【正文】 另外，本項(xiàng)目改造的實(shí)施，對于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，推進(jìn) **市國有企業(yè)改革有明顯的社會效益。 第三是銷售價格確定的風(fēng)險。根據(jù)表中數(shù)據(jù)可以看出，如果可變成本、售價和第一年銷售比例分別向不利方向變動 10%，則全部投資內(nèi)部收益率分別下降至 %、 %、 %，凈現(xiàn)值分別下降至 萬元、 、 ，投資利潤率下降為 %、%、 %。 資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。 貸款還本付息結(jié)算表 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 1 借款還本付息 ￥ 89,888, 2 年 — ￥ 80,864, ￥ 80,864, 初借款累計(jì) 3 當(dāng)年借款 ￥ 80,864, ￥ 80,864, ￥ 當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息 ￥ 9,024, ￥ 4,512, ￥ 4,512, 年底還本付息 ￥ 89,888, ￥ 4,512, ￥ 85,376, 項(xiàng)目銷售測算 銷售價格預(yù)測： 銷售單價及總銷售收入分析表（建筑面積） 序號 指標(biāo)名稱 面積 單價 合計(jì) 1 總建筑面積 2 A 區(qū)聯(lián)體商鋪 一層 16000 ￥ 80,900, 二層 16000 ￥ 82,134, 3 商場面積 一層 15000 ￥ 142,762, 二層 12021 ￥ 114,208, 三層 10000 ￥ 95,173, 4 倉庫面積 4000 ￥ 123,160, 5 寫字樓 4200 ￥ 67,252, 6 住宅 3500 ￥ 165,126, 7 停車場 218 個 100000 ￥ 21,800, 8 總計(jì) ￥ 892,518, 銷售進(jìn)度分析 銷售進(jìn)度分析（ %） 銷售進(jìn)度預(yù)測 2021 年 2021 年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 A 區(qū) 一 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 30.00 20.00 14.00 二 商場 面積 一 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 30.00 20.00 14.00 二 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 30.00 20.00 14.00 3.00 三 5.00 6.00 7.00 8.00 30.00 20.00 14.00 7.00 3.00 倉庫面積 8.00 30.00 20.00 14.00 15.00 13.00 寫 字 樓 20.00 20.00 20.00 10.00 10.00 12.00 8.00 住 宅 20.00 20.00 20.00 10.00 10.00 12.00 8.00 停 車 場 20.00 20.00 20.00 10.00 10.00 12.00 8.00 小 計(jì) 0.11 0.40 0.69 1.48 1.93 3.07 3.66 4.25 8.33 26.28 19.34 14.03 6.26 4.93 3.15 2.10 銷售分析 本項(xiàng)目銷售以租、售相結(jié)合的方式進(jìn)行，銷售 66%出租及予留為34%詳見下表： 銷售總收入預(yù)測表 ( 平方米 66%) 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)銷 售比例 銷售面積（㎡） 銷售均價（元 /㎡） 銷售收入（元） 第一年 3% ￥ 6, ￥ 15,857, 第二年 97% ￥ 6, ￥ 575,720, 合計(jì) 100% — ￥ 591,578, 財務(wù)分析 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用為 ，以銷售回款的方式回收。 員工培訓(xùn) 項(xiàng)目聘請香港戴德梁行擔(dān)任物業(yè)管理顧問，對公司員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，對項(xiàng)目重要設(shè)備的選定、市場經(jīng)營場所規(guī)劃提出建議，并對公 司物業(yè)收費(fèi)、支出進(jìn)行科學(xué)測算，確定合理的物業(yè)費(fèi)收繳辦法。 市場共設(shè)自動扶梯 6處 24 部，載人電梯 18部（其中 12 部 24站，6 部 6 站），貨物電梯 6部。 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成 項(xiàng)目占地面積 19327 平方米，地上原有建筑面積 52753 平方米，其中保留建筑面積約 4萬平方米，拆除面積約 12753平方米。 從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看， **市是聞名全國的老工業(yè)基地，尤其是機(jī)電裝備工業(yè)在全國占有重要地位，素有“國民經(jīng)濟(jì)裝備部”的美譽(yù)。從周邊城市看，鞍山為鋼鐵工業(yè)基地，撫順為煤炭工業(yè)基地，本溪以煤炭和鋼鐵工業(yè)為主，盤錦市以石油石化工業(yè)為主，遼陽以石化工業(yè)為主，營口則是年吞吐量在 6000萬噸以上的港口城市（據(jù)有關(guān)資料近期年吞吐量可達(dá) 1億噸以上），這些城市均在 **機(jī)電產(chǎn)品的運(yùn)輸半徑之內(nèi)，營口港更為產(chǎn)品外銷提供了便利條件。