【正文】 （ 2）委托合同中的委托人可以隨時解除合同，而業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)的合同是有期限的，不能隨意解除。隨著社會經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設越來越受到社會各界的關(guān)注，成為城市建設與管理的基礎(chǔ)性工作。當前我國正處于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展時期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，就業(yè)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整期，就業(yè)形勢極為嚴峻和復雜。目前居民消費需求已經(jīng)由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變。住房消費是當前和今后很長一段時間居民消費的熱點，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設小康社會時期國民經(jīng)濟增長的持續(xù)動力。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達到一定的專業(yè)水平。而 B、D、 E選項中無論是寫字樓、商場、公寓，無論是具有唯一產(chǎn)權(quán)人還是多個產(chǎn)權(quán)人，都是通過選聘物業(yè)管理公司進 行的管理，都屬于市場性的物業(yè)管理。 A．專業(yè)化 B． 自動化 C．社會化 D．信息化 E．市場化 【答案】 A C E 【解析】本題考查的是物業(yè)管理的基本特征。雖然從全國的情況來看，物業(yè)管理確實主要存在于城市，但在一些比較發(fā)達的農(nóng)村，物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。 二、多項選擇題 6．《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍包括 ( )。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。 4．下列關(guān)于物業(yè)管理社會化的敘述中，不正確的是 ( )。物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的所進行的一項交易，物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。所以 A、 B、 C選項是正確的理解， D 選項是不正確的理解，因為業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理 自己的物業(yè)。故本題選 A、 B、 D、 E。但主要還是以民事關(guān)系為主?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。 8．《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設的法律制度內(nèi)涵是 ( )?！稐l例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。 7．《物業(yè)管理條例》在立法過程中，主要遵循的原則是 ( )?！稐l例》的立法指導思想主要表現(xiàn)為以下 3個方面：一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務與被服務的關(guān)系；三是 強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的。 4．物業(yè)管理是 ( )通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。故本題選 B。而且業(yè)主可以根據(jù)不同的情況采用 不同的物業(yè)管理方式，《條例》并沒有規(guī)定在《條例》頒布后新建成的居民小區(qū)必須實行物業(yè)管理。故本題選 B、C、 E。 ”故本題選 B、 C。 9．《物業(yè)服務收費管理辦法》采取下列 ( )定價方式對物業(yè)服務收費進行管理。物業(yè)管理的重點是共用部位和共用設施設備。 A．廉租房 B．房改房 C．別墅 D．集資建房 E．經(jīng)濟適用房 【答案】 A B D E 【解析】本題考查的是《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準 (試行 )》的適用范圍。具體來說， 物業(yè)管理服務主要包括以下內(nèi)容：房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理；房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防和交通等協(xié)管事項服務；物業(yè)裝飾裝修管理服務；物業(yè)檔案資料的管理；專項維修資金的代管服務。故本題選 D。 2021年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。故本題選 C。 一、單項選擇題 1．物業(yè)管理最主要的特點是 ( )。故本題選 A、 B、 C。故本題選 A、B。業(yè)主是物業(yè)服務合同的主體，是繳納物業(yè)服務費用的第一責任人?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》第十一條規(guī)定： “實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 A． 2021 B． 2021 C． 2021 D． 2021 【答案】 A 【解析】 2021年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立。故本題選 B。 A．實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 B．實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) C．實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量 D．實施物業(yè)管理有利于解決中低收人人群的住房問題 【答案】 D 【解析】本題 考查的是物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。 A．美國 B．英國 C．法國 D．香港 【答案】 B 【解析】物業(yè)管理源于 19世紀 60年代的英國。該公司的成立，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。故本題選 C。故本題選 A、 D。這里 “依法追繳 ”的方式可以是 ( )。包干制是目前物業(yè)管理市場中較能體現(xiàn)業(yè)主按照價格性能比的原則選擇物業(yè)管理服務產(chǎn)品和企業(yè)的收費方式。 （ 2）分工責任制，設施設備的維修養(yǎng)護應有專人負責，任務、責任到人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。商品房市場的逐步形成和住房分配貨幣化的確立，最終標志著住房商品化制度的形成，這也同時要求將房屋管理推向市場化。物業(yè)管理起源于 19 世紀 60 年代的英國，專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)卻是于 19 世紀末 20 世紀初出現(xiàn)在美國。故本題選 D。但是 ，水電費的代收服務是物業(yè)管理企業(yè)基于委托合同向公用事業(yè)單位提供的服務，而不是基于物業(yè)服務合同向業(yè)主提供的服務，所以不屬于物業(yè)管理服務。 8．物業(yè)管理服務的特點是 ( )。持續(xù)性和長期性，使得物業(yè)管理企業(yè)必須長時間接受客戶的監(jiān)督和考驗。 ”《物業(yè)服務收費管理辦法》第七條規(guī)定： “物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制訂相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同預訂的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 A．業(yè)主享有物業(yè)管理的決策權(quán) B．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè) 管理 C．物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理職能 D．《物業(yè)管理條例》頒布后新建成的居民小區(qū)必須實行物業(yè)管理 【答案】 D 【解析】本題考查的是物業(yè)管理的市場化特征。其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實施，所以 B 選項是不正確的理解。按照市場原則將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序中，這對提高業(yè)主的權(quán)責意識，推動物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營，以及促進物業(yè)管理市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，都具 有重大的現(xiàn)實意義。故本題選 C。故本題選 C。 物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會主義民主進一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。為維護全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應當履行 的義務作了詳盡規(guī)定。我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務水平等方面差異較大。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。在復雜的各種關(guān)系中，通過立法能夠明確各方主體 ——政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè) 、開發(fā)商的地位、作用、權(quán)利義務，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產(chǎn)生。所以， A、 B、 D、 E選項屬于物業(yè)管理服務的內(nèi)容。 A．物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的進行的一項交易 B．物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托 C．物業(yè)服務合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動的契約基礎(chǔ) D．業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理 【答案】 D 【解 析】本題考查的是物業(yè)管理的概念。 A．雇傭 B．管理與被管理 C．委托合同 D．伙伴 【答案】 C 【解析】本題考查的是物業(yè)管理的概念。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目；也可以接受供水、供氣、供熱等事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。故本題選 A。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。當然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是業(yè)主從社會上選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。 10．