【正文】 (4)正確。24．房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)和消防管理服務(wù)是管理服務(wù)的重點工作。案例三23．技術(shù)節(jié)能措施有：對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。案例二19．投標物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=430/60=2(人)。四、參考答案及解析一、單項選擇題ACCCADADCD二、多項選擇題1CDE1ACD1ABE1BCDE1ABCE三、案例分析題案例一16．更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由全體業(yè)主決定。相對而言，哪些是管理服務(wù)的重點工作?請簡要說明理由。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。問題：16．經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。A．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況B．盡快確定墜物來源C．關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機逃跑D．立即清理現(xiàn)場，恢復(fù)秩序E．事后應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德14．物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括()。A．大廈管理規(guī)約B．住宅使用說明書C．員工行為管理規(guī)定D．物業(yè)服務(wù)合同9．某住宅小區(qū)業(yè)主李某向物業(yè)項目管理機構(gòu)投訴，物業(yè)管理人員應(yīng)采取的處理措施包括：①記錄投訴內(nèi)容；②提出解決投訴的方案；③調(diào)查分析投訴原因；④確定處理投訴責任人；⑤答復(fù)業(yè)主及回訪。A．物業(yè)管理項目B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)C．業(yè)主委員會D．業(yè)主大會2．物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記；②備齊資料；③辦理開工手續(xù)；④簽訂管理服務(wù)協(xié)議；⑤施工；⑥驗收。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基5本知識培訓(xùn)；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。(4)移交手續(xù)要齊全。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。(4)財務(wù)資料。物業(yè)查驗的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。案例二某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。A．建設(shè)B．施工C．規(guī)劃設(shè)計D．監(jiān)理二、多項選擇題(共5題，每題2分。A．高層80萬m2，多層50萬m2B．多層80萬m2，高層50萬m2C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m23．下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()。包括以下人員：（1）公司分管該項目副總經(jīng)理；（2）該項目經(jīng)理；（3）該項目客服、維修等其他人員。臨時業(yè)主委員會協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費：“炒掉”現(xiàn)物業(yè)管理公司、另聘新的物業(yè)管理公司；同時，邀請媒體介入。A．因不可抗拒力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行B．大多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)調(diào)商一致解除合同D．業(yè)主委員會委員變更E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn)14．處理業(yè)主投訴應(yīng)做到（）。A．業(yè)主戶籍資料B．房屋買賣記錄C．驗收文件D．公司人事檔案8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個基本原則。所以其實際履行的期限具有（）特點。正確的程序是：先由B公司和業(yè)主委員會對物業(yè)進行查驗，查驗后移交給業(yè)主委員會；再由業(yè)主委員會同C公司進行承接查驗，查驗后將該物業(yè)移交給C公司。（注：在得出人數(shù)不符合法律規(guī)定之后，就可以直接得出不能做出選聘乙的決議。請回答下列問題：1上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？（8分）上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）2上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）第4頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》 選擇題參考答案：ACDBCDBBABDAD 案例三1業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）答：可以，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止，這就說明業(yè)主大會可以提前解聘甲公司。該小區(qū)業(yè)主委員會考慮到召開業(yè)主大會會議要產(chǎn)生一定費用，而且時間會拖延得較長，擬由業(yè)主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對。A、按照相關(guān)規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益第2頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》D、新建住宅的建設(shè)單位，必須通過招標方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)（注：如果建設(shè)單位組建了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，資質(zhì)為最低等級，即三級。；／2面積。上述各項工作中，應(yīng)由建設(shè)單位負責解決的為（）。此外，根據(jù)風景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小戶型亦可面對老年人開放養(yǎng)老服務(wù)，吸引老年人群體等。2根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。同時要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理的施工證，強化施工人員的管理。（4分）答案要點：不正確，根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得拆改燃氣管道和設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。各項費用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。（6分）答案要點：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗收資料，施工設(shè)計資料，機電設(shè)備資料等；業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片；房屋裝修資料，包括裝修申請書，裝修驗收表，裝修圖紙，消防審批，驗收報告，違章記錄；管理資料，各類值班記錄，設(shè)備維修記錄，水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄；財務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄；合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符合完好。費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。A、消防設(shè)備維護B、房屋出租C、配套商業(yè)的經(jīng)營D、道路停車位的管理 E、樹木的養(yǎng)護1下列資產(chǎn)中，其折舊可計入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A、物業(yè)管理公司的全體員工B、物業(yè)項目部的全體員工C、全體秩序維護員D、全體業(yè)主員工的解聘包括（）三種情況。A、工廠集體宿舍 B、新建寫字樓C、新建商品住宅樓 D、部隊營房關(guān)于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是（）。A、物質(zhì)獎勵與精神獎勵相結(jié)合B、員工做出了成績，符合獎勵標準，應(yīng)當立即予以獎勵 C、獎勵應(yīng)采用公開透明的方式 D、獎勵程度要與員工的貢獻相符 E、獎勵的方式保持一致，不應(yīng)變化1物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)有開發(fā)商解決。1本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當？甲乙兩公司的處置方法是否正確？簡單說明理由。經(jīng)營廣告收入費用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補充維修資金。業(yè)主張某在10月8日辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。（4分）答案要點：不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問題，根據(jù)國家標準及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔保修責任。2王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？問什么？（4分）答案要點： 承諾書無效。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調(diào)查；目標銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項目銷售配合方案等。2如果你公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展所中經(jīng)營服務(wù)（每個方面至少列舉一項具體項目）？（10分）答案要點：XX花園項目由于臨近鳳凰山風景區(qū)，且有多種配套設(shè)施。上述各項工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意的為（）。關(guān)于未來該項目二期的物業(yè)管理工作，請回答下列問題：該項目一期商品住宅建筑面積正確的計算算式為（）。A、①B、②C、③ D、④管理該項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為（）。該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。但在C公司進場時，B公司以原合同期未到期、部分業(yè)主欠物業(yè)費為由，拒絕退出。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的職責，而非業(yè)主委員會的職責范圍。1）按照《物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)服務(wù)合同未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。（注：之所以說不高于，因為這些收入中，可能需要給服務(wù)服務(wù)企業(yè)一定的傭金）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）答：屬于業(yè)主的三項收入，都是源于物業(yè)的共用部位（公共場地）或者共用設(shè)備（電梯），所以，這些 收入應(yīng)該優(yōu)先補充專項維修資金。該住宅小區(qū)的住宅完好率是（）。錯選，本題不得分：少選，）11．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優(yōu)點有（）。（15分）案例二某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問題，多次和建設(shè)單位、物業(yè)管理公司交涉。（20分）案例三某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬平方米，可收費總面積26萬平方米，現(xiàn)公開招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類物業(yè)項目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬平方米、高層住宅20萬平方米、別墅4萬平方米。（10分）第四篇：2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案一、單項選擇題(共10題，每題1分。A．一定要滿足業(yè)主的合理要求B．盡可能滿足業(yè)主的一切要求C．要有償滿足業(yè)主的合理要求D．盡可能地滿足業(yè)主的合理要求9．一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機構(gòu)的是()。A．澆水、施肥B．修剪造型C．翻新改造D．花木種植E．中耕除草14．常規(guī)物業(yè)管理包括()等。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。19．本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由是否成立?簡要說明理由。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過