由于 **是東北地區(qū)的政治、文化中心，有大量的國家機(jī)關(guān)、科研機(jī)構(gòu)和大專院校匯聚 **，考慮到這些因素，預(yù)計(jì) **本地的 **市場容量每年將達(dá)到 10 億元以上。 為加快東北乃至全國的發(fā)展，中央提出了“振興東北老工業(yè)基地”的戰(zhàn)略部署，這是在我國沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，實(shí)行東西互動的重大 舉措。其次，專業(yè)市場的輻射能力也很重要，專業(yè)市場規(guī)模大小和經(jīng)營商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、傳統(tǒng)、輻射能力等因素密不可分。人口密度大，商業(yè)設(shè)施密集，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增加，正超著商業(yè)核心區(qū)發(fā)展。其中 200 個停 車位用于市場經(jīng)營，收費(fèi)采用專人管理、按次收費(fèi) 510 元 /次。 價格預(yù)測 住宅市場價格預(yù)測 2021 年，從銷售價格看，低價位商品住宅仍唱主角，平均售價 3000元 /平方米以下的占全年 商品住宅銷售的 %，平均售價在 3000——4000 元 /平方米的占 %，而平均售價在 5000元 /平方米以上的僅占%。但值得注意的是： **目前的專業(yè)市場雖然很多，但其中很大一部分市場由于沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并不適合投資，只有具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，或多年經(jīng)營權(quán) 的市場攤位才具備投資價值。 專業(yè)商業(yè)鋪面市場調(diào)查 **是建國初期國家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一?？?人口 720萬人，市區(qū)人口 485 萬人。 目前，項(xiàng)目改造工程的初步設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報批方案工作已經(jīng)相繼開展。加上市場知名度的不斷擴(kuò)大，市場經(jīng)營業(yè)戶的增加和業(yè)戶經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營實(shí)力的擴(kuò)大，對經(jīng)營面積、倉儲面積都有了新的要求。 ****批發(fā)市場 已經(jīng)成為東北三省的期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書的集散地。 *******，是中華老字號，成立于 1951年，是一個有 50 多年歷史的國有骨干生產(chǎn)資料銷售企業(yè)， ****************是國家十大 **市場 之 一 ， 良 好 的 企 業(yè) 形 象 和 廣 泛 的 市 場 知 名 度 使*********************的產(chǎn)品銷售遍及東北三省和朝鮮及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)。以目前市場年租金收入約 2800 萬元的標(biāo)準(zhǔn)，把銀行不良貸款處置和1134 名職工剝離后，市場年凈收益可達(dá) 2021 萬元以上。 *****************************************及 中國 ****批發(fā)市場 項(xiàng)目 ****股份有限公司 2021 年市場收費(fèi)方案等。 **市政府決定用兩年時間完成 10萬戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務(wù)，加上經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)動遷，將有 13萬戶以上被拆遷居民可享受貨幣補(bǔ)貼入市購房，帶來住房需求約 1700萬平方米，市場交易額約 450億元。 產(chǎn)品供需預(yù)測 住宅需求預(yù)測 對比金廊工程的拆遷補(bǔ)助水平，居民最多的大約可以得到 20 萬元左右的補(bǔ)償，考慮到 **市 2021 年人均收入 14965元，人均可支配收入7961 元的水平，以及 2021年 **市商品住宅平均售價 2753元 /平方米，從每套住宅面積看，小戶型的商品住宅繼續(xù)挑大梁，每套面積在 60—— 100 平方米的占的比例最大，為 %；其后依此為 100—— 120 平方米和 120—— 150 平方米，比重分別是 %和 %；而 60 平方米以下和 180 平方米以上的分別占 %和 %。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間，隨著 **整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會有更多的投資者進(jìn)入 **的商業(yè)地產(chǎn)市場，這無疑是一個較大的“利好”。如果市場利用率達(dá)到 60%，考慮一次收取 10年租金，讓經(jīng)營者使用 15年的方法回避投資風(fēng)險，或如果市場面積利用率達(dá)到 60%，考慮以 10 年租金，作為計(jì)算 售價的依據(jù)（即投資者的投資回保率為 10%），則可得到以建筑 面積計(jì)算的銷售單價