【正文】 飛瀑池，泉水從高處集束瀉下，敲打脊背，半痛半麻，猶如按摩，十分寫意；香水池，注入多種鮮花浸出液和特別香水，花香四溢，水滑如脂，養(yǎng)顏?zhàn)o(hù)膚；中藥池，用溫泉泡浸十二種中草藥，藥香宜人，健身理療效果極佳；情侶池，最適合戀人浸泡，綠籬相隔，花香醉人，低聲絮語(yǔ)，細(xì)訴心曲，盡享二人世界。酒店管理人員、服務(wù)人員、保安保潔等全部身著秦朝服飾，儀容儀貌、禮節(jié)禮儀均為秦朝禮儀，室內(nèi)擺設(shè)、掛件、飾品、樓梯扶手、景觀小品等皆為秦朝飾物，建成以后將是秦兵馬俑文化旅游板塊最高檔的酒店。對(duì)于投 資者來(lái)說(shuō)，投資哪一 種類型的酒店，是未來(lái)投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。 酒店確定目標(biāo) — 西北地區(qū)最成功的白金五星級(jí)主題休閑溫泉度假酒店。 3．質(zhì)量差異 質(zhì) 量是產(chǎn)品的生命，“零缺陷”的產(chǎn)品質(zhì)量無(wú)疑是消費(fèi)者所追求的。 五星級(jí)酒店位于兵馬俑國(guó)際廣場(chǎng)，憑借世界級(jí)景點(diǎn)的品牌效應(yīng)和臨潼豐富的溫泉資源，以秦文化為主題，通過(guò)多方論證，周邊酒店市場(chǎng)嚴(yán)重滯后、文化主題不彰顯、休閑泡湯文化和國(guó)際會(huì)議的主辦呈主流趨勢(shì)，因此定位為五星級(jí)主題文化溫泉度 假休閑酒店 ，另外為了適應(yīng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)群體的特點(diǎn)以及旅游度假的發(fā)展趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)適量的三星級(jí)和假日式客房 。 自 1979 年 10 月 1 日開(kāi)館以來(lái)，沐浴著國(guó)家改革開(kāi)放的春風(fēng)，經(jīng)過(guò)艱苦創(chuàng)業(yè)，取得了輝煌的成就，成為舉世聞名的大型遺址性博物館。 三、 項(xiàng)目定位 陜西九州映紅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬開(kāi)發(fā)一座五星級(jí)休閑文化主題的溫泉度假酒店，占地面積 80 畝，建筑面積 755800 ㎡，計(jì)劃投資人民幣 63546 萬(wàn)元。再一次驗(yàn)證了兵馬俑景點(diǎn)本身的巨大吸引力，從另外一個(gè)層面上講，兵馬俑存在著巨大的商機(jī)。 旅游形式 自助游79%旅行社組織21% 在本次訪問(wèn)中有 79%的被訪者是自助旅游， 21%的被訪者是旅行社組織。主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專題酒店如會(huì)議酒店和度假酒店將在市場(chǎng)上 以其鮮明的市場(chǎng)形象擁有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。旅游商務(wù)人流大幅增長(zhǎng)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了巨大市場(chǎng)需求。餐飲市場(chǎng)生意紅火。 上半年 ，我省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，在城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) ％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增 加值 億元，增長(zhǎng) %，占生產(chǎn)總值的 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占生產(chǎn)總值的 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占生產(chǎn)總值的 36%。 繼續(xù)走高態(tài)勢(shì)。 酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動(dòng)過(guò)程，需要我們對(duì)于市場(chǎng)的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國(guó)內(nèi)、陜西省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才能正確地估計(jì)、推斷出我們酒 店未來(lái)的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。旅游外匯收入達(dá) 370 億美元，增長(zhǎng) 10%。 全國(guó)外商和港澳臺(tái)客商投資興建的 585 家星級(jí)飯店， 20xx 年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元；上繳營(yíng)業(yè)稅 億元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元 /人。我國(guó)酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開(kāi)始，至今已有 25 個(gè)年頭， 其間 經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段，80 年代，隨著國(guó)家改革開(kāi)放的政策，酒店行業(yè)在全國(guó)的各行各業(yè)中，率先對(duì)外開(kāi)放，引進(jìn)國(guó)際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國(guó)有資本為主。 