【正文】 2] 檢查與獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰相結(jié)合。 1— 2— 2 樓道窗臺(tái)干凈，玻璃無(wú)污 痕。 1— 4— 4 地面清潔，地面無(wú)腳印，下水道口無(wú)積水。 1— 5— 3 門(mén)及控制板無(wú)塵土，無(wú)污痕。門(mén)口保持干凈 1— 7— 4 下水道保持暢通 1— 8— 1 協(xié)調(diào)保安，保持車輛停放整齊 1— 8— 2 場(chǎng)地整潔、無(wú)雜草、無(wú)煙頭、無(wú)雜物。 3— 1— 3 清潔工具正常損壞影響使用的，可再行領(lǐng)用，領(lǐng)用時(shí)需以舊換新。 4— 1— 3 各類植物要及時(shí)澆水、除蟲(chóng)、施肥、清除雜草。 一天以上（含一天）的假期必須由公司分管經(jīng)理批準(zhǔn)。 領(lǐng)取工裝時(shí)由工資扣除押金，全年工裝的押金為 200 元。 b) 將所有有關(guān)資料歸檔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3] 用戶裝修承包商提交二次裝修圖紙。 1] 提交竣工圖，報(bào)管業(yè)處審核。 3] 簽訂詳細(xì)的管理合約，明確管理公司和業(yè)主或使用人的權(quán)力義務(wù)，防止以后不必要的麻煩。把事件提交到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理或報(bào)上級(jí)主管審批。 有什么 可以幫忙 拜訪用戶 1 拜訪用戶的目的 對(duì)用戶的拜訪是管業(yè)服務(wù)部眾多用戶事務(wù)中一項(xiàng)重要的工作，管業(yè)服務(wù)部管業(yè)人員通過(guò)定期對(duì)用戶的拜訪達(dá)到以下目的： 1] 加強(qiáng)管業(yè)處與用戶的感情聯(lián)絡(luò)。 業(yè)主意見(jiàn) 憑電話聯(lián)系 簽署處理 的意見(jiàn) 記錄留檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。只有健全用戶檔案及服務(wù)內(nèi)容，才可能留住舊用戶，吸引新用戶。 2 工作程序 A] 小區(qū)管業(yè)助理接到用戶報(bào)修要求時(shí)，及時(shí)填寫(xiě)《小區(qū)物業(yè)管業(yè)服務(wù)部報(bào)修記錄表》。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 E] 管業(yè)服務(wù)部負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫(xiě)在《用戶投訴記錄》中，并由具體解決部門(mén)的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。 2 工作程序 1. 每年年初小區(qū)管業(yè)助理根據(jù)管業(yè)服務(wù)部具體情況擬定本年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃， 實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)實(shí)際情況在物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后對(duì)計(jì)劃做適當(dāng)調(diào)整 . 2. 較大型社區(qū)文化活動(dòng) A] 物業(yè)經(jīng)理在每次較大型的社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展前， 應(yīng)擬定活動(dòng)的實(shí)施計(jì)劃， 并報(bào)管業(yè)處及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) . B] 根據(jù)上級(jí)審批意見(jiàn)制定活動(dòng)的具體方案 . C] 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門(mén)完。 C] 針對(duì)用戶較嚴(yán)重的投訴，管業(yè)部應(yīng)及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實(shí)解決措施及責(zé)任 人，限期進(jìn)行處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。盡快處理用戶的報(bào)修， 規(guī)范維修服務(wù)工作， 確保為用戶提供滿意的服務(wù)。管業(yè)服務(wù)部的工作又是銷售工作的延續(xù)。 服務(wù)質(zhì)量投訴 世哲學(xué) 登記 1]登記針對(duì)那方面的服務(wù)質(zhì)量投訴 2]登記投訴的對(duì)象 3]登記對(duì)問(wèn)題的看法 4]簽名留電話號(hào)碼及聯(lián)系地址 具體落實(shí) 1]找當(dāng)事人了解實(shí)情 2]找證明人證實(shí) 解決、處理 屬用戶服務(wù)質(zhì)量投訴，應(yīng)出具處理意見(jiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。即使錯(cuò)誤在本身，亦不可當(dāng)面指出，顧客態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞顧客，并記下投訴內(nèi)容。 三、投訴處理須知 1] 參與施工監(jiān)理，使工程質(zhì)量多一份保證。 d) 用戶進(jìn)入裝修階段，保安消防部定期檢查裝修情況，管業(yè)服務(wù)部經(jīng)常督導(dǎo)裝修衛(wèi)生情況并協(xié)調(diào)用戶與各部門(mén)的關(guān)系。 