【正文】 不予理會1物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。A、評標(biāo)委員會由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成 B、人數(shù)為5人C、由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會 D.、外聘專家不得少于五分之四在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是（）。A、完好房B、基本完好房 C、一般完好房D、危險房物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊由（）組成。A、澆水、施肥B、修剪造型 C、翻新改造D、花木種植 E、中耕除草1常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。1物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容（請列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符后檔案管理規(guī)定？簡要說明理由。你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進承接查驗工作？簡要說明理由（8分）答案要點：明確交接主體和次序；此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設(shè)施，王某稱無人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。2你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說法是否正確？簡單說明理由。2請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意哪些問題？（6分）/ 7答案要點： 加強巡視，防患于未然；物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員，管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。早期介入應(yīng)由物業(yè)公司組成工作小組，由技術(shù)、管理、策劃等人員構(gòu)成周邊交通、商圈情況調(diào)查、目標(biāo)銷售群體的界定不屬于物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容；工程質(zhì)量監(jiān)理由監(jiān)理單位完成、確定設(shè)備安裝單位應(yīng)由建設(shè)單位完成。打體育康樂健身牌，利用配套的健身房，網(wǎng)球場，游泳池等設(shè)施開展多種康健經(jīng)營，可擴大建設(shè)，成立一體化的會所服務(wù)如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀(jì)念品等等打文化牌，利用配套圖書館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時，宣傳風(fēng)景區(qū)的歷史文化，吸引更多游客來訪，增加收入；建立停車場、車輛養(yǎng)護、車輛緊急救助服務(wù)；打親情牌，開展多種服務(wù)細(xì)節(jié)服務(wù)，該項目主要類型為小戶型，單身公寓，目標(biāo)客戶為：城市精英、都市白領(lǐng)，青年人，可以開展房屋中介、租賃、機票訂購等特約服務(wù)。上述各項工作費用，可使用住宅專項維修資金的為（）?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》（GB / T 503532005）規(guī)定：地下室、半地下 室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻)外邊線所圍水平面積計算。A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運行成本C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運行成本D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費收繳力度、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由為（）。部分業(yè)主對甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱乙公司）來管理小區(qū)。該項目部在年底向上級公司匯報了一 年來的收入如下：① 物業(yè)服務(wù)費收入5000 000元；② 電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元；③ 為業(yè)主進行入戶維修收入66800元；④ 公共場地租賃收入120000元；⑤ 代理業(yè)主房屋租賃收入67500元；⑥ 設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入8600元；⑦ 代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入38000元。1）人數(shù)：總業(yè)主人數(shù)=20001010+1+1=1982 同意的業(yè)主人數(shù)：482+501=983=%同意選聘乙公司的482位大戶型業(yè)主中，480個業(yè)主各有一套，建設(shè)單位和張某各有10套，于是他們的總建筑面積為：（480戶+10戶+10戶）*120平方米/戶=60 000平方米 小戶型業(yè)主的總建筑面積為：501*80=40080平方米（60000+40080）/200000=%1/2滿足法律要求因此，表決結(jié)果沒有同時滿足業(yè)主人數(shù)占1/2的要求，所以業(yè)主大會不能做出選聘乙公司的決議。1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）答：移交的主體分別是B公司，該小區(qū)的業(yè)主委員會和C公司。第7頁/共7頁第三篇：2010年注冊物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》真題2010年物業(yè)管理師全國統(tǒng)一考試試卷《物業(yè)管理實務(wù)》一、單項選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響。A．立即通知燃?xì)夤綛．疏散現(xiàn)場人員C．使用電風(fēng)扇驅(qū)散泄漏燃?xì)釪．關(guān)閉燃?xì)忾y門7．物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和（）等。A．滅火注意事項B．滅火預(yù)案圖C．滅火力量部署D．滅火物資采購計劃E．滅火措施及方法13．物業(yè)服務(wù)合同終止的原因有（）。臨時業(yè)主委員會與建設(shè)單位、物業(yè)管理公司經(jīng)幾輪談判，上述問題仍未解決。該公司物業(yè)服務(wù)費報價部分項目如下：（一）人工費用；1．人員工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費。A．建設(shè)單位向業(yè)主B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主C．施工單位向建設(shè)單位D．施工單位向業(yè)主2．下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是()。B．人力資源部C．財務(wù)部D．經(jīng)營管理部10．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對象是()單位。A．生活水泵B．清潔用掃地車C．立體車庫停車架D．客服人員用電腦E．剪草機三、案例題(共14題，第16題至29題，共80分)案例一某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。20．你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。(3)管理資料。理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務(wù)，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費。26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1．在包干制下，物業(yè)管理的會計主體是()。A．2．0B．2．5C．3．0D．3．58．關(guān)于物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)包含在()文件中。A．物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料B．有關(guān)物業(yè)更新、改造的會議決議文件C．物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的重要決議、決定D．業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料E．業(yè)主報修和投訴記錄13．當(dāng)發(fā)生高空墜物時，屬于正確的處理措施有()。同時物業(yè)管理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)。如不考慮國家法定節(jié)日加班費，統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，按勞動法規(guī)規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為21．75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1．5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應(yīng)得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位)22．若該項目前期物業(yè)服務(wù)合同期限為3年，物業(yè)服務(wù)收費中已將建設(shè)單位無償提供的開辦固定資產(chǎn)折舊(固定資產(chǎn)折舊年限為5年)計入成本，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少?如前期物業(yè)管理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，前期物業(yè)管理公司如何處理建設(shè)單位為開辦無償提供的固定資產(chǎn)及其折舊?三、案例三某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設(shè)備層。24．該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。請分別指出上述觀點正確與否，并對不當(dāng)或錯誤的觀點說明理由。應(yīng)該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素而調(diào)整。前期物業(yè)管理公司應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。(6)合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。(3)正確。(5)不正確。理由：房屋及設(shè)施設(shè)備管理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服務(wù)直接涉及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。管理節(jié)能措施如下。20．每名員工每月最長工作時間=20．838+36=202．64(小時)。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施。25．在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。請問更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由誰決定?如何決定?費用如何解決?17．義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。A．企業(yè)所屬項目上交的酬金B(yǎng)．營業(yè)利潤C．投資凈收益D．營業(yè)外收支凈額E．補貼收入15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括()。上述處理措施的正確順序應(yīng)是()。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是()。29．結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務(wù)。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的管理。理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單 位登記備案。理由：以免產(chǎn)生糾紛。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展；4②通過有償服務(wù)、擴大多種經(jīng)營。(5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。17．甲公司的解釋恰當(dāng)。在項目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設(shè)中，預(yù)計還有12個月封頂，等等。問題21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費分別應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)?簡要說明理由。入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。業(yè)主委員會書面通知甲乙2公司辦理移交。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。A．工廠集體宿舍B．新建寫字樓C．新建商品住宅區(qū)