星期五公社天第公寓策劃(doc9)-營銷策劃(存儲(chǔ)版)
【正文】 3.東方時(shí)空 ：在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出，與先前的同類個(gè)案相似，無自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。 城市：共同的環(huán)境 ????新的集體 金橋：公認(rèn)的生活地 ????新的生活 社區(qū)：共同的家 ?????新的集體 大堂：共進(jìn)式 ??????集體 網(wǎng)絡(luò)：共享式 ??????互動(dòng)的集體 會(huì)所：共享式 ??????互動(dòng)的集體 建筑：兩幢獨(dú)立 ?????在集體中獨(dú)立 綜合起來，不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎？包容這種新生活的產(chǎn)品可以說在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為 上海首座后集體生活宅邸 。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達(dá)到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。 產(chǎn)品形象是品牌的重要方面 。搞清這個(gè)問題后就要弄清楚東西要賣給誰（客源）的問題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問題，這個(gè)問題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問題，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，項(xiàng)目也就成功了一半。 抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤行銷中很好地得到運(yùn)用，再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目本身雖然沒有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎。也就是說，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。而 星期五公社 所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。 如何使用最低廣告費(fèi)用，來達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一?；诖?，想到了成人漫畫。太多的個(gè)性就成了沒有個(gè)性，怎樣解決這一點(diǎn)呢？ 于是，我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性。不可否認(rèn)， 青年匯 是十分成功的。這樣才能吸引到潛在購屋對(duì)象，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性，我給 星期五公社 定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略。 所以我把這種后集體生活的地方就叫， 星期五公社 。 今天，個(gè)性群體共存的矛盾年代！ 現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢？因?yàn)槲覀兛释粋€(gè)集體，就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。這兩棟 24F 高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費(fèi)較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響。 大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇 十面埋伏 。這一手法相當(dāng)大膽而創(chuàng)新。在差異化策略和獨(dú)特性策略的指導(dǎo)基礎(chǔ)上，本案提出以新為主線，提倡了一種全新的居住生活理念，大膽地運(yùn)用創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)和創(chuàng)新媒體組合，以嶄新的廣告手法來表現(xiàn)的手法。 從策劃案前期所作的市場(chǎng)調(diào)研來看，本產(chǎn)品是幾年前遺留的爛尾房，它與周邊新興住宅相比從房型、社區(qū)規(guī)模、配套等各方面都不具備優(yōu)勢(shì)。綜上所述，這些都給策劃帶來了一定的難度，給銷售造成一定的抗性。也就是奇貨可居，通過這個(gè)手法，本案在周邊市場(chǎng)中在最關(guān)鍵的面積、總價(jià)、建筑風(fēng)格心理上就占了上風(fēng)。在這些策略的正確引導(dǎo)下，通過一系列的概念炒作， 星期五公社 （天第公寓）推出市場(chǎng)后不到一個(gè)月即銷售告罄，其后來電來訪依然絡(luò)繹不絕，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的熱銷場(chǎng)面。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。2020 年， 周邊市場(chǎng)供應(yīng)量 2500個(gè)住宅單元，共計(jì) 25 萬平方米左右，整個(gè)市場(chǎng)銷售率在 50%出頭（受 上海故事 量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重），有效供應(yīng)量在12 萬平方米左右。 二、策劃思路 關(guān)鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢？ 無可辯駁， 天第公寓 的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個(gè) 普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目。 怎樣使產(chǎn)品成為 大眾情人 呢？構(gòu)想這個(gè)問題時(shí)，我還
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