【正文】 規(guī)定了一個時間尺度。 47 ? 新 31號文 ? 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。 ? （四）定價差異原則。 48 異同點分析 ? 不同點： 新 31號文增加條款，對計稅成本進(jìn)行原則定義。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 ? （二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本 , 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 55 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 ? 原 31號文 ? 開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 58 ? 原 31號文 ? 關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題 ? （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。 ? （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。 ? 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 ? 不同點： 新 31號文規(guī)定“停車場所”如單獨建造，應(yīng)作為成本對象單獨核算，如利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的則作為公共配套設(shè)施處理，取代了原 31號文按照營利性、非營利性的劃分方法。 65 十五、特定事項的稅務(wù)處理 ? 原 31號文 ? 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 ? 68 異同點分析 ? 共同點： ? 按約定分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理方法相同； ? 按約定分配項目利潤的所得稅處理方法相同； ? 不同點： 新 31號文規(guī)定對“投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理”與新所得稅法規(guī)定相一致，不再強調(diào)原 31號文“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅”的規(guī)定。 ?第三十九條 本通知自 2020年 1月 1日起執(zhí)行。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務(wù)總局備案。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 64 異同點分析 ?共同點： 規(guī)定對已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度要按規(guī)定結(jié)算計稅成本，未按規(guī)定結(jié)算的主管稅務(wù)機關(guān)將依法作出處理。”的規(guī)定。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 ? 不同點： 新 31號文詳細(xì)介紹了占地面積法、建筑面積法的分配方法，同時還列舉了直接成本法、預(yù)算造價法共企業(yè)在成本計量和核算時選擇。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 54 異同點分析 ? 共同點： 企業(yè)計稅成本都強調(diào)是“實際發(fā)生的”，對預(yù)提費用和待攤費用都作了明確規(guī)定。 53 ? 新 31號文 ? 第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下： ? （一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。 （五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 ? （三）功能區(qū)分原則。 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。 ? 共同點： 對企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損，其凈損失準(zhǔn)予在稅前扣除。 ? 相同點： 保證金的核算、扣除口徑相同。 ? 相同點： 維修費用的扣除范圍相同。 42 ?第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ? 第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 37 ? 1利息。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。 33 異同點分析 ?共同點： 出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。 ? （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 ? 不同點： ? 新 31號文取消了原 31號文對開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定。 21 異同點分析 ?不同點： 新 31號文取消此項規(guī)定。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 15 五、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)原則 ? 原 31號文 ? （ 1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 13 ? 新 31號文 ? 第六條 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： ? (一 )采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。并且將完工開發(fā)產(chǎn)品認(rèn)定條件由原來的一般表述上升到“總則”。 3 新 31號文 ? 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 7 ?新 31號文 ? 第四條 企業(yè)出現(xiàn) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理 ,并逐步規(guī)范 ,同時按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 11 異同點分析 ?共同點： 表述相同。 ? (三 )采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；對屬于銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)