20xx 年，全國(guó)星級(jí)飯店的全年平均客房出租率達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)旅游酒店業(yè)自改革開(kāi)放以來(lái)，對(duì)促進(jìn)中國(guó)旅游業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都做出了很大貢獻(xiàn)。這將為旅游業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。第二產(chǎn)業(yè)增加值 為 103162 億元，增長(zhǎng)速度為 ％，比初步核算數(shù)提高 個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢(shì)而上，穩(wěn)健前行。高于全省工業(yè)增速；二是輕工業(yè)增長(zhǎng)明顯加快，輕重工業(yè)增速差距縮小。 消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)升溫，餐飲業(yè)生意紅火 。 8 月末，全省金融機(jī) 構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，總的來(lái)看，今年全省經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好，尤其是投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，增長(zhǎng)速度達(dá)到近幾年的最高水平，投資與消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的雙重拉動(dòng)進(jìn)一步增強(qiáng)。 隨著度假游，自助游和汽車自駕游等旅游方式日益受到普遍歡迎，此類旅游客源將有快速增長(zhǎng)。從以上比例分析，相對(duì)較高的“回頭”游客與西安這個(gè)城市本身的文化底蘊(yùn)和景點(diǎn)的吸引力不無(wú)關(guān)系。真可謂應(yīng)了一句話：沒(méi)到兵馬俑就 等于沒(méi)到過(guò)西安。擁有國(guó)際航線 10 條，各類旅行社 181 家，旅游業(yè)從業(yè)人員 18 萬(wàn)人。 秦兵馬俑以其巨 大的規(guī)模，震撼的場(chǎng)面，和高超的科學(xué)、藝術(shù)水平，使觀眾們驚嘆不已。秦始皇兵馬俑博物館開(kāi)館以來(lái)的二十年間，已接待國(guó)內(nèi)外觀眾近 4000 萬(wàn)人次。 13 3. 酒店競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 1．思維差異 不隨流俗，進(jìn)行逆向思維，找準(zhǔn)市場(chǎng)的“空白點(diǎn)”，并及時(shí)去填補(bǔ)，贏得消費(fèi)者的青睞。借助世界級(jí)景點(diǎn)提升酒店品牌效應(yīng)。 收益分析祥見(jiàn) 附表（附件） 綜述 酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前無(wú)論投資何種類型的酒店均可以將 臨潼 旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)，但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)是以酒店的目標(biāo)定位（類型）為主，在做好目標(biāo)市場(chǎng)的同時(shí)再結(jié)合周邊景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。對(duì)于秦兵馬俑博物館來(lái)說(shuō)，做為世界文化保護(hù)遺產(chǎn)、世界第八大奇跡，提供相應(yīng)的超五星級(jí)服務(wù)及商務(wù)配套設(shè)施是必不可少的。臨潼的溫泉儲(chǔ)量大，水溫高，水質(zhì)佳，是“上帝”賜給人類的福址。 。臨潼溫泉水質(zhì)在全國(guó)名列前茅 ，據(jù)專家考證，臨潼的溫泉水含有 48 種有益于人體的微量元素，因而被譽(yù)為“天下溫泉之鄉(xiāng)”。 19 豪華五星級(jí)酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 商 務(wù) 套 房 數(shù) 量 高 級(jí) 套 房 數(shù) 量 豪 華 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 [占總數(shù) ] 總面積 比 例 客 房 13425 [總面積 ] 300 間 /套 230 間 40 套 25 套 5 套 ％ 單 人 標(biāo) 房 40 ㎡ 230 間 77％ 商 務(wù) 套 房 50 ㎡ 40 套 13％ 高 級(jí) 套 房 65 ㎡ 25 套 ％ 豪 華 套 房 120 ㎡ 5 套 ％ 大 堂 600 ㎡ ％ 餐 飲 1500 ㎡ ％ 會(huì) 議 宴 會(huì) 1200 ㎡ ％ 行 政 區(qū) 域 600 ㎡ ％ 服 務(wù) 區(qū) 域 4200 ㎡ ％ 游泳池 400 ㎡ ％ 娛 樂(lè) 休 閑 1300 ㎡ ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分 20 會(huì) 議