【正文】 178。活動宗旨：該活動要通過現(xiàn)場觀眾的參與，通過項目的有獎問答和現(xiàn)場抽獎活動將活動推向高潮，并通過活動來提高項目知名度，使活動和項目的宣傳推廣相互呼應?；顒佣汉鐦虮F(xiàn)場卡拉OK擂臺賽 178?；顒訒r間：每周三、四、六，晚7：30——8：30178。n 現(xiàn)場搭設(shè)臨時舞臺，定期（每周二、四、六、日）舉辦活動（具體實施活動另做計劃），爭取在短期內(nèi)形成轟動性效應。l 銷售方式通過前期的工作總結(jié)，我們在推廣上要注意市民整體素質(zhì)和對信息接受的程度，盡量在文案的創(chuàng)作上做到大眾化、具體化。使推廣方案不能有效的傳達到客戶手中，降低了信息發(fā)布的有效受眾面。二、“六五”普法建議1.“六五”普法規(guī)劃出臺后，應立即出臺相應考核標準。進一步健全和完善黨委中心組、領(lǐng)導干部、公務員、企業(yè)經(jīng)營管理人員、農(nóng)民等學法用法制度，以及法制副校長（輔導員）工作制度。我們看到了內(nèi)蒙古及鄂爾多斯的發(fā)展布局和趨勢：憑借能源優(yōu)勢，完成工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈升級和優(yōu)化整合，帶動一三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，依托此經(jīng)濟底氣，將鄂爾多斯及伊金霍洛旗發(fā)展為現(xiàn)代化工業(yè)城市，期間必將吸引大量投資者和高端人群前往辦公居住，居民收入必將大幅提高，消費潛力不可估量。項目描述：本案建筑面積5萬平米，北側(cè)為扎薩克路，西側(cè)為通格朗街——景觀大道，地處新區(qū)一級商業(yè)地段，是飛速發(fā)展的鄂爾多斯新區(qū)伊金霍洛旗商業(yè)中心?！?鄂爾多斯市市長云光中說。項目環(huán)境與競爭分析：。北京城市經(jīng)濟、旅游業(yè)快速發(fā)展，其商業(yè)步行街建設(shè)頗為迅速，不僅有王府井、西單這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多初具特色發(fā)展雛形的商業(yè)街，如餐飲街、茶葉街、花卉街、服裝街、酒吧街等。據(jù)調(diào)查，目前全國城市商業(yè)街特別是地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%，隱性空置率將超過20%。但以迂為直、以患為利的哲學思辨思想告訴我們，客觀的不利因素往往可以被我方加以利用，我方短處亦可成為打擊對手的制勝之器。并且于2006年10月1日前到位，給與投資者投資信心B 項目周圍的幾棟“釘子戶”必須在2006年9月1日前拆遷完畢，否則將嚴重影響招商的品牌商家考察，降低項目整體形象C 項目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護網(wǎng)，體現(xiàn)項目高品質(zhì)D 項目工地在2006年8月30日至2006年10月1日必須全面開工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個設(shè)備真正的24小時轉(zhuǎn)起來，給與品牌商家考察者信心 E 9月是項目招商的關(guān)鍵時期，工地方應該時刻準備者迎接投資考察者的到來，應該有專人負責接待，并發(fā)放安全帽指引投資考察者進場參觀。成本因素：土地成本、前期費用、建安成本、各項規(guī)費等。第一階段采用較為激進的傳播，第二階段在第一階段的蓄勢下采用正面結(jié)合側(cè)面進攻的策略，由針對的利用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。第一階段推廣策略1）思路：面對本項目的已經(jīng)有近一年的正常銷售情況，為力挽項目的銷售激進，有必要對項目作出積極的姿態(tài)。以此獲取受眾對項目的興趣、關(guān)注、購買。? 可以提升項目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。推廣總策略英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風都是逆風。方式二：特色營銷活動如：搞商鋪競價拍賣會：用小部分以競價拍賣的形式進行炒作。3）第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務機能的完善服務。廣告訴求：廣告訴求要重視在項目價值核心引領(lǐng)之下，進行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系?；顒幽康模涸谌f源人心目中深入地說明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的未來在市中心。開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。只有深入的調(diào)查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合理的營銷策略提供依據(jù)。2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持）以產(chǎn)品的特點和賣點作為推廣輔線的核心，通過產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項目價值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實現(xiàn)對項目策劃思想的實際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞3）推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈）將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實質(zhì)性標桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟、政治各方面而言，項目片區(qū)都是整個萬源市的新模式作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預見性的進行新觀念，新產(chǎn)品的應用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式”價值核心架構(gòu)推廣思路在項目主線框架中，“萬源大革命”作為價值核心。