【正文】 對象。 52 十四、企業(yè)計稅成本核算 ?原 31號文 ?關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 應付費用。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 ? （四）基礎設施建設費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 ? （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。 48 異同點分析 ? 不同點： 新 31號文增加條款，對計稅成本進行原則定義。 ? （六）權(quán)益區(qū)分原則。 ? （四）定價差異原則。 ? （二）分類歸集原則。 47 ? 新 31號文 ? 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。 ? 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。 ? 不同點： 新 31號文規(guī)定自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費用扣除更具操作性，并且明確規(guī)定了一個時間尺度。 ? 共同點： 規(guī)定企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。 ? 相同點： 財務費用性質(zhì)的借款費用可直接在稅前扣除； 成員企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 合資建設收到的經(jīng)濟補償可直接抵扣項目建造成本，抵扣后的差額調(diào)整當期應納稅所得額。 ? 不同點： 新 31號文取消“代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除”規(guī)定。 ? 共同點： 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本計算公式相同。 ?第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 ,其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 ? 第二十一條 （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。（ 2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。 ? 保證金。（ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。 ? 共用部位、共用設施設備維修基金。 34 十一、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 ? 原 31號文 ? 八、關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 31 十、開發(fā)產(chǎn)品預租收入實現(xiàn)的確認 ?原 31號文 ?關于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題 ?開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 ? 二、關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 …… ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。 ? (四 )屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 ? 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 10％。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時 ,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務機關確定。確認收入（或利潤）的方法和順序為： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 ? 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn) 對包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 19 異同點分析 ? 共同點： 都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ? ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 16 ? （ 3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。并且將征收管理問題提升到“總則”里來加以表述，依法治理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅的意圖可見一斑。 6 ? 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設賬簿的； ? 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的； ? 擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的； ? 雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑 ? 發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的； ? 納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 4 異同點分析 ?共同點： 三個條件相同。 1 遠洋培訓 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理新舊對照表 2 一、已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品的條件 原 31號文 關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 （一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。 ? (二 ) ? (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 5 二、核定征收方式的認定 ?原 31號文 ? 關于征收管理問題 ? 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范 ,同時按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 ? 不同點： 新 31號文直接依據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 規(guī)定的情形，取消原 31號文的列舉方式，這樣執(zhí)行起來依據(jù)更加充分。 10 ?新 31號文 ? 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 ? 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 ? (二 )采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 ? 都是按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 ? （ 2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 17 ? 新 31號文 ? ，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ? ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包