【正文】 合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。 甲方應按時按合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。 同時公司與上海、深圳、廣州等地知名策劃、咨詢機構(gòu)建立良好的合作關系和信息渠道。本階段是強銷期，可以維持一至兩個月。 在預熱期內(nèi)準備妥當。 3) 樓書 (印刷品 )：項目綜合性宣傳手冊，分主題訴求，認知感強，費用尚可。 促銷手段建議 1) 推出最經(jīng)典、最有優(yōu)勢的單位 選擇適當?shù)臅r間，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮，提高銷售單價。重新建設一個較大、較氣派的售樓中心，設有樓盤展示區(qū)、談判區(qū)、房號控臺、辦公區(qū)等區(qū)域。通過各種促銷手段促使客戶下單，創(chuàng)造銷售高峰。 推廣目標：提高目標消費群對社區(qū)住宅的認識和興趣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。 策劃推廣重點 著重把握 項目 特色和優(yōu)勢闡述，另外在住宅方面充分 宣傳個性空間及以“人為本”的開發(fā)理念 。 74 項目的優(yōu)劣勢： S（ Strength 優(yōu)勢） W（ Weakness 劣勢） 地理位臵較好，離市中心較近； 戶型設計方正實用、合理 定價不合理，單位與單位之間的價位懸殊太大 六、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ Strengths） 地理位臵 項目地塊位于阜陽的東城區(qū)，在河濱路 外灘旁，周邊市政設施較為齊全，且近市中心也比較近。 62 產(chǎn)品競爭力 及小區(qū)周邊配套設施 本樓盤可稱得上阜陽又一樓盤 新一代產(chǎn)品 的典范。 44 銷售推廣策略分析 售樓處設在小區(qū)對面 ，沒有特色，基本沒有做過廣告。 42 產(chǎn)品競爭力及小區(qū)周邊配套設施 是老一代產(chǎn)品的代表。 園林：西二環(huán)路混合商住樓一二層為商品市場，二層以上僅有小部分綠化，水岸名苑綠化主要體現(xiàn)在河岸的休閑廣場周圍。 對同一樓層不同景觀的樓盤采取差額定價。 建筑：外墻質(zhì)感較好，立面為色彩三段式，屋頂及頂層復式的外觀設計使建筑有挺拔向上的感覺，較角凸窗使室外風景一覽無余，樓間距大于 22 米，半封閉或陽臺。設有售樓處，有宣傳墻等； 在內(nèi)部認購時舉行各種活動，為臵業(yè)者送上實惠，雖然傳言有一定的貓膩，但取得了不俗的銷售業(yè)績。具體樓盤信息見表 1—— 7。他們要求物業(yè)管理具有多種功玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 16 能和高品位，收費合理，物有所值。住宅質(zhì)量要從幾 個方面進行全面考慮。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。這幾年阜陽房產(chǎn)開發(fā)商大量、盲目開發(fā)商業(yè)用房，而阜陽市民消費水平有限，投資商業(yè)用房的信心不足，熱情不夠，缺乏激情，空臵了大量的商業(yè)用房。 根據(jù)各個組團的不同特點，規(guī)劃綱要分別作出了用地規(guī)劃。 未來阜城：向南、向西最優(yōu)，縱觀阜陽城市建設史，城市空間拓展的一條重要特征為：以老城區(qū)為中心，向東、東南兩條軸線跳躍式發(fā)展，向西、西北、西南蔓延式擴展。受去年食品價格上漲的影響，２００４年人均食品支出２３００多元，同比增長１２％。從收入構(gòu)成看，居民可支配收入的增長主要是受職工工 薪收入和私營凈收入增長的拉動。阜陽市 “ 六個支柱工業(yè) ” 將實現(xiàn)快速起跳。阜陽市列入 “ ６６１１ ” 工程的項目已達到２６１個，總投玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 9 資近６００億元，今年計劃完成投資近８８億元，這其中，有４７個項目列入了省 “ ８６１ ” 計劃。 縣域經(jīng)濟的活力在民營經(jīng)濟。１ — １０月份阜陽市規(guī)模工業(yè)累計完成銷售收入７５ .５２億元，同比增長１６ .８％，完成利稅總額８ .４６億元，同比增長２０ .８％，其中實現(xiàn)利潤１ .５５億元，同比增長５６ .３％。 工業(yè)運行質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢 阜陽市工業(yè)運行質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢。社會事業(yè)全面進步。預計阜陽市生產(chǎn)總值達到２６５玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 5 億元，增長１０ .４％；財政收入達到２２ .３億元，增長１６ .