【正文】 主要對(duì)本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi) 用進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地 拆遷安置 費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè) 管理費(fèi)、建設(shè) 監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi) 、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。 重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)， 具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國(guó)內(nèi)供應(yīng)商。 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月 ：完成余下 的水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等 。副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門(mén)。 2）廢水 所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。 3)廢氣 為減少施工期空氣污染對(duì)環(huán)境的影響，建議采取以下 措施： ① 施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量； ② 對(duì)開(kāi)包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對(duì)土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車(chē)速抑 40 塵措施，以減輕對(duì)施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響； ③ 運(yùn)渣車(chē)輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。 項(xiàng)目建成后，進(jìn)出的車(chē)輛排放汽車(chē)尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對(duì)環(huán)境造成一定影響。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)明顯噪音來(lái)源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。 合理選擇導(dǎo)線，減少線路損耗。 為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房?jī)?nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。 不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 □室內(nèi)消防給水系統(tǒng) 33 室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車(chē)庫(kù)設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車(chē)庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。其余用于疏散口的門(mén)均為乙級(jí)防火門(mén)，并向疏散方向開(kāi)啟。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下： 換氣次數(shù) 表 63 房間類(lèi)型 換氣次數(shù) 地下車(chē)庫(kù) 6 次 /小時(shí) 變配電室 8 次 /小時(shí) 水泵房 6 次 /小時(shí) 住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理，廚房采用變壓式排風(fēng)道進(jìn)行排風(fēng)。就近接入市政天 然氣管道接口，天然氣供應(yīng)壓力為 ～ 。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房?jī)?nèi)。 3）照明 根據(jù)功能不同，本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明等照明線路。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001020xx）； （ 2）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000320xx）； （ 3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB5000920xx）； （ 4）《 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx）； 25 （ 5）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000720xx）； （ 6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ 320xx）； （ 7）《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》（ JGJ320xx）。具體布置見(jiàn)圖 61。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。嘉陵江在重慶境內(nèi)長(zhǎng) km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 沙坪壩區(qū)屬于 中亞 熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。 磁器口位于歌樂(lè)山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 （約 畝）。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。 13 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目目標(biāo)定位 鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過(guò)危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過(guò)拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度 改善其居住生活條件； （ 3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化 利用 ； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過(guò)綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居 12 住條件。 ”根據(jù) 20xx 年 5 月 1 日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。另外， 20xx 年重慶將會(huì)啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從 20xx 年到20xx 年，改造的面積起碼達(dá)到過(guò)去 5 年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級(jí)，至少讓 10 萬(wàn)戶市民受益。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長(zhǎng)至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂(lè)山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸 9 引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過(guò)當(dāng)前水平。 跨過(guò)內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。因此基于重慶歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)在20xx 之后一段時(shí)期，重慶乃至全國(guó)范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。預(yù)計(jì)到 20xx 年，人均 GDP 預(yù) 計(jì)將達(dá)到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。 2 業(yè)主簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，該公司由沙坪壩區(qū)人民政府于 20xx 年 12 月組建，注冊(cè)資本金 5 億元人民幣，是沙坪壩區(qū)國(guó)資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，是具有獨(dú)立法人資格的國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為土地整治儲(chǔ)備及存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、社會(huì)公益項(xiàng)目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資。主要負(fù)責(zé)沙坪壩西部地區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺(tái)之一。項(xiàng)目建成后，將為 240 多拆遷戶提供居住保障， 大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件； 有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有 利于 促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。到 2020年，力爭(zhēng)達(dá)到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會(huì)。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的 “多中心組團(tuán)式 ”布局結(jié)構(gòu)，《重慶市城市總體規(guī)劃 (20xx—2020)》提出了 “一城五片、多中心組團(tuán)式 ”空間結(jié)構(gòu)。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成 都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問(wèn)題較大?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來(lái)的主要發(fā)展區(qū)域。 表 21 磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 人數(shù)（萬(wàn)人） 190 264 262 280 350 400 雖然擁有 400 多萬(wàn)的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見(jiàn)，即 “有人氣、有市氣但缺財(cái)氣 ”；社會(huì)效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式上表現(xiàn)為 “高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率 ”。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。 本項(xiàng)目地塊位于國(guó)道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn) 11 ——磁器口對(duì)面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整 體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)?；谝陨戏N種原因，通過(guò)本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大 大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向 少量 臨街商業(yè) +普通住宅。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場(chǎng)，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)?？偨ㄖ娣e 16347m2（地上建筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2），其中住宅建筑面積 13500平方米， 小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房 800 平方米， 商業(yè)面積 547 平方 米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房 1500 平方米。 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59 月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無(wú)霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分 利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。 （ 1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古 22 鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。 23 圖 61 項(xiàng)目平面布局 建筑單體設(shè)計(jì) 住宅 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢(shì)，最大程度地利用景觀資源。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6 度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無(wú) 基本風(fēng)壓： （ 1）車(chē)庫(kù) : （ 2）商場(chǎng) : （ 3）臥室、客廳等 （ 4）廚房、衛(wèi)生間 （ 5）樓梯 :住宅 消防疏散樓梯 （ 6）挑出陽(yáng)臺(tái) （ 7）屋面 : 一般上人屋面 種植屋面 按實(shí)際情況考慮 （ 8）消防車(chē)道 （ 9）設(shè)備房 .電梯機(jī)房 26 （ 10）其它均應(yīng)按國(guó)家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行 住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有 12 層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。 4)排水量 污水量：按生活給水量的 85%計(jì)算，每天排放污水量約 153m3。 4）電纜敷設(shè) 29 小區(qū)、商業(yè)等 室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以部分直接埋地敷設(shè)。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設(shè)備間與電話設(shè)備間共用 。 室外天然氣管道采用樹(shù)枝狀系統(tǒng)。 柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。 結(jié)構(gòu)防火 建筑內(nèi)的防火墻采用頁(yè)巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機(jī)房的墻體均采用加氣砼 (或頁(yè)巖磚 )砌筑，其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。 化學(xué)消防 在儲(chǔ)油間設(shè)置七氟賓烷氣體滅火系統(tǒng)。 34 不具備自然排煙條件的內(nèi)走廊采用機(jī)械排煙，排煙量按 60m 3/h?m2 計(jì)算。 在游泳池、衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)結(jié)。燈具選用高校、節(jié)能燈具，所有氣體 放電燈及節(jié)能燈均要求公路因數(shù) ≥。 項(xiàng)目區(qū)主要為建筑用地，現(xiàn)已規(guī)劃和開(kāi)發(fā)成城市用地。 3）廢氣 包括各類(lèi)燃料動(dòng)力機(jī)械作業(yè)時(shí)排放的燃油廢氣以及施工中的二次揚(yáng)塵。 主要為生活廢棄物。 4)固廢 施工期應(yīng)對(duì)固體廢棄物的產(chǎn)生、排放、收集、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、利用、處置的全過(guò)程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不僅應(yīng)著眼于對(duì)已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行處置，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)不產(chǎn)生、少產(chǎn)生固體廢棄物和對(duì)已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行綜合利用，以實(shí)現(xiàn)固體廢料的 “減量化、資 源化、無(wú)害化 ”。 污水處理工藝流程：生活污水 → 沉砂隔油池 → 厭氧酸化池 → 二級(jí) 41 生物濾池 → 過(guò)濾池 → 達(dá)標(biāo)排放。具體如下 :