【正文】 （二） 、前期工程費 前期工程費主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出 ，按 建筑安裝 工程費的 2%左右計算 。 三、項目建設(shè) 保障措施 益陽 市 基督教信義大樓 建設(shè)工程項目施工執(zhí)行招標(biāo)制，施工 單位依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件，選擇合理的施工方案，經(jīng)項目建設(shè)單位同意后方可益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 40 施工，配備專業(yè)管理人員，負責(zé)工程建設(shè)規(guī)劃的實施，生產(chǎn)組織和經(jīng)營管理等工作 。 益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 38 第 七 章 項目建設(shè)期與進度安排 一 、項目建設(shè)期 本項目建設(shè)周期分為個 三 階段：建設(shè)前期階段、設(shè)計階段和施工階段，預(yù) 計 工程 建設(shè)周期為 1年。 （ 一 ） 、機械設(shè)備安全 主要涉及起重機的安全性問題。 四 、 環(huán)保評價 結(jié)論 項目所在地區(qū)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，項目建成后污染物將嚴格控制，廢氣、污水達標(biāo)排放，無有毒物質(zhì)產(chǎn)生，不會對周圍環(huán)境造成污染，因 此，項目在環(huán)保方面是可行的。 三 、環(huán) 境 保 護 措施 （一） 、 在施工過程中，應(yīng)當(dāng)遵守國家和省有關(guān)環(huán)境保護的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。在基地 設(shè)置 污水池采用二級生化處理法，污水處理后可用來 綠化用水 。 （三） 、 施工固體廢棄物 影響 ： 固體廢棄物主要是 施工 所產(chǎn)生的建筑垃圾、施工棄渣和施工人員生活垃圾。對于施工過程中不可避免的運輸車輛引起的揚塵，將通知加強施工管理，如采取對進場道路進行硬化、圍擋作 業(yè)、建洗車臺，及時清掃路面并及時灑水等措施，進一步控制其揚塵的產(chǎn)生量。汽車行駛引起的道路約占場地揚塵總量的 50%以上。 （二） 、圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能 設(shè)計 圍護結(jié)構(gòu)各部分如屋頂、外墻、外窗、隔墻及樓板的傳熱系數(shù)、熱惰性指標(biāo)都應(yīng)在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。 15m的網(wǎng)格；利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋作防雷引下線，引下線間距不 大于 20m；利用建筑物鋼筋混凝土基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作接地體，防雷接地與 變電所接地、弱電系統(tǒng)接地共用接地裝置， 從而 構(gòu)成完整的防雷接地系統(tǒng)。 （三）、 配電系統(tǒng) 設(shè)計 按照明、動力、空調(diào)等不 同功能， 分區(qū)分系統(tǒng)供電，電源引出 后經(jīng)電纜橋架沿頂板至各配電箱，在配電系統(tǒng)的輸出端均裝置具有過載、短路保益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 29 護功能的自動斷路器； 底層 的小商店用電量單獨配電、分別計量；在超市內(nèi)的各適當(dāng)部位裝置帶有保護接地的插座，大部分插座應(yīng)采用雙電源供電；對消防設(shè)備、應(yīng)急照明等系統(tǒng)的用電均采用二路供電，并在負載末端自動切換。 有關(guān)設(shè) 計規(guī)范包括： 《 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 》 JGJ/T1692 《 10kV及以下變電所設(shè)計規(guī)范 》 GB5005394 《 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 》 GB5005295 《 低壓配電設(shè)計規(guī)范 》 GB5005495 《 民用建筑照明設(shè)計標(biāo) 準(zhǔn) 》 GBJ13390 《 建筑防雷設(shè)計規(guī)范 》 GB5005794 《 建筑設(shè)計防火規(guī)范 》 GBJ1687（ 1997年版） 《 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 》 GBJ11688 設(shè)計范圍包括為 項目 大樓配套的變配電、照明、防雷接地、安全監(jiān)控、結(jié)構(gòu)化布線等系 統(tǒng)。2 60177。 主要設(shè)計規(guī)范： 《 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 》 GBJ1987 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687（ 1997年版） 《 民用建筑暖通空調(diào)設(shè)計技術(shù)措施 》 大樓主體冬夏兩季進行舒適性空調(diào)設(shè)計，春秋過渡季節(jié)給予舒適性通風(fēng)換氣，在考慮節(jié)能的前提下達到全年室內(nèi)環(huán)境舒適性的結(jié)果。 （三）、 排水 設(shè)計 排水體制 本項目排水體 制為雨污分流制。 （ 這一塊包括平面布局、立面造型以及空間處理和一些細部的處理 ） （三） 、 結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)建筑的要求 及地質(zhì)條件 確定 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu) ，主體 結(jié)構(gòu) 采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)、樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。 益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 24 第四章 工程技術(shù) 方案 一 、項目 規(guī)模 及 設(shè)計原則 本項目主要包括新建辦公商業(yè)綜合樓 8226m2,地下車庫 1705m2,內(nèi)部道路及綠化、給排水、電力工程， 主體建筑 7 層， 其中 一層 商業(yè)面積 1230m2， ，2~7 層 辦公面積 6996m2。 供電 建設(shè)地所處區(qū)域由益陽市供電局供電，骨干輸電線路 35kV，除線路檢修外一般不停 電，供電保證率在 98%以上，供電狀況較優(yōu)。 二 、自然條件 益陽地處湘中偏北、資水下游、洞庭湖南沿， 地貌形態(tài)多種多樣，山、丘、崗、平、湖俱全，以山丘和平原為主體，山間樹木茂密，以自然次生林為主， 森林覆蓋率為 28%。 重點介紹項目所在地消費環(huán)境、本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。步步高百貨現(xiàn)暫時彌補了這一空白，但因規(guī)模偏小、品牌集中度低等因素，仍然 有大量外流 。 O（機會） ■益陽市城市中心區(qū)域土地稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有限； ■康富路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴大，檔次提升； ■商鋪行情整體走高，主城中心商鋪關(guān)注度提高。 商圈建設(shè)步伐加快，充分發(fā)揮中心商業(yè)區(qū)輻射和帶動作用，著力打造特色鮮明的商業(yè)街，鼓勵賓館、商務(wù)、會展業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)?？芍攸c發(fā)展舊城以外新建城區(qū)和居住區(qū)。 康富路 一 般租金水平是 90100 元 /，但靠近步步高百貨一段租金在 120150元 /m2月，是整個城 市租金最貴 的地方，轉(zhuǎn)讓費 10 萬，主力鋪面積 30m2左右。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展難度較大，發(fā)展環(huán)境有待進一步優(yōu)化。 消費市場繁榮活躍。消費八大支出全面增長。財政總收入占 GDP 的比重為 %，比上年提高 個百分點；稅收占財政總收入的比重為 %，比上年提高 個百分點。工業(yè)增加值占 GDP 的比重達到 %，比上年提高 個百分點。 在重點研究市場、資金、效益等基礎(chǔ)上，同時要結(jié)合益陽市 基督教協(xié)會 的實際 與 項目 周邊地區(qū)的情況，予以綜合分析；另外也對其項目相關(guān)的問題，例如今后 招商 策略 、宗教用品 開發(fā)利用等也進行了綜合分析與研究，本研究力求實事求是，準(zhǔn)確可靠，并對提出的技術(shù)方案、資金使用方案、工程實施方案、管理方案進行論述和說明，盡量達到 經(jīng)濟效益與社會效益 并重 的要求。 益陽 市經(jīng)濟發(fā)展，舊城改造 的 需要 康富路為益陽市“五縱五橫”城市道路骨架中的南北干道，項目區(qū)益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 11 所位置在 康富北路段，距益陽大道約 120 米，本地段 是益陽城區(qū)中心 區(qū)域和康富路商業(yè)區(qū)的中心 。改革開放以來，我國各宗教隨著自養(yǎng)能力的日益增強，發(fā)揚優(yōu)良傳益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 10 統(tǒng)，積極開展社會慈善公益事業(yè)。我國五大宗教歷經(jīng)千年的發(fā)展，有著豐富的經(jīng)濟倫理思想，佛內(nèi)禪宗有 “ 一日不做，一日不食 ” 的理念，鼓勵人的自食其力，以辛勤勞動來養(yǎng)活自己。新中國的成立，為中國宗教擺脫西方殖民主義、帝國主義的控制，實現(xiàn)獨立自主創(chuàng)造了條件。 隨著益陽市基督教 社會服務(wù)工作的深入開展，教會 工作人員 增加，教務(wù)工作繁忙，該辦公用房已 無法 滿足協(xié)會 正常辦公的需要 。 1983 年 10 月，益陽縣 組建 “ 基督教 ‘ 三自 ’ 愛國會籌備小組 ” 選舉組長曾博盈、副組長鐘慨然。再再次是開展現(xiàn)代信息的交流，第一次在益陽人的思維概念中打進了 “ 電信局 ” 這個名詞，以至當(dāng)時的益陽人解釋起來，都只能用順風(fēng)耳和千里目這樣的神話去理解。自然，這四個教會也數(shù) “ 中華信義會 ” 的規(guī)模最大，人數(shù)也最多，教會下設(shè)的四個教堂：慈善堂，樂善堂，同善堂，從善堂。