８％；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入７０９５元，農(nóng)民人均純收入１９８６元，分別增長８ .７％和１９ .７％，農(nóng)民收入與城鎮(zhèn)居民收入差距首次縮小。加之阜陽新機場──國家二級民航機場建成通航，使阜陽已初具“水陸空”立體交通的雛形。 區(qū)域交通狀況 小區(qū)的南側(cè)是清河路，交通便捷， 1 26 路公交車從小區(qū)旁經(jīng)過。 本項目通過住宅前期銷售來為項目營銷造成口碑宣傳效應，以此帶動后期的銷售，因為本項目不具備商品房交易程序，也不具有比較獨特的項目特色，須通過營銷口碑宣傳效應形成影響力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的現(xiàn)場推廣。 銷售狀況 本案約有 170 套住宅，目前銷售了 50 套左右。 阜陽市地理位臵優(yōu)越，處在新亞歐大陸橋經(jīng)濟帶，京九經(jīng)濟帶及華東經(jīng)濟圈三者交匯區(qū)域。結(jié)構(gòu)調(diào)整加快推進。高新技術產(chǎn)業(yè)工貿(mào)總收入實現(xiàn)１６億元；全年人口自然增長率控制在８ ‰ 以內(nèi)；全年新增就業(yè)崗位３ .４萬個，下崗再就業(yè)１ .５萬人。數(shù)字顯示，１１月份阜陽市國有和年銷售收入 500 萬元以 上非國有工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 104360 萬元，比上月增長 ％，比去年同期增長２４ .０１％，創(chuàng)歷史月產(chǎn)最好水平。經(jīng)濟效益的增長快于生產(chǎn)的增長，說明通過近期的努力，企業(yè)扭虧增盈形勢得到明顯改善。按照 “ 誰投資、誰受益 ” 的原則，鼓勵在農(nóng)業(yè)、能源、水利、交通等 基礎設施領域吸引民營投資；鼓勵民營企業(yè)積極參與科研成果轉(zhuǎn)化為商品的投資與經(jīng)營；鼓勵民營資本投資農(nóng)田水利、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)村道路和小城鎮(zhèn)建設。目前，已有１２３個項目正在續(xù)建或新近已開工，今年上半年，在 “ ６６１１ ” 工程項目的帶動下，阜陽市各類重點項目共完成投資近２８億元，同比增長１６７％，在建重大項目如阜陽電廠、劉莊礦井等進展順利，一批前期工作項目如阜陽電廠二期、新集集團４ ６０萬千瓦坑口電廠等穩(wěn)步推進。有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、煙草制品、化學工業(yè)更是分別增長３６ .２％、３０ .９％、１８％。其中，工薪收入比去年增長９ .４９％，這與去年阜陽市企業(yè)經(jīng)濟效益有所好轉(zhuǎn)，以及機關事業(yè)單位增加工資密切相關。飲食方面，居民家庭在外飲食近幾年呈現(xiàn)“攀高”的現(xiàn)象，２００４年人均支出同比增長到２６％。然而，隨著鐵路、高速公路在東、北方向的緊密布局，目前，向東跨京九鐵路，在京九與商景高速公路之間，腹地不大，不宜大拓展；向北、西北方向跨越泉河、潁河，有漯阜鐵路阻礙，但尚有繼續(xù)跨越發(fā)展的可能性；東南阜陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)已經(jīng)跨躍發(fā)展，規(guī)模有 8 平方公里，增長勢頭良好。工業(yè)用地主要分布在開發(fā)區(qū)和東北工業(yè)園區(qū)。 戶型面積與購房目的的變化 當前，阜陽中高檔住宅主流戶型為 100— 140 平方米的三房二廳一廚二衛(wèi)、90— 100 平方米的二房二廳一廚一衛(wèi)、 130— 160 平方米的四房二廳一廚二衛(wèi)及 160— 220 平方米四房二廳一廚二衛(wèi)的 復式住宅， 90 平方米以下的房型開發(fā)商缺乏興趣；若我們在戶型設計方面多下點功夫，會收到更好的效果。 隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能 齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。市場對規(guī)劃、設計、營銷 管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設備安全。 （ 5）、住宅開發(fā) 向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，阜陽市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小，目前阜陽市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 100 多個，而且外地大型房地產(chǎn)開發(fā)商不斷涌進阜陽市場，建設了一批大規(guī)模的住宅社區(qū)，如 匯鑫 臵業(yè)的水岸名苑、廣廈安康房產(chǎn)的西苑世紀名門、港利房產(chǎn)的港利綠園、義耕房產(chǎn)的麗晶佳苑、中聯(lián)房產(chǎn)的如意豪庭、環(huán)球房產(chǎn)的外灘國際新城等項目總占都超過 300 畝。 