有獎問答活動，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機會，抽中獎者可獲 5元現(xiàn)金或其它小禮品一份。 D：中洲：比較注重居住環(huán)境的人群聚集地，將有一大部分潛在的客戶群體在此產(chǎn)生，強大的 “ 社區(qū)概念 ” 宣傳，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境介紹，將產(chǎn)生意想不到的效果。 規(guī)劃賣點 A：低密度、高綠化； B：以余江的人文資源、自然資源為文脈，以 “ 建筑文化 ” 為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的 “ 文化建筑 ” ； C：噴泉雕塑，流云疊水； D：半百綠化擋不住的誘惑； F：私家車直達住宅，有類似別墅的優(yōu)越感； G：專業(yè)服務，消解你的后顧之憂。 二、 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實施要點 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 制定遠期、近期品牌戰(zhàn)略計劃 導入項目品牌的 CIS戰(zhàn)略，以項目的獨特形象樹立品牌。 機動車系統(tǒng) 機動車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域，上述區(qū)域中，機動車中遇緊急事故或服務需要進（消防、急救等）才可通行車輛。這個位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設計一個外形美觀的設備用房，是比較可行的。（余江人比較喜好打牌，余江的八小時以外的娛樂在此得到充分體現(xiàn)） 會所與商業(yè)配套不同，其設施和服務對內(nèi)不對外，考慮到物業(yè)管理成本，會所規(guī)劃為兩層高，總建面積在 11000平方 米。 項目整體規(guī)劃思路與建議 第一節(jié) 規(guī)劃主導思想 一、 課題 —— 規(guī)劃中力求達到的目標 我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)的那份恬靜？是否會擁有田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會碩果累累的 豐收喜悅？是否能每天體驗那份與健康同步呼吸的休閑，人與人是否會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？ 二、 文脈 我們試圖在設計中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡，并在總體視覺及局部造型上，傳達余江歷史留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊蓄，盡可能從外部輸入能源；利用某些設施及調(diào)動生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最小；區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地，順暢的交通 ?? 這些將是小區(qū)鮮明的特色。 項目評價模式的因素構(gòu)成及風險分析： 目標客戶群的數(shù)量： （ 1）少量 （ 2）一般 （ 3）較足 （ 4）充足 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 目標客戶群的需求程度： （ 1）不強烈 （ 2）一般 （ 3）較強 烈 （ 4）很強烈 目標客戶的交易資金量： （ 1）不足 （ 2）差不多 （ 3）足夠 （ 4）有余 開發(fā)商品牌及資金實力： （ 1）不足 （ 2）有差距 （ 3）相當 （ 4）有余 政策環(huán)境： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）無影響 （ 4）有利 同檔競爭： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）一般 （ 4）不激烈 硬環(huán)境： （ 1）不適合 （ 2）一般 （ 3）較適合 （ 4）很適合 從以上（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）選項中，分別取 4 分。基本成本加開發(fā)商利潤構(gòu)成基本價，一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。 文、教、衛(wèi)圈人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量，對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平，該群體是本項目期望的目標客戶。 第七節(jié) 戶型的裝修定位建議 基于本項目的 “ 高尚住宅 ” 概念， “ 產(chǎn)品 —— 需求 ” 關(guān)系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標客戶上有一定的 比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠、裝修煩人的麻煩。 4. 智能化配套系統(tǒng)：（只做建議） “ 高尚住宅 ” 的物業(yè)管理硬件上，要與一般的住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。 （ 6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風的處理和整體設計的配合。 廚衛(wèi)設備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是： （ 1） 依照規(guī)模尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間連接配合。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的 8%左右。 商鋪： 開盤期～ 2020年 3月 均價為 3480元 /㎡ 3月～ 2020年 6月 均價為 3680元 /㎡ 2020年 6月～ 9月 均價為 3880元 /㎡ 根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前余江商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平在 3800元 /㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的價格水平及銷售率狀況，建議 開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（ 6 月～ 9 月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格 200～ 300元。 4） 布局規(guī)劃： 優(yōu)勢：余江目前無整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設計上更是雜亂無章，而本項目從當?shù)厥袌龀霭l(fā)，有合理的規(guī)劃設計，從實用性、人性化部分的考慮將更容易為小商戶接受。 b) 商業(yè)網(wǎng)點的策劃建議 i. 項目的優(yōu)劣勢 1）所處的位置 優(yōu)勢：地處觀音閣商住區(qū)的中心地帶，并利用一號大道的余江主要交通要道，是未來人流聚集的黃金地段，交通便