【正文】 銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 22 七、視同銷售問題 ? 原 31號(hào)文 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋? ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 25 八、計(jì)稅毛利率的確定 ? 原 31號(hào)文 ? 關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? （一）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會(huì)、國土資源部、中國人民銀行 《 關(guān)于印發(fā) 〈 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 〉 的通知 》 （建住房 [2020]77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定 ,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于 3%。 ? 開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%。 ? （三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 28 九、預(yù)計(jì)毛利額與實(shí)際毛利額的調(diào)整 ? 原 31號(hào)文 ? 一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 29 ? 新 31號(hào)文 ? 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? 不同點(diǎn)： ? 原 31號(hào)文規(guī)定按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，新 31號(hào)文規(guī)定按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額后直接計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； ? 新 31號(hào)文對(duì)實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告不再強(qiáng)調(diào)“須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告”。不同點(diǎn)：新 31號(hào)文取消“承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除”規(guī)定，在此無須贅述。開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 ? 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（ 2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（ 1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 ? 1折舊。 ? 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 ? 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下 (一 )屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn) (二 )屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 ? 第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用 (含傭金或手續(xù)費(fèi) )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 ?第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文對(duì)扣除項(xiàng)目原則規(guī)定更加清楚。 ? 不同點(diǎn)： 單列條款，表述更加準(zhǔn)確。 ? 相同點(diǎn)： 建造的設(shè)施項(xiàng)目相同。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文增加條款。 新 31號(hào)文在此取消了有關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金利息支出條款，對(duì)涉及關(guān)聯(lián)關(guān)系的利息支出問題應(yīng)該統(tǒng)一按 《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知 》 （國稅發(fā) [2020]121號(hào)）執(zhí)行。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文要求對(duì)其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)。 ? …… ? 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 49 十三、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 ? 原 31號(hào)文 ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅? ? （ 1）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。 ? （二）前期工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 ? （六）開發(fā)間接費(fèi)。 ?不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文具體規(guī)定了上述各項(xiàng)費(fèi)用支出核算的內(nèi)容，屬于成本對(duì)象完工前后發(fā)生的費(fèi)用支出如何歸類分?jǐn)傇谙旅娴诙藯l企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序有具體規(guī)定。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文在企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序中對(duì)“當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的”、“應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的”、“期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的”、“本期已完工成本對(duì)象”等都作了核算的程序性規(guī)定，并強(qiáng)調(diào)對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)帳。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： ? （一）占地面積法。 ? （二）建筑面積法。 ? （三）直接成本法。 ? 第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配： ? （一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 ? （四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號(hào)文細(xì)化了土地成本、單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本以及借款費(fèi)用等分配方法。 ? 接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 61 異同點(diǎn)分析 ? 共同點(diǎn)： ? 對(duì)以地?fù)Q房、投資入股的地價(jià)核算作了規(guī)定； ? 都強(qiáng)調(diào)按照“市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失”。 ? 新 31號(hào)文對(duì)企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，具體規(guī)定了接受投資企業(yè)的土地使用權(quán)的成本核算內(nèi)容。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 ?不同點(diǎn)： 將 31號(hào)文強(qiáng)調(diào)企業(yè)“在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日”，不得滯后。 ? 投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。 ? 、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 71 異同點(diǎn)分析 ?共同點(diǎn)： 將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理方法相同。本通知自 2020年 1月 1日起執(zhí)行 73 ?新 31號(hào)文 ?第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在 2020年 12月 31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。