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。安置多個長椅供游人休息燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制七、項目市場定位 隨著萬源市近幾年來的經(jīng)濟發(fā)展，機遇與危機共存的萬源市場已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——項目難做，特別是沒有差異化的商業(yè)項目更難做。色彩運用較暖，不用過分強調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。屬于老牌商業(yè)街，直接處于產(chǎn)品生命周期的發(fā)展期相對于周圍的僅有20－30年商業(yè)鋪面生命的鋪面來說，有頑強的生命力 建筑外觀時尚、現(xiàn)代，為萬源市標志性建筑 市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心 電梯公寓開創(chuàng)了萬源城市發(fā)展的新格局 前期近一年的形象宣傳使項目具有較高的知名度 交通便捷，項目周圍路網(wǎng)發(fā)達，交錯縱橫 規(guī)模優(yōu)勢明顯，總體規(guī)模在萬源市場獨占鰲頭劣勢：(W)拆遷過程爭議很大，影響了項目形象 步行街寬度過大，影響商業(yè)氣氛 工程進度緩慢，整體形象不利于營銷全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的發(fā)售會制肘項目整體銷售項目文化挖掘不夠，定位模糊，未能突出差異化優(yōu)勢，從而導致客戶投資信心不夠 機會：(O)市場商業(yè)營業(yè)房投入量少，需求很大 利用紅色旅游時間可迅速重新塑造項目形象 政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷售提供了可塑機會威脅：（T）項目本身受到周圍項目成熟的商鋪價格影響 項目周圍已經(jīng)銷售的商鋪會降低消費者的購買欲望 萬源原有的消費觀念會影響項目后期的銷售價格定位 前期的營銷方式會需要大量的后期努力才能彌補回來 “金締花園”項目的現(xiàn)房會影響項目的銷售競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪 開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責任公司代理商：地理位置：金締路經(jīng)營總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年10月已經(jīng)進駐名店：愛家購物廣場5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ ％價格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經(jīng)營總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年12月已經(jīng)進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無 ％價格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司代理商：――― 地理位置：濱河路南段 交通局附近經(jīng)營總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年5月已經(jīng)進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％價格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產(chǎn)地理位置：后河之上經(jīng)營總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：－工程進度：尚未施工交房時間：－已經(jīng)進駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價格區(qū)間：－ 5）萬寶商場開發(fā)商：－代理商：－地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路 經(jīng)營總面積：2300平米％ 銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年已經(jīng)進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計建議結(jié)合本項目的整體風格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設(shè)計上，尤其要注意把握時尚、高檔的心里趨勢。人流量等硬件因素外，對整個項目的定位和策略也是一個重要的考慮附加值。與此同時，市政配套的硬件設(shè)施的逐步完善為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動下，2005年至2006年上半年，萬源商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快，并出現(xiàn)以下特點： 1）中心商業(yè)區(qū)正不斷擴大從原來的紅衛(wèi)街、紅旗路兩條主干道向四周發(fā)散。4）萬寶商場：萬寶商場是較早修建的一條商業(yè)步行街，是萬源市首條真正意義上的步行街。共有鋪面60余家。3 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況1)裕豐街段：裕豐街是2002年以后逐步發(fā)展起來的商業(yè)街道。萬源市幾乎所有街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。其主要關(guān)注的項目為本案和“金締花園”、“陽關(guān)花園”等有較好發(fā)展前景的項目實體。但就是這樣的一種消費水平與消費享受極為不合理的地方，每天的人流量竟然可以達到20000人左右。這是小區(qū)商鋪價格上漲的主要原因。競爭將更加激烈“濱水領(lǐng)地”“萬源廊橋”等一系列樓盤的推出將會直接影響本項目的銷售。