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 17 阜陽市樓盤一覽圖 港利綠園 地理位臵 人民西路西延，西二環(huán)路 規(guī)模類型 沿街一層商鋪，小區(qū)內(nèi)普通住宅與復式相結(jié)合 發(fā) 展 商 阜陽港利房地產(chǎn)開發(fā)公司 代 理 商 上海 施工單位 連云港外貿(mào)建筑安裝工程公司 交樓標準 毛胚 開工時間 內(nèi)部認購 工程進度 已交付 入伙時間 占地面積 M2 建筑面積 15 萬 m2 綠 化 率 38% 總 戶 數(shù) 一期約三百六十戶 價格說明 五層起價為 1760 元 / M2，三四樓為 1980 元 / M2 ，一二層復式 2460 元 / M2 物業(yè)管理 較為完善 11 發(fā)展背景 開發(fā)商原為連云港建筑商，以雄厚的資金實力殺進阜陽房地產(chǎn)市場。 15 項目的優(yōu)劣勢： 龍騰 .義耕新天地 地理位置 南二環(huán)路新汽車站東，電纜廠西 規(guī)模類型 中等規(guī)模，多種戶型，阜陽首家小S（ Strength 優(yōu)勢） W（ Weakness 劣勢） 規(guī)模、園林景觀優(yōu)勢明顯；戶型多樣，設計較為合理，從 85 至 250 平方米不等，可選擇余地較大；一期低容積率較低，樓間距寬，五層半建筑占大多數(shù)；區(qū)位條件較好；營銷能力較好。 園林：下沉式中央園林廣場，蝶型園林布臵有一定的新意 配套：設有會所、大型商場，地上及地下車位充足。 25 項目的優(yōu)劣勢： 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 21 匯鑫二期水岸名苑 地理位臵 潁河西路北側(cè) 規(guī)模類型 水岸名苑共 22 棟 發(fā)展商 阜陽匯鑫發(fā)展有限公司 代 理 商 自售 施工單位 阜陽四建等 交樓標準 毛胚 開工時間 內(nèi)部認購 工程進度 銷售率達 80% 總占地面積 530 畝 建筑面積 萬㎡ 綠 化 率 40%左右 總 戶 數(shù) 約 724戶 價格說明 水岸名苑 1560 至 2350 元 / ㎡ ，個別水景單位高至 4300 元 /㎡ 物業(yè)管理 匯鑫物業(yè)管理公司 31 發(fā)展背景 匯鑫發(fā)展有限公司一期敬賢山莊早在 1999 年就開始啟動，以別墅為主。 配套：設有會所、幼兒園、附送儲藏室，有小量車庫，目前公共交通仍不方便。 戶型：方正實用。 45 項目的優(yōu)劣勢： S（ Strength 優(yōu)勢） W（ Weakness 劣勢） 全框架結(jié)構(gòu)是最主要賣點； 周邊新樓盤較少 雙層隔音玻璃 套型單一、面積過大 沿街而建，購房者有疑慮 物業(yè)管理不會太理想 龍都小區(qū) 地理位臵 河濱路（原金種子飼料廠內(nèi)） 規(guī)模類型 七棟中低檔住宅 發(fā) 展 商 阜陽金種子集團 代理商 恒信〃百家居 建筑設計 阜陽市勘察設計院 園林設計 施工單位 阜陽廣宇房產(chǎn)建筑公司 交樓標準 毛胚 推出時間 發(fā)售時間 工程進度 動工四棟建成三層 總占地面積 25 畝 建筑面積 約 20000 ㎡ 綠 化 率 30% 容積率 價 格 一二層復式 1960元 /㎡（送院子），三層 1880 元 /㎡，四層 1720 元 /㎡， 五層 1620 元 /㎡（送閣樓） 51 發(fā)展背景 玉泉莊園項目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 25 開發(fā)商為 阜陽金種子集團，已開發(fā)了潁上路太陽城項目，前期銷售勢頭良好，由于定價等多方面的原因，隨著市場的發(fā)展，消費者的熱情下降，銷售進度不太理想，目前基本上停留在滯銷的狀態(tài) 。 規(guī)劃與布局：二期以步行街、六棟十二層的小高層為樓盤中主要產(chǎn)品； 建筑：外墻質(zhì)感較好，貼以有色墻磚，藍色坡屋頂（并有半玻璃鋼屋項）、并預留有空調(diào)位，體現(xiàn)出以人為本的設計原則。 位于西二環(huán)路邊，道路寬闊，市政各種配套設施齊備，城市形象相對較 好； 戶型結(jié)構(gòu)合理，功能分區(qū)明顯，方正實用；除個別單位外，戶型普遍 較好，在阜陽房地產(chǎn)市場上屬中等水平，但特色不明顯，差異性不大； 周邊新樓盤項目較少，阜陽效益較好的廠址就在小區(qū)旁，上班族較多。 策劃推廣面 小區(qū)的周邊較大的單位廠家有蓮池小學、腫瘤醫(yī)院、華源藥業(yè)、金種子集團、雪地啤酒廠等，上班族較多，我們給 本案的定位就是為讓一般工薪階層買得起的房產(chǎn)推廣。 （ 2）不宜將好的位臵、好房型、好樓層一窩蜂推出，應結(jié)合價格低開高走