【正文】 它的建成有利于減少社會不安定因素，同時有利于經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，進而有效地推動 ***市“社會主義和諧社會”的建設(shè)。經(jīng)濟適用房的建設(shè)一方面刺激了 ***市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，另一方面，加快了 ***市經(jīng)濟水平的增長，帶動了 ***市人均 GDP 的上升，具有很好的經(jīng)濟效益和社會效益。 經(jīng)濟適用房的建設(shè)主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭的住房條件獲得了較大改善，提高了居民的生活質(zhì)量，使得我國家庭平均住房面積超過了聯(lián)合國推薦的 35 人家庭住宅最小面積 平方米標(biāo)準(zhǔn)線。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 經(jīng)濟適用房的建設(shè)有利于增加住房的有效供給，滿足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏觀調(diào)控舉措與市場自我調(diào)節(jié)機制有機結(jié)合起來，促進政府保障制度的完善和住房市場的健康發(fā)展，逐步解決中低收入家庭的基本住房問題，滿足大多數(shù)居民的住房需求，真正實現(xiàn)“居者有其屋”。 第八章 社會影響評價 一、適應(yīng)性 經(jīng)濟適用房的建設(shè)有利于促進住房市場的完善，有利于增加住 房的有效供給，能有力地促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，尤其是對低收入家庭住房問題的解決上，可以說是根本性的著力點。 （ 2）根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計算以下指標(biāo)： 年均稅前投資利潤率 =年均稅前利潤總額 /總資金 100%=% 年均投資利稅率 =年均利稅總額 /總資金 100%=% 年均稅后自有資金利潤率 =年均稅后利潤 /自有資金 100%=% 償債能力分析 償債能力分析是通過對“借款還本付息表”“資金來源與運用表 ”“資產(chǎn)負(fù)債表”的計算。 （ 4）修 理費估算 本項目不形成固定資產(chǎn)，故無修理費。 銷售收入估算表 表 76 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目應(yīng)交納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，其中，營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅、教育費附加 、價格調(diào)控基金分別按應(yīng)納營業(yè)稅額的 7%、 3%、 %計取。 評價范圍及評價方法 評價范圍和項目投資及建設(shè)規(guī)模一致。 自有資金籌措 本年共需自籌資金為 萬元。 預(yù)備費 基本預(yù)備費取一類工程費用和二類其他費用之和的 8%；價 差預(yù)備費根據(jù)目前物價狀況，按零計算。 （ 2）建設(shè)單位管理費包括建設(shè)單位開辦費、建設(shè)單位管理經(jīng)費等為保證項目建設(shè)工作正常進行所需的各種費用。 生活垃圾從源頭開始分類，實行分類投放、分類收集、分類運輸和分類處理，促進垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。 電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。 2001 年，我國出臺了《城市房屋拆遷管理條例》，這是拆遷所遵循的法律依據(jù)。項目地塊位于 ***市南三環(huán)路 ***。邊緣局部地段直立至倒轉(zhuǎn)。項目周邊無標(biāo)志性或特殊建筑。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán) 格按設(shè)計負(fù)荷設(shè)置，不得擴大負(fù)荷，設(shè)置計量儀表嚴(yán)格控制。不采暖樓梯間為 50 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料； （ 3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾 20 厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為 12mm，氣密性不低于 3 級，傳熱系數(shù)為 。本項目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。水壓滿足最不利點自由水頭 米，水質(zhì)為一般生活用水。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨 立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達室，負(fù)責(zé)日常的便民活動。北陽臺 (即服務(wù)陽臺 )可設(shè)儲藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。門廳對保溫、防寒都起到一定的作用。 83 及 80m2 戶型： ①客廳內(nèi)設(shè)兩個門，一個門對外與門廳相連，另一個門對內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。 ③廚房設(shè)計模塊化，為成套廚房家具進入廚房提供條件。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對直接采光通風(fēng)。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。以中小戶型為主。 采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。就中、高檔樓盤來看， 80m2 以下戶型較少，約占 20％以下 。由此可以看出，今后五年內(nèi) ***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。 2020 年第一季度，山西省房地產(chǎn)完成投資 億元，住宅完成投資 億元， 其中經(jīng)濟適用房完成投資 9378 萬元，同比增長 %，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %。 2001— 2020 年商品房平均銷售價格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達 %，各年的增幅分別為 %、%、 %、 %和 %。 三、市場現(xiàn)狀 房價 近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲 %，比居民消費價格年均 %的漲幅高 個百分點 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng) 計局調(diào)查顯示， 2020 年 6 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持平。如果未來 10 年中 國城市化率以每年 個百分點的速度增長，預(yù)計每年新增城市人口將近 2000 萬人，按照人均需求住房面積 25 平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過 5 億平方米。 2020 年 1 月專門從事房地產(chǎn)市場研究的 REICO 工作室發(fā)表 2020 年度報告，報告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。 二、需求分析 住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。 