1] 用戶提交二次裝修申請(qǐng)表。 1] 管業(yè)服務(wù)部攜帶鎖匙協(xié)同工程部與用戶前往房屋。 3. 移交驗(yàn)收 按《設(shè)備移交清單》對(duì)樓宇各類設(shè)備按規(guī)格進(jìn)行對(duì)照檢 查； 發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施與移交清單不符或有缺漏的，管業(yè)部應(yīng)以書(shū)面形式通知房地產(chǎn)公司予以解決。 六、 工裝管理規(guī)定 保潔員的工裝分春夏裝和秋冬裝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3— 2— 4 人人做到厲行節(jié)約，不得隨意浪費(fèi)。 日常清潔用具 3— 1— 1 領(lǐng)用 申領(lǐng)的工具存放于工具間，需要使用時(shí)自行取用，由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)。 1— 7— 2 地面、墻壁保持衛(wèi)生。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 1— 4— 2 鏡子明亮，無(wú)污痕。 1— 1— 3 公用設(shè)施保持清潔（包括：電表箱、電信箱、寬帶箱、消防箱及各種管道）。此外，還要做到以下三個(gè)結(jié)合： 1] 檢查與教育、培訓(xùn)相結(jié)合。 獎(jiǎng)勵(lì)辦法原則上每月進(jìn)行一次。 （四）、垃圾及垃圾房 垃圾箱要按 ISO14000 的要求有標(biāo)識(shí)、排放合理垃圾箱外部平時(shí)污染面積不得大于 10 平方厘米、無(wú)異味、垃圾不得過(guò)半，垃圾房每次清運(yùn)完垃圾要及時(shí)清刷地面、墻壁，污染不得超過(guò) 3 處，污染面積小于 10 平方厘米。 對(duì)工作質(zhì)量問(wèn)題，員工行為規(guī)范問(wèn)題，不僅要及時(shí)指出糾正，還要幫助員工分析原因，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)、教育，以防止同類問(wèn)題不斷出現(xiàn)。使用后 ,重新裝干粉滅火劑及充裝 GY2氣體必須由專業(yè)人員進(jìn)行。滅火后 ,滅火器壓把抬起即可停止噴射。 (4)警械警具品供保安員執(zhí)勤 (執(zhí)行任務(wù) )時(shí)使用 ,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人 ,嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出。領(lǐng)班必須熟悉電池和充電器基本性能，按器材說(shuō)明書(shū)的使用方法使用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 (3)著裝及換裝時(shí)間規(guī)定 ①每年 5月 1日和 11月 1日為保安夏冬裝換季時(shí)間 ,如有特殊情況 ,視當(dāng)時(shí)情況而定 . ②冬季進(jìn)公司的保安員 ,暫不發(fā)給夏裝 , 夏季進(jìn)公司的保安員 ,暫不發(fā)給冬裝 . ③上崗必須按統(tǒng)一規(guī)定著裝 ,保持服裝整潔 ,下崗后不得著裝外出，服裝整齊懸掛 . 對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定 (1)對(duì)講機(jī)及其配 套之電池、充電器等 ,統(tǒng)一由公司指定專人購(gòu)置，造冊(cè)并做好發(fā)放記錄和運(yùn)行狀態(tài)記錄。 （ 5）其他突發(fā)事件 。 （ 3）中毒事件 (如住戶煤氣、食物中毒等 ) ①保安員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒事件報(bào)告時(shí)應(yīng)立即用通訊器材報(bào)告保安部主管 ,并留在現(xiàn)場(chǎng)或趕赴現(xiàn)場(chǎng)切斷毒源 ,使毒源不再繼續(xù)擴(kuò)散 ,疏散現(xiàn)場(chǎng)周圍的圍觀者 。 ③主管經(jīng)理收集有關(guān)資料及信息后 ,根據(jù)案件損失及影響的大小向公安機(jī)關(guān)或總經(jīng)理報(bào)告案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通知當(dāng)值所有保安立刻趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的撲救，以最大限度減少人員傷亡及經(jīng)濟(jì)損失。 c)保安部主管在休息時(shí)接到突發(fā)事件報(bào)告后 ,10 分鐘內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)。 f、協(xié)助清潔工維護(hù)好停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持停車場(chǎng)整潔。 （ 5）每周一早會(huì) ,由查崗人將上周《保安部崗位檢查記錄》交物業(yè)公司，并對(duì)上周查崗情況作簡(jiǎn)單評(píng)述。 （ 4）交接人員應(yīng)做到“ 三交 ” ， “ 兩查 ” ， “ 三清楚 ” 。 