目前，全市有天主教團體 5 個，神職人員 2 人，登記開放的教堂與祈禱所 34處，受洗教徒 25600多人。 道教：晉司徒魏舒之女魏華存從南岳到益陽結(jié)廬修道，誦經(jīng)宏道，標(biāo)志著道教正式傳入我市。益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 1 益陽市基督教信義大樓項目 可行性研究報告 第一章 總 論 一、 項目總體說明 （一） 項目名稱： 益陽市基督教信義大樓 （二） 項目建設(shè)地區(qū)及地點： 益陽市 康富 北 路 東側(cè)，華天大酒店北側(cè) （三） 項目承辦單位： 益陽市 基督教協(xié)會 單位性質(zhì)： 社團 法人代表： 尹建輝 （四） 項目主管部門： 益陽市 民族宗教事務(wù)局 （五） 項目投資方： 益陽市 基督教協(xié)會 （六） 項目投資及其建設(shè)年限 項目總投資約 980 萬元人民幣，其中 新增 固定資產(chǎn)投資 980萬元 ,建設(shè)期為 1 年，即 20xx年 1月至 20xx年 12 月。目前，全市有道教團體 2 個，宮觀 17 處，固益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 4 定處所 3 處，信徒約 78000人。 基督教：于 1840年鴉片戰(zhàn)爭后傳入益陽 ，前后有美國、瑞典、英國、法國、加拿大、意大利、挪威、芬蘭等 20多個國家的 20 多個差會在益陽活動。這些堂的機構(gòu)內(nèi)又再 設(shè)具體的公益項目，如育嬰院和瞽目院等。而這些，都是挪威基督教在一個多世紀(jì)之前創(chuàng)辦的。教務(wù)活動重新開展，縣內(nèi)信教發(fā)展到 297人。為了提高 協(xié)會 辦公效率， 使基督教 更好服務(wù)于社會，迫切需要選址另 建 辦公用房。于是，中國的基督教界發(fā)起了 “ 自治、自養(yǎng)、自傳 ” 運動。伊斯蘭文化中有不少關(guān)于經(jīng)濟行為準(zhǔn)則的格言，如 “ 真主準(zhǔn)許買賣，而靜止重利 ” 主張在合法公平的基礎(chǔ)上進行交易，倡導(dǎo) “ 不揮霍，又不吝嗇，謹守中道 ” 的適度生活消費方式。在關(guān)愛弱勢群眾，扶貧助學(xué)，捐救災(zāi)，辦敬老院，慈善診所，修橋補路，保護生態(tài)環(huán)境等多方面，取得了巨大的成績，宗教界社會服務(wù)實踐，樹立宗教的良好社會形象，促進了宗教與社會的和諧關(guān)系。 目前項目 區(qū)域內(nèi) 為桃花侖村集體所有土地，臨街建筑為 搭 建一層臨時建筑，建筑質(zhì)量 及 小環(huán)境 差， 影響 康富 路 整體 城市 形象，其經(jīng)濟價值被極大的隱藏，沒有體現(xiàn)中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。 益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 13 第二章 項目 市場分析 一 、 益陽市 國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 及市場潛力 國民經(jīng)濟加速發(fā)展，綜合實力明顯增強。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程穩(wěn)步推進。投資高位運行。其中：食品支出增長 %，衣著支出增長 %，居住支出增長 %；家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出增長 %，醫(yī)療保健支出增長 %，交通和通信支出增長 %，雜項商品和服務(wù)支出增長 %,教育文 化娛樂服務(wù)支出增長 %。 20xx年，全市社會消費品零售總額 億元，增長 %。 二 、益陽市商業(yè) 發(fā)展 現(xiàn)狀 益陽市由橋南和橋北兩區(qū)域組成，橋北為老城 屬于資陽區(qū) ，橋南是傳統(tǒng)商業(yè)與新興商業(yè)的結(jié)合地，是城市未來發(fā)展和突進的區(qū)域。 項目區(qū)商業(yè)布局現(xiàn)狀示意圖 三 、 益陽市商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展 規(guī)劃 益陽市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 中 提出 城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)應(yīng)立足益陽，服務(wù)于湘中北環(huán)洞庭湖地區(qū)，逐步融合于長株潭經(jīng)濟圈，并與 “ 泛珠三角 ”接軌。堅持特色經(jīng)營，市場集聚，突出規(guī)模的原則，逐步形成 “ 重點突出，層次分明，結(jié)構(gòu)清晰 ” 的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。在現(xiàn)有商業(yè)布局基礎(chǔ)上，打造集生態(tài)、文化、休閑、購物為一體的多功能商業(yè)街。 T（威脅） ■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競爭激烈； ■區(qū)域內(nèi)競爭項目包裝宣傳好，規(guī)模優(yōu)于本項目； ■整體租金較高，市場接受度存在風(fēng)險。 康富北路臨街 現(xiàn)益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 20 有臨街 商鋪 除華天大酒店外 均由歷史建筑改造而成 ，分割面積過小，不適宜作為高端品牌經(jīng)銷 。項目推廣策劃的形式采用立體交叉