紅色題材萬源市為四川著名的紅色旅游區(qū)，其市內(nèi)紅色旅游文化底蘊豐厚，歷史題材廣泛，每年因為紅色旅游主題可吸引將近10萬人口到萬源市旅游。與2004年相比，此沿線的市場供應量大大增加，這兩個具有代表性的樓盤吸引了一大批對環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族，住宅與商業(yè)營業(yè)房銷售情況良好，說明后河沿線片區(qū)已經(jīng)開始受到市場的關(guān)注。2005年市政工程的重點是優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的推廣及基礎(chǔ)設(shè)施的修復。商鋪的消費群可能因此而擴大。其中，所有的銷售面積基本上都集中在幾個較大的商住項目內(nèi)，并且都為市政府重點支持的整改項目。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金締路的“金締花園”部分出讓了大量的土地，并修建了 大面積的商業(yè)營業(yè)房，是本項目的最大競爭對手，市中心的競爭將會越來越激烈。中心區(qū)域隨著本項目的開工，標志著市政工程2006年的全面開展，并伴隨著“金締花園”與本項目的成功招商，中心區(qū)域已經(jīng)成為市民關(guān)注的熱點。除“金締花園”的項目尾盤外，將無大面積的商業(yè)營業(yè)房推向市場。環(huán)境較好的社區(qū)商鋪小區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)成為左右萬源市消費的重要因素，進而會影響到社區(qū)商鋪的銷售。主題商城——相對明確的主題定位或消費人群是突破項目市場的有效方式萬源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變。細分市場與產(chǎn)品優(yōu)勢的營造將成為重要砝碼在住宅方面，2005年至2006年上半年的一部分開發(fā)商意識到突出個盤的特色，全新打造品質(zhì)樓盤，特別是注重營造社區(qū)的配套設(shè)施來出金社區(qū)商鋪的銷售。戶型設(shè)計中可以看出布局設(shè)計合理的戶型更受到消費者的追捧，結(jié)構(gòu)上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢。目前，萬源的夜間人群主要集中在濱河路，“濱水領(lǐng)地”正式交房后，一部分人群轉(zhuǎn)移到了“濱水領(lǐng)地”的社區(qū)內(nèi)，導致社區(qū)內(nèi)的人流量劇增。萬源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀其主要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其城市繁華地段主要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。因此，城鎮(zhèn)內(nèi)對于營業(yè)房的需求量應當是供小于求的局面。但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，主要為農(nóng)副產(chǎn)品，其商業(yè)形態(tài)的開展也圍繞著農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品。其中陽光花園的二樓商業(yè)鋪面主要以休閑娛樂為主。另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個區(qū)域： 1)濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場 2）新華路兩段手機市場 3）利民路農(nóng)資市場4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場 5）河街萬源市商業(yè)市場特征萬源——商業(yè)氣氛濃郁的城市萬源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來頻繁。如“陽光花園”與“金締花園”銷售業(yè)績的不俗表現(xiàn)給與了很好的證明。二期項目及三期項目的完工將使項目本身成為城市的標志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬源市的一道風景線。另類風格——在設(shè)計中要凸顯特色的風格，與“金締花園”的建筑風格恰恰相反。營造一種大都市風格的商業(yè)步行街氛圍。日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補充手段。萬源需要一個令人印象深刻的城市印記來改善及提升萬源的城市形象； 萬源需要一個令人舒適且滿意的高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源需要一個滿足萬源人心理需求的高品位生活方式。核心概念結(jié)合對主線的思考思路和項目自身的條件，我們對主線有了這樣一個核心概念： 萬源大革命－萬源商業(yè)地產(chǎn)帶來的生活新模式 【詮釋】 革命：有著雙重含義，一是利用“革命”二字與萬源的傳統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來，將紅色旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合，從而立足于服務萬源城市運營的高度二是暗指萬源的傳統(tǒng)消費意識將因本項目而徹底顛覆，從單純的物質(zhì)需求的層面上升至體驗式的精神追求層面 新：一是結(jié)合到項目的產(chǎn)品層面上，融合了很多大城市成功產(chǎn)品的特色。推廣體系1）推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向）規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?010年萬源將由目前的10人口增長為15萬，躋身于中型城市行列。銷售模式是以租代售、租售結(jié)合、展銷等方式靈活運用，以及延長內(nèi)部認購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進入二三級市場流通等方式； 價格是指優(yōu)惠價、震撼價、等能滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和