保安員交接班標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)制度 （ 1）值班人員必須按照規(guī)定的輪流值班表，提前 15 分鐘集合，有該班領(lǐng)班負(fù)責(zé)接 班工作， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）控制 中心實(shí)行專人輪班全日值班制度，值班人員不得隨意離開(kāi)值班室，值班員要遵守值班崗位職責(zé)，每日做好值班記錄，愛(ài)護(hù)設(shè)備，保持設(shè)備清潔，完整好用，配合維修保養(yǎng)單位做好設(shè)備的維護(hù)，發(fā)生設(shè)備故障，第一時(shí)問(wèn)通知維修人員到場(chǎng)處理。 (7) 非當(dāng)值班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)處，不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開(kāi)轄區(qū)。 保安員儀容儀表管理制度 (1) 保安員上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。 保安部管理制度 保安部工作管理制度 （ 1）社 區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)保安值班制，認(rèn)真做好社區(qū)的進(jìn)出人員、車輛、消防、財(cái)產(chǎn)管理工作。 8．所有人員均不得將任何無(wú)關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房。 十三、機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 1．工程部機(jī)電設(shè)備房包括范圍： 高壓配電 室 低壓配電室 變壓器室 樓層電氣配線豎井房 各樓層風(fēng)機(jī)房 空調(diào)、水泵房 電話總機(jī)房 樓宇自控機(jī)房 監(jiān)控機(jī)房 各電梯機(jī)房 2．以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房，為了確保本大樓內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。 3． 材料使用后要在工作單上填寫(xiě)清楚，并 經(jīng)工程維修部經(jīng)理確認(rèn)。 4．巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門(mén)鎖好。 6．專業(yè)自用工具必須由工程維修 部經(jīng)理進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由工程維修部經(jīng)理照價(jià)賠償。 5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。 重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。 變更運(yùn)行方式。 零部件更新、代換、或加工修理。 3．每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢 所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 檢 查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題，應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 設(shè)備緊急搶修程序 通知 電話或書(shū)面 工程部經(jīng)理 安排人員現(xiàn)場(chǎng)檢查 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況安排 搶修工作 核實(shí)因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍，確定搶修完成時(shí)間 搶修完成，系 統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行 管理部 管理部發(fā)出系統(tǒng) 恢復(fù)運(yùn)行通告 管理部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、 設(shè)備正常維修程序 影響客戶 確定時(shí)間 維修人員制訂保養(yǎng)計(jì)劃、檢修項(xiàng)目及相應(yīng)表格 工程部經(jīng)理審批 安排執(zhí)行時(shí)間 確定客戶影響 提前三天通知 管業(yè)部 執(zhí)行并填寫(xiě) 相關(guān)記錄 維修完畢，恢復(fù)運(yùn)行 填寫(xiě)相關(guān)記錄 工程部經(jīng)理審閱 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 三、工程驗(yàn)收制度 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。 5．不得任意挪動(dòng)消防設(shè)備及器材。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、消防工程管理制度 1． 工程部全體員工必須把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟練使用樓宇內(nèi)配置的消防工具、用具。 8．所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門(mén)外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。 銀盛泰集團(tuán)物業(yè)管理全套制度匯編 （公司內(nèi)部資料，嚴(yán)禁外傳） 月企管部修訂 工程維修部 規(guī)章制度 一、安全制度 1． 工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)