【正文】 在好地段上開發(fā)高檔商品房，價(jià)值高、盈利高，并以外銷為主，在一般地段上開發(fā)中檔商品房，價(jià)值適中、價(jià)格亦適中，既可內(nèi)銷也可外銷：在較差地段上開發(fā)低檔（并不是低質(zhì)量）商品房的平價(jià)房、微利房，價(jià)值低、售價(jià)低，能適應(yīng)我國普通工薪階層的購買力。避開炙手可熱的項(xiàng)目，選擇平穩(wěn)甚至受到冷落的項(xiàng)目，只要在售樓時(shí)，能避開房地產(chǎn)蕭條時(shí)期，效益還是比較可觀的。 選擇好投資方式 房地產(chǎn)開發(fā)投資的形式主要有合作開發(fā)與獨(dú)立開發(fā)。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營管理自然風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn) 湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 17頁 共 26頁 新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步使建筑工程施工中新材料、新工藝、新技術(shù)和新管理方法的 不斷出現(xiàn)引起的工期、成本和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會(huì)使工期拖延，而時(shí)間的延長，一方面市場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生較大變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí) 機(jī)：另一方面會(huì)增加投資商資金利息支出，導(dǎo)致資金積壓、開發(fā)成本增加、投資利潤下降。 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段是指開發(fā)項(xiàng)目從正式開工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的工程施工建設(shè)階段，主要任務(wù)是在施工過程中，通過加強(qiáng)管理、采取措施，確保開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證項(xiàng)目能按時(shí)、華北電力大學(xué)工程碩士專業(yè)學(xué)位論文按質(zhì)地推向市場(chǎng)，保障投資商利益。 合同方式風(fēng)險(xiǎn) 總價(jià)合同，單價(jià)合同和成本加酬金合同，各自有著不同的風(fēng)險(xiǎn)特性： （ 1）總價(jià)合同風(fēng)險(xiǎn) 總價(jià)合同是以施工圖紙和工程說明書為依據(jù)，確定分項(xiàng)工程的工程量和單價(jià)，然后雙方按照商定的總價(jià)格簽訂承發(fā)包合同。從很多相關(guān)研 究中可以看出，勘察、設(shè)計(jì)階段對(duì)工程項(xiàng)目成本的影響程度達(dá) 75％，而由于設(shè)計(jì)方面的原因引起的質(zhì)量事故占 40％。同時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目在年內(nèi)的推出時(shí)機(jī)也同開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有密切聯(lián)系。（ 2）住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益，尤其對(duì)于城市普通住宅。 房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā) 投資 地點(diǎn)的選擇對(duì)開發(fā)商至關(guān)重要。 政治、政策風(fēng)險(xiǎn) 政治方面的風(fēng)險(xiǎn)是指由于一個(gè)國家和地區(qū)的政治因素的不確定性 ， 如政局變動(dòng)、動(dòng)亂內(nèi)戰(zhàn)、政策變化等 ， 未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或變化給房地產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹、物價(jià)上漲，將導(dǎo)致建材漲價(jià)，使建筑成本增加。投資者應(yīng)對(duì)影響項(xiàng)目目標(biāo)的重大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，尋找實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)和可能的困難。 （ 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)預(yù)期目標(biāo)的影響，提出應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以供決策參考。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行概率估計(jì)的方法有兩種：一種是根據(jù)大量試驗(yàn)，用統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行計(jì)算，這種方法所得數(shù)值是客觀存在的，不依人的意志為轉(zhuǎn)移，稱為客觀概率。 專家調(diào)查法。比如，對(duì)一項(xiàng)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)分析，幕景分折可以提供未來三年內(nèi)該投資方案最好、最可能發(fā)生和最壞的前景。 其中，“德爾非法”是比較常用的方法，是由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于 50 年代初發(fā)明的一種專家咨詢方法，最初就是為了解決典型的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)問題。按風(fēng)險(xiǎn)后果的承擔(dān)者劃分可分為項(xiàng)目業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)、承包商風(fēng)險(xiǎn)、投資方風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)單位風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)理 單位風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等。人們通常憑借企業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其做出判斷。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出認(rèn)定和鑒別，找出風(fēng)險(xiǎn)之所在，查明引起風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，并對(duì)其后果作出定性估計(jì)。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的理論研究，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義和應(yīng)用價(jià)值。 2021 年 7 月 l 日起，新的按揭貸款政策，使 該特點(diǎn)更加明顯。 （ 5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資 房 地產(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理維護(hù)和保養(yǎng)等服務(wù)的投資。 （ 2）房屋開發(fā)投資 房屋開發(fā)投資是指用于房屋及市政公用和生活服務(wù)房屋開發(fā)建設(shè)的投資，包括住房開發(fā)投資和非住房開發(fā)投資。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基本形式 區(qū)分房地產(chǎn)投資形式的方法有多種，按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容可分為：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資及房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資；按房地產(chǎn)投資領(lǐng)域不同，可以劃分為：商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資、住房房地產(chǎn)投資及特殊事業(yè)房地產(chǎn)投資，如醫(yī)院、學(xué)校、福利院等；按房地產(chǎn)投資主體分：國家投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資、外商投資及合作投資等等。 （ 4）房地產(chǎn)中介服務(wù)投資 湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 3頁 共 26頁 房地產(chǎn)中介服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)咨詢服務(wù)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資。房地產(chǎn)投資能使投資乘數(shù)效應(yīng)得到充分發(fā)揮，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，是宏觀經(jīng)濟(jì)最重要的晴雨表和運(yùn)行指數(shù)，成為世界上最具吸引力的投資行業(yè)。遇到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷期，投資回收期的長短更難預(yù)卜。因此在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，通過對(duì)投資收益率的具體分析計(jì)算并與其他投資收益率進(jìn)行分析比較，如運(yùn)用投資敏感性分析的手段，來判斷它的投資方案組合或投資方向的選擇。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的第一步工作就是確認(rèn) 不確定性和它的客觀存在。曲線距離原點(diǎn)越遠(yuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)就越大。在實(shí)際工作中，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，而且引起風(fēng)險(xiǎn)的原因也錯(cuò)綜復(fù)雜。 “幕景分析法”是一種能在風(fēng)險(xiǎn)分 析中幫助辨識(shí)引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。它是根據(jù)房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，建立一系列流程圖，通過對(duì)流程圖的分析，揭示投資全過程中的“瓶頸”分布位置及影響，從而識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。最后再進(jìn)行綜合，繪出分解圖。對(duì)于大型房地產(chǎn)頂目，由于缺乏歷史資料的借鑒，經(jīng)常利用主觀概率估計(jì)的方法對(duì)辨識(shí)出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資全過程風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全過程風(fēng)險(xiǎn)管理是指從對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的各個(gè)階段所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別分析，再針對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)管理采取相應(yīng)的對(duì)策的一個(gè)全過程管理。隨著開發(fā)過程的進(jìn)行， 開發(fā)商可采用借貸、預(yù)售樓花等融資手段進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)，這時(shí)就要面臨融資籌資風(fēng)險(xiǎn)。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。當(dāng)國家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期時(shí) ， 房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí) ，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 因此，開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)投資決策具有重要的意義。因此選擇合理的開發(fā)時(shí)間，保證項(xiàng)目開發(fā)完畢與良好的市場(chǎng)需求銜接，顯得非常重要。在土地獲取階段，風(fēng)險(xiǎn)還可能來自土地的自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。這樣，投資湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 14頁 共 26頁 商可以在較大范圍內(nèi)，從眾多的投標(biāo)者選擇信譽(yù)良好、報(bào)價(jià)合理、工期短的承包企業(yè)，有助于承包企業(yè)開展競(jìng)爭(zhēng)、改善經(jīng)營管理、提高工程質(zhì)量和降低工程造價(jià)，但公開招標(biāo)資格預(yù)審及評(píng)標(biāo)工作量較大，費(fèi)支出多，耗費(fèi)時(shí)間長，且對(duì)中標(biāo)者可能不了解而增加今后協(xié)調(diào)難和承包商違約風(fēng)險(xiǎn)。采用此種合同形式不利于投資商控制工程成本，容易引起因工程量不確定、單價(jià)不合理而引起的成本風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，對(duì)于工程費(fèi)在不同工種間分?jǐn)傄约安灰子?jì)算工程量的工程，易產(chǎn)生相關(guān)索賠事件。 （ 2）施工條件變更風(fēng)險(xiǎn) 施工條件變更風(fēng)險(xiǎn)是指由于未能預(yù)見的現(xiàn)場(chǎng)條件或不利的自然條件而導(dǎo)致工程成本增加，即在施工中實(shí)際遇到的現(xiàn)場(chǎng)條件同招標(biāo)文件中描述的有本質(zhì)差異，使承包商提湖南 XX