2020 年 ***市政府在出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格，進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 2020 年 5 月 17 日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，文件明確要求：（一）切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是 :停止福利性的實物住房分配制度，實現(xiàn) 住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經(jīng)濟體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。強行推行房產(chǎn)市場化，必會產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，于是經(jīng)濟適用房在 1998 年適時推出。 宏觀政策 限價商品房 是我國住房體制改 革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。 第二 章 政策及市場分析 一、 限價商品 房政策 概述 國家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中指出， “要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。下設(shè)行政辦公室、財務(wù)室、開發(fā)部、經(jīng)營策劃部、工程部、銷售部。 年均利潤總額為 （） 萬元，年均所得稅 （） 萬元，年均稅后利潤 （） 萬元。 建 限價商品房 價格由開發(fā)成本、稅金及利潤三部分構(gòu)成，基準(zhǔn)價格實行政府指導(dǎo)價，價格的上浮幅度，由有定價權(quán)的政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。 1991 年 6 月，國務(wù)院在 《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)〔 1991〕 30 號文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟實用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。 1994 年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系”列為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的一項基本內(nèi)容和任務(wù)。 2020 年建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二條給 經(jīng)濟適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。同時明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 2020 年９月１日起， ***市正式實施的《 ***市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政府國土部門依據(jù)經(jīng)濟適用住房年度計劃在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營服務(wù)性費用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費用由政府承擔(dān)。同時，對購買自住房且套型建筑面積 90 平方米以上個人住房按揭貸款比例不得低于 30％。經(jīng)濟的長足發(fā)展，使家庭越來越小，成員越來越少。而到 2020— 2020 年的時候，受第三次“嬰兒潮”的影響， 25— 35 歲人口比重會上升，這部分人口總數(shù)大概在 億左右。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住 房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實際，更加符合我國當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟狀況。 2020 年上半年，全國地級以上城市都已建立了廉租住房制度。 2020 年，山西省經(jīng)濟適用房開發(fā)投資總量居全國第 16 位，居中部六省第 4 位；增速居全國第 20位，居 中部六省第 5 位；占全國經(jīng)濟適用房投資總量的 %，占中部六省經(jīng)濟適用房投資總量的 %。二是經(jīng)濟適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。 2020 年， ***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積達到 平方米，比上年增加 平方米。 ○ 3 低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全 ，無車庫，無綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。 就目前 ***市城市居民的消費水平所能接受的商品房價格在 2300 元 /m2 左右，適用面積也在 90m2 左右 ,中 /小戶型銷售比較好 ,大戶型銷售比較困難，在售樓盤中所剩也以大戶型居多。 2020 年 ***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長年限增加；同時，可通過聯(lián)保的形式貸款。 第三章 建筑設(shè)計方案 一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 政府有關(guān)經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃中曾明確指出，“經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的 政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點起 70 米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于 20米。 （ 3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，住宅布置成南北向，進深控制在 左右，起居室、臥室廚房有自然采光，房內(nèi)空氣南北對流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個臥室朝南。 87m2 戶型： ①入戶設(shè)有過渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。 ⑥把就餐從起居室內(nèi)分離出來，使用更為方便。 ③進戶入口設(shè)門廳。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。鋼筋： HPB235 及 HRB400。 (3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng) 生活冷水采用上行下給垂直供水方式。 電氣專業(yè) 設(shè)計依據(jù) （ 1）建設(shè)單位提供的《設(shè)計任務(wù)書》及《設(shè)計要求》； （ 2）《當(dāng)?shù)毓╇娍尚行宰稍儓蟾妗罚? （ 3）國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料。 六、節(jié)能節(jié)水措施 節(jié) 能措施 設(shè)計依據(jù) 國家頒布實施的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。 （ 2）采暖部分采用分戶熱水地?zé)岵膳到y(tǒng)，戶內(nèi)供暖管道埋設(shè)于地面墊層內(nèi)，除戶內(nèi)管道采用 PE— RT 管，其他管道采用鍍鋅鋼管。 （ 5）水池、水箱采取防水質(zhì)惡化的措施。 — 15176。年日照時數(shù)為 3000 小時，無霜期東南部 156 天、西北部 100 天，年均氣溫7℃，年均降水 360